报告摘要：

    5月19日，住建部与地方政府签订2010年住房保障工作目标责任书，要求今年完成保障性住房和棚户区改造580万套，改造农村危房120万户。以下为简要点评：

    并未明显提高保障性住房建设的目标，但加强落实力度。3月初，发改委就已经宣布今年新增保障性住房300万套，棚户改造280万套，农民危房改造120万户。此次只是加大政策落实力度。我们认为加快保障性住房建设是在中长期内解决住房问题的比较正确的大方向。

    今年全面完成任务殊为不易，但有望提高任务达标率。从过去几年情况看，全国经济适用房开工面积占商品房约为5%，而此目标中仅保障性住房面积（估计1.8亿平方米）就占全年新开工约16%。而且，过去几年保障性住房投资任务完成率通常只有1/3，即使北京这样财力丰厚的地区完成率平均不到80%。政府财力、政策执行力度、开发商参与意愿都会影响任务完成进度。考虑到政策力度加强，任务达标率有望提高，但要全面完成恐难短期实现。

    短期内资金约束不大，但政策持续性有待观察。尽管从中央政府层面看，保障性住房是需要长期落实的政策。但是除非持续政策力度，地方执行很难坚持。仅按今年的目标计算，我们估计地方政府因此多赤字约3000亿元（含土地出让金损失及其它支出），占GDP约1%，占地方财政收入8%，短期内通过融资安排、财政转移等方式问题不大。但从更长时间看，除非中央政府长期维持支持和监管力度，地方政府很难坚持。

    中长期看，保障性住房对商品房市场冲击有限。无论是从房屋地段、品质还是从面对人群看，保障性住房与商品房市场存在明显差异。实际上，2009年北京保障性住房供给和投资占比达到30-40%，却并未抑制房价上涨。从香港看，公租房存量解决了1/3的人口住宿，且从80年代开始，公租房新增供给占住宅总供给平均达45%左右。其中，1995-1997年期间，此占比大幅提高13个百分点（33%到46%），却也未能阻挡房价牛市。1998年此占比下降8个百分点，同样未能阻止房价下跌。可见，商品房市场的波动受保障性住房冲击较小。

    维持对地产市场中长期内温和调整的看法以及地产板块“同步大市-A”的评级。此举措超预期成分较少，并不影响短期房地产政策的取向，对房地产市场本身的影响也有限。因此，我们维持之前对于房地产市场中长期内温和调整的判断以及地产板块“同步大市-A”的评级。