经历了2011年楼市的“大浪淘沙”，楼盘的抗跌与非抗跌性渐渐清晰，区域间的差别也逐步明朗。刚需房无疑成为去年楼市成交的主旋律，而高端公寓豪宅对房价的“杠杆”效应依然强劲。
　　据搜房网统计，去年全市17个区县中，仅有6个区域成交均价出现下跌，最大跌幅为青浦区，最小跌幅为普陀区；另11个区域成交均价则出现上扬，以中内环区域居多，且均与豪宅的成交有关，其中有3个区县成交均价上涨幅度超过100%，最大涨幅为虹口区145.25%。
　　刚需项目压低均价
　　青浦区2011年商品住宅成交走势与嘉定区有点类似，同为纯外环外区域，主要公寓产品均为刚需项目，所以都在第二季度成交均价处于高峰期。不同的是青浦区同时还有不少以度假休闲为目的的别墅类产品，所以在三季度刚需产品成交走低时，青浦区无论是成交量还是成交均价仍能保持一个较高水准。但四季度尤其是最后两个月，大量有优惠的刚需项目扎堆入市，还是将青浦区的整体成交均价拉低到全年最低水准，综合全年来看，下跌幅度达到23.55%，降幅居全市之首。
　　嘉定区成交均价在第二季度迎来爆发，适逢限购令推出，投资性购房受到极大压制，刚需购房成为上海楼市的主旋律，作为“沪上刚需第一大区”的嘉定区在此阶段成为成交的集中区域，大量的成交带动成交均价节节高升。而进入第三季度后，刚需购房在需求上有所下滑，导致嘉定区的成交量持续走低，虽然在第四季度有所回升，但却是在多数项目“以价换量”的基础上实现的，也导致成交均价进一步下滑，最后下跌14.07%。
　　宝山区下跌14.60%。成交均价在二、三季度整体保持一个相对稳定的趋势，虽然有一定的起伏，但基本都维持在19000元/平米左右。宝山区凭借其项目类型的多样性以及出行条件的便捷性，成交量全年都维持在较高水准。但进入四季度以后，受到其他外环外区域大幅优惠的影响，成交量有所下滑，主要成交均集中在外环外的低价项目，导致在最后两个月的成交均价滑落至全年最低水平。
　　优惠楼盘促进成交
　　普陀区商品住宅成交均价在四季度出现了明显的下跌，从10月到12月，3个月内成交均价下跌了约38.4%。四季度区内部分楼盘也推出了较大幅度的优惠，有不止一个项目甚至推出了低于8折的优惠，大幅度优惠的推出不仅带动了其项目的成交，也在一定程度上拉低了普陀区整体的成交均价，以至于在12月份普陀区成交均价达到全年最低水准，全年下跌6.39%。
　　去年松江区商品住宅成交均价在4月份突然出现一次拉升，38061元/平米的成交均价环比3月大幅增加了131%，主要是由于当月该区域内的一个高端别墅项目获得了35套共18321.16平方米的签约量，成交均价达到99184元/平方米，带动了松江区整体成交均价的飞跃式增长。松江区商品住宅成交均价基本保持稳定，下跌6.77%。
　　金山区由于其地理位置的劣势导致了区内项目在均价上一直处于全市楼市均价最低水准，全年成交均价基本在10000元/平米左右浮动，但是在四季度时，金山区连续有数个均价不足7000元/平米的项目入市，比区域平均成交均价低了超过3成，所以使得全年保持稳定的金山区在年底的成交均价出现了超过一成的降幅，下跌11.14%。
　　均价保持基本稳定
　　去年闸北区是全市成交均价变化幅度最为稳定的区域，全年上涨幅度仅为0.54%，由于区内产品类型较为单一，项目之间价格差在内环内的各区域之间相对较小，使得其整体的成交均价变化幅度不大，仅有4月份的成交均价低于32000元/平米，其他时期均在32000-35000元/平米内上下浮动。
　　浦东新区是楼市中项目数量最多以及项目分布面积最大的区域，区内项目从内环内的高端豪宅到外环外的刚需低总价住宅应有尽有，也是项目价格差最大的区域。由于在2011年楼市不同阶段中分别是不同类型的项目在成交