摘要：

    成交量近几周大幅持续下降后，本周部分城市暂时稍稳住。本周一手房成交量整体环比上升3%，二手房上升5%。

    同时，值得关注的是去化时间快速上升，整体从4月中旬（最低点）的4.2个月快速上升至9.8个月；整体一手房可售量处缓慢上升状态，自4月中旬（最低点）以来上升9%，二手房上升速度更快。

    继前期一手销量持续大幅下降后，本周环比上升3%：其中一线城市下降13%，二线城市上升12%。京、广、杭继续下降15%-30%。

    一手房销量本周同比下降54%，深圳、杭州同比降幅超过75%：其中一线城市同比下降63%，二线下降48%。2010年1月初至今累计一手房成交量整体同比下降13%，降幅持续扩大，其中一线城市下降25%，二线城市下降3%。

    二手房销量环比同样稍有回升：本周京深杭州天津武汉等二手房整体成交量环比上升5%，同比下降37%。其中北京继续下降18%，深圳天津武汉分别上升89%、67%、30%，杭州与上周持平。

    根据我们草根调研情况，北京近期二手房挂牌价部分有5%-10%左右的降幅，其中前期暴涨的通州区域部分二手房距高点有超过20%的降幅，望京区域部分房源也有10%-20%的降幅。同时，根据我们调研情况，二手房议价空间明显加大。

    一手房，通州等前期暴涨区域的个别高价新盘有约10%降幅（低开入市），其他区域的部分新盘开盘价格也比原有的预计价稍有下降。

    从我们安徽的联合调研情况看，三线城市的反应要明显慢于一线城市，但是目前销售仍已有较明显下滑，市中心的楼盘目前销售情况还不错，但还是明显低于政策之前，偏郊区楼盘感到较大销售压力。

    基于09年四季度平均房价测算，A股主流房地产公司估值尚在合理范围内。一线地产10年PE12倍，RNAV折价24%；二线地产10年PE 13倍，RNAV折价14%。整体主流开发类10年13倍，RNAV折价18%，PB2.6倍；出租类10年19倍，RNAV折价6%，PB2.3倍。

    多方位打压需求政策充分彰显了中央政府压制高房价、避免经济增长方式房地产化前所未有的立场，地方局部利益将服从中央整体利益。同时随着房产税等长期税种的出台，随着量价的调整，暂时性政策会逐渐退出。但若量价没有20-30%下跌，预计政策转向较难。

    我们预判行业进入房价盘整、销量显著萎缩的下降通道第一阶段，维持行业趋势非常谨慎的观点，维持行业中性评级。