一、工业地产的概念及商业开发模式

    工业地产泛指具有工业类使用性质的所有毛地、熟地，以及在该类土地上的做为工业制造使用的建筑物及其他附属物的统称。作为有别于住宅地产、商用地产和综合类用地以外的第四类性质的用地，工业类土地上可建的建筑物的用途范围通常包括几种：工业制造标准厂房和非标准厂房、仓储物流用房、货物堆场、工业配套用房和用于工业研发类的楼宇等。工业地产作为工业产品的主要载体，随着工业制造业的发展和升级，也已经形成了产业化的发展模式，同时也就逐步具有了其独有的商业模式。自工业地产开发商筹措资金、寻求产业政策支持、开始基础设施配套建设、开发经营项目并提供工业地产产业配套服务等一系列活动开始，工业地产业的特性就予以显现出来了，这就是工业地产的开发都具备“投资大、启动快、以增值性较强的服务实现收费、追求长期稳定的回报”的四大产业特性。在上海，投资大和启动快这两大特性尤其明显，上海的工业园区在规划和定位上都是比较前瞻和讲究一步到位的，资金投入在基础设施上是相当大的，园区管委会的机构设置比较全面和完善，在招商所需的硬件配备乃至人员经费预算上也是毫不吝啬，这样的大投入意味着开发主体单位需要招商领域的大回报，于是符合了现今上海工业地产市场开发的一大现象，就是“有土招商”和“无土招商”同步进行。作为中国的经济中心，上海具有其他省市区域不具备的产业优惠政策，在投资环境和产业导向方面总是占据着领先的地位。上海的工业园区往往先采取“无土招商先引税”的招商策略，通过政策的优惠扶持，吸引一部分的企业注册落户于工业园区，这些企业不需要土地和厂房，只要有相应的办公室就好了，他们多半是一些行业的经销商或者是产业配套服务商，在产业政策的支持下他们可以很快的实现纳税，为地区带来新的税源，园区同时再拿税收的地方财政留存部分作为基础设施配套经费，这样就又符合了启动快的特点，形成了良性循环，保证园区开发的资金链不断，做为工业园区自然就能在为国家创收的同时又满足继续开发的要求。目前据笔者了解，上海工业园区的招商策略和方法已经被推而广之，在一些二线城市也开始了这种开发模式。目前各种类型的园区开发模式依据地方政府规划的实际情况和产业政策的不同而各不相同，通常常见的模式有四种，即工业园区的具有较强的政府导向型的开发模式；在生产制造业具备行业绝对优势的主体企业的引导模式；工业地产投资商投资开发模式以及现在大型园区多采用的多种形势并存的综合开发运作模式。

    二、工业地产所处的宏观环境

    2007年7月18日，国家统计局公布，上半年，中国国内生产总值同比增长11.5%，比上年同期加快0.5个百分点；其中，一季度增长11.1%，二季度增幅高达11.9%。这些数字，均远超过我国政府年初设定的全年增长8%的目标。经济高位运行本无悬念，但如此高的增长还是出乎大部分财经官员和专家学者的意料。形势一下变得严峻起来了，中国本就是一个经常用数据说话的国家，这些数据说明了什么，各类学者和政府官员争论纷纷。7月26日，关于中央政治局讨论经济形势的相关报道出炉，可清晰的看到近段时间被官方仔细斟酌、精心表述的“防止经济增长由过快转向过热”，在政治局的会议上被强化为“遏制经济增长由过快转向过热”。由此可见我们的最高当局已然直面过热之虞了。政府对经济过热的判断和调控力度将会发生重要变化。细观GDP的构成，投资和净出口增长过快是GDP大幅增长的主要原因。其中贸易顺差更是屡创新高，几次的调控政策均未起到明显的作用。究其原因有很多，其中很重要的一点就是工业体系全球化趋势下的跨国外包和工业产