继《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》实施之后，昨天，由杭州市房管局和中国人民银行杭州中心支行、银监会浙江监管局联合制定的《杭州市商品房预售资金监管实施细则》(以下简称细则)也全新出炉。该实施细则共21条，对商品房预售资金监管协议的签订和报送、预售资金的收存和使用、监管账户的管理等方面都作出了详细的规定。

    杭州市主城区2010年11月20日后受理预售的商品房项目，都按本细则实行预售资金监管。各县(市)、萧山区、余杭区可参照执行。这对杭州开发商的资金链，提出了更高的要求。

    没签监管协议，不得领取预售证

    《细则》要求，批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户。一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。

    房地产开发企业在办理商品房预售许可前，应与开设资金账户的银行机构、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的《浙江省商品房预售资金监管协议书》(下称《监管协议》)，明确三方的权利、义务、责任。未签订商品房预售资金监管协议的项目，房产行政主管部门不予发放《商品房预售证》。预售资金监管银行及资金账户账号应通过透明售房网对外公布，并在商品房定金合同或买卖合同签订前，通过网上合同备案系统自动予以提示。

    预付购房款直接存入资金账户

    《细则》规定，房地产开发企业或代理销售机构预售商品房时，应由购房人将预付的购房款直接存入资金账户，房地产开发企业不得直接收购房款。按揭贷款购买商品房的，款项由贷款银行直接转入资金账户，并注明用途；分期或其它付款方式购买商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间，并按合同约定及时将购房款存入资金账户。

    房地产开发企业申请使用商品房预售资金，应逐季编制用款计划，并按计划分次向监管银行提出申请。

    监管银行首次付款后，之后房地产开发企业每次申请用款时，还应提供上一次申请用款事项的相应票据。符合条件的，自申请之日起两个工作日内，由监管银行将核准使用资金支付给房地产开发企业签约的合同当事人或相关单位。

    监管银行应按月出具监管项目的预售资金收缴、支出情况对账单，并在对账单中明确预售资金支出的用途。房地产开发企业应在每月15日前，将建设工程完成的进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单，报送监管项目所在地房产行政主管部门备案。

    竣工验收后才能撤销资金账户

    房地产开发企业在办理完杭州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后，持建筑工程竣工验收备案表向监管银行申请撤销资金账户，监管银行按规定与房地产开发企业办妥相关手续后，撤销资金账户。同时，房地产开发企业应将资金账户撤销的证明报预售许可所在地房产行政主管部门备案。

    对此，业内人士指出，杭州严格执行预售资金监管制度，意味着之前房地产各个项目之间互相拆借的“资金腾挪术”将失去运作的空间，这会让开发商放慢扩张的步伐，从而更加理性谨慎。当然，他们在土地市场上的激进表现，也将不可避免地得到遏制。