多年来，上海中高端零售物业市场一直被外资或港资开发商垄断，这一格局在今年发生了重大改变，不少国内开发商开始进军商业地产，其中，大连万达集团、中粮集团、百联集团在上海成功运作了多个商业地产项目。莱坊研究部的最新商铺研究报告指出：“目前国内开发商所运营的商业项目多数选址于居民住宅的集聚区，所开发的商业项目多为一站式购物中心，单体面积往往在10万平方米以上。”

　　区域型购物中心兴起

　　2011年第二季度，虽然市中心区域未见新商场开业，但在非核心区域有两座新商场开始营业。一座是今年6月份开业，位于嘉定江桥镇的江桥万达广场，商业面积达到21万平方米，成功引入H&M、Zara、优衣库、levi’s、家乐福和玛莎百货在内的多个国际品牌，对大虹桥地区的发展起到推进作用；一座是位于闵行的莲花国际广场，商业面积为5万平方米，随着这个项目的开业，南方商圈的总商业面积达到24万平方米。“越来越多的开发商意识到包含高层公寓、写字楼、商场和娱乐设施等物业形态的大型综合性项目带来的益处，并逐渐取代传统的单体型购物中心。江桥万达广场依托的是55万平方米综合体，莲花国际广场也是综合体项目，还包含3座办公楼。”莱坊研究部人士指出。

　　无独有偶，第一太平戴维斯也关注近期非传统区域购物中心的兴起：“随着大量新建住宅于非中心或较偏远区域建成，以及居民收入提高，有的开发商开始考虑在住宅附近开发较大规模零售项目，如果能充分利用道路、地铁优势则更佳。而一些中低端商户和快速时尚类商户也考虑在更广的区域开店、提升市场份额。”

　　本土企业积极抢滩外围

　　随着上海及全国住宅市场降温，许多开发商开始考虑介入零售物业市场，以分散运营风险，丰富产品组合对项目遍布全国的部分大型住宅开发商而言，零售市场并非其擅长的领域，然而一些本地开发商却已涉足多时。第一太平戴维斯统计数据显示，目前，上海共有约130万平方米的区域型购物中心，其开发商既有本土巨头百联集团，也有外资开发商如凯德置地和崇邦集团。

　　这两年，一些本地开发商正在积极争夺非传统商圈市场。今年5月入市的大华虎城项目二期嘉年华，就由大华集团开发，后者在上海已开发超过600万平方米住宅项目。据悉，大华虎城项目共有三期，总建筑面积约38万平方米，一期于2005年左右建成，体量约15万平方米；二期嘉年华零售建筑面积约7.5万平方米，租户包括万得城、哈根达斯和上影CGV影院；三期仍待开发，预计仍有零售面积，入市时间尚未确定。整体项目计划由开发商自行持有作为长期投资。大华集团另一项目锦绣嘉年华已于2010年第四季度在浦东北蔡区域开业，租户组合与宝山项目类似，包括万得城、巴黎春天、味千拉面等。

　　熟悉当地消费习惯成优势

　　“本地开发商的优势在于对周边社区和当地生活习惯的深入了解。”第一太平戴维斯研究部人士指出，“由于区域型商业周边不乏同一开发商的住宅项目，开发商对社区居民特点、消费习惯等有更充分认识，因而有助于其更好的选择和把握租户。尤其在许多外资开发商和投资商尚未涉足的较偏远区域，这一特点更为明显。”

　　因此，对一些意图在郊区扩张的零售商而言，与本土开发商合作不失为理性选择。业内人士指出，目前区域型购物中心体量在4万至10万平方米居多，周边布有大型居住社区，通常2000年后开发而成，开发商自行持有、租赁和管理，只有小部分散售，主力租户通常包含超市、电器店、影院，一般按照面积规模引进其中一家或多家，是否方便到达地铁反而并非重要考虑因素。

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