新面孔进入到物流地产界，尽管这些面孔包括了一些在其他领域的市场巨头，但对于物流地产而言，他们都是“新兵”，能否在其中站住脚，能在多短的时间内抢占足够的市场份额，这些都还是未知数。

　　据记者了解，日前，中国平安成立了物流、不动产等部门，并成功收购Vailog及民营仓储物流设施，此外还通过投资1号店等电商机构曲线进入；而绿地集团同样成立了产业地产事业部，明确物流开发的核心地位，显示了长期进入物流地产的雄心；复星集团则另辟蹊径，与国药合作专注物流地产细分领域，目标打造专业医药物流的龙头企业。

　　“不管是自建园区还是跨界圈地寻求合作，最终都必须面对优胜劣汰的评定。”孔庆广认为，在未来两年内，物流园区将会重新洗牌。现存的一些物流园区在今后的发展中很可能因为招商不足、经营不善，不能为入驻企业提供增值服务等问题而被闲置或自动退出物流地产。

　　而面对电商的冲击，谭喜建则认为传统物流园生存将会越来越艰辛，转型将成为传统物流园的必经之路。而以电商、跨境电商，特别是商贸物流为引擎的国际化新型现代物流产业园区，在未来将主导物流园区新的局面。

　　“现在物流园区主要投资者包括电商、快递、房企以及其他投资者等，行业进入者增加，进入壁垒也较高，未来一些缺乏资金、园区建设落后，难以吸引用户的中小物流园将会被兼并重组，而物流园区运作能力强、资金实力强的企业则会脱颖而出。”郭凡礼说。

　　炒概念还是做实业？

　　“一些开发主体对项目的战略定位不明确，缺乏前期市场调研，发展目标和方向不清晰，导致物流园区规划建设与市场、专业脱节，这就导致物流园区闲置问题的出现。” 北京中冶嘉恒投资管理有限公司总经理孔庆广在接受记者采访时表示。

　　而在近几年，“智慧”、“特色”等新兴概念则成为一些物流园区招商引资的诱人橄榄枝，用来解决园区定位等问题。然而究竟何为“智慧”，“特色”又从何体现？

　　“客户的成本是决定到不到’玩’智慧物流园的时间节点。”谭喜建告诉记者，物流园区炒概念的现象的确存在，其根本原因在于目前这些新概念物流园区并没有统一的认证标准，而我国物流产业又相对保守，资源分散，“试点是可行的，但若要大面积推广与现实需求不符。”

　　1月15日，杭州市政协召开十届十六次常委会议举行，会上透露杭州市政府正在编制《杭州市建设全国智慧物流中心三年行动计划(2015-2017年)》，计划到2017年，智慧物流业增加值突破100亿元，占杭州市物流业增加值比重达到20%左右。

　　而在此之前，河南省政府办公厅也印发《河南省物流业发展三年行动计划》，要求打造一批优势突出、辐射带动能力强的特色物流集群，大力发展电子商务物流、快递物流、保税物流、冷链物流、医药物流等特色物流。

　　诸多事实表明，由于竞争日趋激烈，智慧、特色等新兴概念的打造已然成为我国物流园区的一大趋势。

　　苏智渊认为，随着互联网经济的跳跃式发展，如何把原来的单一物理平台的园区物业变得更加“智能”，不仅跟物流物业本身有关系（如智能理货设施，绿色智能建筑等），同时能越来越涉入到物流业务本身里面去（如全国性的物流业务对接系统等），这方面的竞争将是决定未来的市场话语权。

　　不过，智慧园区投资更大，且需要大量专业人才、专业设备，固定投资成本较高，一般运营方没有实力做好这些，致使不少智慧园区是徒有虚名。对此，郭凡礼建议，我国物流园发展可以借鉴国外物流园区的经验，“如普洛斯等国际物流地产巨头，通过设立物流地产基金和化解固定投资过高障碍，盘活了固定资产，发展潜力较大。”

　　“一个物流园区项目叫什么名字并不重要，关键是市场在哪里？入驻企业是谁？园区能提供