一级市场
　　【研发中心、独栋化办公楼成产业地产新热点】
　　今年工业用地成交态势波动幅度巨大，但总体还是呈现出，1月强，第一季度到第二季度逐渐攀升，第三季度爆发，第四季度回落，这样一个周期走势特征。去年12月和今年1月全市产业地产用地成交都保持一个较高位置，两月成交量分别为279.68公顷和285.66公顷，而2月成交量骤降至84.12公顷，随后一路上扬，到今年9月又达到了275公顷的高峰。10月、11月连续大幅回落，11月产业地产用地合计仅成交59.20公顷，环比10月下滑42%，同比去年11月下滑35%。

　　而从本月已经公示还没有成交的产业地产用地方面看，总量相当小，11月公示的产业地产用地30幅，合计仅为67.22公顷，去除已经成交的7幅地块，剩余还有23幅地块，合计52.59公顷，可以预见在12月份的产业地产成交方面依然维持11月的低迷走势。但在11月公示土地明细中，我们发现了一幅具体用地为工程技术研发中心的其他类型地块，该地块位于嘉定区，占地面积3.26公顷，容积率为0.8-1.5，起拍总价1467万元。
　　目前，上海工业地产已向楼宇经济转型，能够产生产业带动、税收沉淀、就业增加的总部经济园区已在沪上初具规模。海外资总部经济机构在中国内地省份中居首位，而总部经济本身，也成为城市产业高端化发展的重要标志，这类以研发中心、独栋化办公楼为主的产品正凸显竞争力，全面超越物流仓库和厂房，成为工业地产市场的投资热点。
　　从11月份产业地产用地成交分布区域看，闵行区占有最大份额，全市成交24幅地块中，闵行区就占到7幅，合计18.24公顷，金山也占到5幅，合计11.49公顷，而其余的则分布在宝山、松江、奉贤、浦东、青浦。
　　【工业地产溢价走高】
　　值得注意的是，奉贤区庄行镇C10-5-C号地块出现溢价成交，且溢价率为113.5%，成交楼板价1200元/平米，这在工业用地市场及为少见，而在今年9月，也有一幅来自奉贤庄行镇的工业用地以125%的溢价率成交，成交楼板价为925元/平米。庄行镇地处奉贤区西大门，东接奉贤新城南桥镇、上海市工业综合开发区，南临市级工业区上海化学工业区、西与金山、松江二区相壤，北濒黄浦江。优越的地理位置、便利的水陆交通、良好的投资环境和优惠的政策给庄行插上了腾飞的翅膀。六个园区如六根擎天巨柱撑起了吸引国内外众多企业投资庄行的“聚宝盆”，世界500强之一的德玛格公司和氰特公司、德国菲林格尔木业公司等一批国内外知名企业相继落户。
　　11月除了奉贤区庄行镇C10-5-C号地块出现高溢价外，还有一幅来自浦东三灶都市型工业园的地块出现了14.2%的溢价，地块被大家所熟识的“艺泰安邦花园”住宅项目的开发商刚泰置业所获得。
　　从今年以来整体的工业用地市场看，有21幅地块出现溢价，其中溢价率超过50%的就有8幅，甚至还有4幅地块溢价率超过100%。这类溢价地块往往集中在已具有一定规模的工业园区内，如莘庄工业区、青浦工业园区、金山工业园区内。
　　工业用地溢价行情整体走高的原因，主要是：第一、热点发展区域的工业用地供求关系相对紧张；第二、工业厂房租售价格持续上涨推动工业用地价格走高，其稳定的收益率也越来越受到投资者的青睐；第三、研究发现，拿地的主体多为民企，多数以电气、复合材料、机械、阀门、汽车零部件等产业为主营业务，拿地的目的是为了储备公司后期发展备用地，当然，也有部分民企缺乏投资渠道，无法进入竞争相对激烈的住宅、商办土地市场，先购置优质工业地块，然后做抵押贷款融资，盘活资金链。

　　二级市场
　　【浦东总部园区物业受欢迎】
　　从今年的工业物业成交走势看，全年的成交主要集中在3、4、8、10月份。而4月以及8月的工业物业成交量达41200平米和74529平米，相当瞩