如果将刚刚过去的2014年比喻成物流地产的丰收年，倒也恰如其分。不过，再圆满的丰收也难免出现几家欢喜几家愁的局面——仅从租售情况来看，满租的理由总是相似的，而闲置的物流园则各有各的原因。

　　尽管物流地产并非快进快出的行业，但因其诱人的市场前景，大批新生的物流地产开发商前来分羹，这让传统的物流园区的日子并不好过。攻守之间，物流园大洗牌或将一触即发。

　　两极分化现象凸显

　　市场供需的紧俏则是物流地产备受各路资本青睐的根本原因，此外，不少地方政府也启动了建设商贸物流中心的战略，除了优惠财税、减免租金以外，有些企业的拿地成本甚至比周边工业用地还要低。

　　刚需加政策双管齐下，企业拿地想不痛快都难。例如菜鸟网络在重庆、成都、郑州等地与政府签订了超过1000亩的供地协议，对于明显的“圈地”扩张形势，商务部电子商务司副巡视员聂林海曾直言，由马云、沈国军等大佬筹建的菜鸟物流平台正在走上一条“歪路”。

　　实际上，菜鸟物流并非个案。近年来业绩持续滑坡的四川长虹，物业量不降反升、自建物流园区的理由很难讲通。

　　中国物流采购与联合会副会长贺登才曾在公开场合表示：很多物流园区的对外宣传材料都说规划占地十几平方公里，甚至更多，但是实际上100%完成建设面积的只有5%，建成面积在30%以下的占到41%。

　　园区空置率高的现象缘由何起？记者在采访河北三河胜记仓物流有限公司总裁谭喜建时了解到，目前很多物流园的立项并非市场需要，而是政府需要，建园企业不管自身有没有资源整合能力，都选择先把这块“肥肉”夹到自己碗里。这就导致一些企业在拿到土地供给后才讶然于资金问题，加之政府基础配套服务跟不上，‘空园’现象不难预料。

　　“目前关于物流业的法律法规和市场之间匹配度不够，一些物流园还停留在简单的工业地产或者物流园区建设方面。” 中投顾问董事、研究总监郭凡礼在接受记者采访时表示。

　　2015年伊始，物流行业“圈而不建”的现象依然存在，而在行业链的另一端，高端（现代化）物流园正韬光养晦，低调耕耘。

　　世邦魏理仕（CBRE）发布的《2014年四季度北京房地产市场回顾》指出，该季度北京两个优质物流仓储设施百利威物流三期和普洛斯平谷一期竣工并交付使用，为北京工业物流市场带来了共12.8万平方米的新增供应。

　　而在杭州，高标准仓库供应稀缺的局面在2014年并未有实质性的改善，现有优质项目的出租率均在90%以上，供不应求推动仓库租金持续上涨。

　　“现在的高标物流仓储设施不是多了，而是远远不够。” 戴德梁行中国区商业部(工业及物流)主管在接受记者采访时表示，早期的低端物流设施已经不再是市场主流，而从高端物流园的供给和需求来看，有大量数据表明市场的供给远远小于需求。

　　苏智渊以上海举例，“按国际通用的标准，上海按目前的人口和GDP数量，应该配合的高端物流设施的体量大约在2500万——3000万平方米，但目前市场的高标库供给大约在600万平方米左右。”

　　据记者了解，现在在武汉，成都，重庆等二线城市已经出现了物流用地“一地难求”的现象，这样供给紧张的趋势在未来会越来越明显。

　　行业洗牌在即

　　2014年，物流地产当之无愧成为产业地产里的头号王牌。据戴德梁行中国区工业及物流地产部数据显示，随着2014年网购市场的持续火爆，电商大佬们陆续在全国大面积布点产业地产一支的物流地产，通过延伸产业链获取当地及周边市场份额。

　　此外，大量国内非传统产业地产开发企业及投资机构纷纷涌入产业地产领域，物流地产成为其“抢滩地”首选。

　　不过，在物流地产的爆发性增长的背后，是鱼龙混杂的市场现实。苏智渊表示，2013年到2014年有太多