一、2007年松江房地产业呈现理性健康发展的良好态势

2007年松江的房地产业伴随着市场大环境一同升温，不同于以往房地产业发展的非理性，这一轮增长中的各项指标均呈现出理性健康的特点，具体表现在：

1、房产投资平稳下降，商品房销售快速增长。今年，松江区共实现房地产投资100.6亿元，同比下降14.4%，占固定资产投资的51.7%，比重同比下滑了0.4个百分点，房地产投资的平稳下降是中央积极调控固定资产投资尤其是房地产投资增长过快的成果体现。房产投资下降的同时，商品房销售呈现快速增长。2007年共实现商品房销售面积442.32万平方米，实现销售额300.29亿元，同比分别增长42.9%，67.2%，其中商品住宅销售面积414.69万平方米，销售额280.71亿元，同比分别增长43.4%，68.5%。房产投资平稳下降，商品房销售快速增长是房地产业理性健康发展的最重要特征。

2、竣工面积、新开工面积双双增长，空置面积快速消化。2007年商品房销售的火爆行情促使在建项目加快了建设进度和推进力度，1-12月，松江区的房屋竣工面积399.58万平方米，同比增长4.3%，新开工面积也达到了234.15万平方米，同比增长24.6%，出现了双双增长的局面，对比2006年末房屋竣工面积同比下降5.5%，新开工面积同比下降26.6%，这两项指标均逆转了下降的趋势，呈现出良好的增长态势。商品房销售的快速增长另一个特征表现为空置面积的减少。2007年末，松江区的商品房空置面积111.61万平方米，其中商品住宅空置面积73.65万平方米，分别比上年末减少20.78万平方米，20.96万平方米。

3、一手房市场成交活跃，二手房交易增幅首度超过一手房。2007年松江房地产市场的繁荣与以往最大的不同体现在一手房和二手房市场的共同繁荣。由于前两年楼市的观望氛围较浓，开发商开发进度减缓导致了2007年的商品房供应量减少，供应量的不足与刚性需求的井喷形成了很大的供需矛盾。一手房市场的供不应求直接带动了二手房市场的活跃，从数据来看，住宅市场一手房销售面积414.69万平方米，销售额280.71亿元，同比增长43.4%，68.5%。二手房交易面积101.1万平方米，交易额63.11亿元，同比增长79.4%，114.9%，增幅首度超过一手房，成为2007年房地产市场的一大亮点。

4、房产税收与商品房销售实现同步发展，是房地产理性健康发展的重要标志。房地产业作为国民经济发展的一个支柱行业，对经济的发展起了强大的支撑和推动作用，商品房销售的快速增长促使了今年松江区财政收入的显著提高，有力地推动了经济社会的发展。2007年松江实现商品房销售额300.29亿元，同比增长67.2%，实现房产税收33.08亿元，同比增长65.7%，房产税收成为税收收入的重要组成部分，其对税收收入的贡献率达到51.3%，实现了房产税收与商品房销售同步增长的良好态势。

5、商品房市场首次实现了需求量超过供应量的突破。2007年，松江区商品房上市面积217.35万平方米,同比下降44.2%,其中住宅上市面积183.47万平方米,下降43.7%。与持续下降的供应量相反，需求量则呈现快速增长。全年共实现商品房销售面积442.32万平方米，同比增长42.9%，其中住宅实现销售面积414.69万平方米，增长43.4%，商品住宅累计销售率为83.5%，高于全市平均水平。近年来第一次出现需求量大大超过供应量的局面，需求量的快速增长表明随着松江新城建设的日趋成熟，松江区的潜在购买力正加速转变为现实购买力，活跃的市场氛围有利于本区空置面积的快速消化。

6、商品房价格保持平稳增长，体现松江房地产业进入稳定增长期。在整个楼市火热的2007年，松江商品房的价格进入一轮较快的“补涨”阶段，尤其是9号线沿线的新城、九亭、泗泾、佘山度假区板块，在购房者的热烈追捧下房价一路攀升，这也引起一部分人质疑：房价是不是涨得太快了？细细分析一下，松江的房价与上海内环、中环的房价相比属于中等偏低的，性价比本来就很高，加上9号线的开通，松江优越的地理位置就更加突出了，经济的持续增长和轨道9号线的开通都是松江房价上涨的有力支撑，因而松江房价上涨的幅度还是在合理区间之内的。2007年底，当北京、广州传来商品房价格下降的消息时，松江的房价依然保持平稳，相反，预测明年房价稳中小幅上升，这一切都说明，松江房地产业的发展已经挤出了前期发展的泡沫，进入了稳定健康发展的良好时期。

二、松江房地产业理性健康发展的机制分析

1、松江经济持续健康快速发展为房地产业的发展提供了坚强后盾。2007年松江区实现增加值642.11亿元，可比增长18.8%，发展速度呈现逐月加快的良好势头，松江区财政总收入159.56亿元，同比增长23%，财力增幅明显，松江经济持续健康快速发展为房地产业的发展提供了持久的驱动力。

2、轨道9号线的开通为房地产业的发展提供了有利的外部环境。轨道9号线途经九亭、泗泾、佘山、大学城以及松江新城，作为第一条由松江通往市区的轨道交通，它的开通大大减少了市民往返市郊的交通成本，给松江楼市注入了全新的活力，“地铁房”成为2007年商品房销售中的一大亮点。2007年，9号线沿线的九亭、泗泾、洞泾、佘山度假区、新城板块分别实现商品房销售面积91.1万平方米、42.14万平方米、15.95万平方米、4.78万平方米、131.31万平方米，同比分别增长18.4%、、144.4%、606.5%、85.3%、206.2%，增幅远大于其他非沿线板块。可见，交通这一因素已经逐步转化成优势为松江房地产业的发展提供了极为有利的外部环境，将促进房地产业的进一步发展。

3、销售面积大幅增加是销售额快速增长的主要因素。促使商品房销售额增长有两个因素：一个是销售面积的增加，另一个是销售房价的上升。从数据分析，2007年共实现商品房销售额300.29亿元，同比增长67.2%，其中商品房销售面积442.32万平方米，同比增长42.9%，超出价格增幅达26个百分点，说明销售面积的快速增长是推动销售大幅增长的主要动力，其次才是房价的拉动，而销售面积拉动是商品房持续发展的良好基础。

4、自住购房依然是购房对象的主体，分布结构较为合理。2007年房地产市场回暖，一手房、二手房成交活跃，购房对象以自住为主。改善型住房、经济型别墅是今年商品房销售中的新宠，而“地铁房”更是吸引了众多在市区工作的白领、新上海人的眼球，前两年积压的本地刚性需求在2007年集中释放。虽然购房者中不能排除投资性购房的存在，但越来越多的是精挑细选的自住消费者。监测数据显示，本市居民购房所占比重85.8%，外省市居民购房所占比重12%，购房者的分布结构更为合理。

5、供需双方注重楼盘品质彰显市场理性氛围。从2007年热销的前十位楼盘来看，都是一些区域内品质优良、配套成熟、颇具人性化定位的典型楼盘，它们或具备9号线开通带来的便利，或具备雅致惬意的小区环境，或具备环保节能的创新理念，符合现代人对于生活品质的追求。品质要求成为消费者选购时重要的因素，同时也是开发商逐步趋向的产品定位，买方不再盲目跟风投机，卖方也应市场所好而生产，理性是房地产业健康协调发展的重要体现。