REITs（房地产投资信托基金）行业苦盼的制度建设，目前有了新动向，在关系整个行业走向的重要环节——物业评估方面，提高评估门槛、要求独立性、可操作性，以及银行间市场、交易所市场两个市场标准的统一化等实质问题上，政策将会出现大变化。

    21日至22日，住房和城乡建设部房地产市场监管司牵头央行、银监会、证监会、发改委等机构，召集多家房地产评估公司等齐聚一堂，为即将出台的《关于房地产投资信托基金物业评估管理有关问题的通知（征求意见稿）》（以下简称《通知》）和《房地产投资信托基金物业评估指导意见（征求意见稿）》（以下简称《指导意见》）进行“批判性、建设性的研讨”。

    同时，据证监会人员透露，证监会拟公布的REITs试点管理办法，也已基本成型。

    【共识】

    评估机构资质标准不应模糊化

    评估机构资质的模糊化，成为研讨会的众矢之的。

    主管REITs物业评估规范的住建部，在对《通知》征求意见时，参会的所有机构都指出，评估机构资质以及评估师资质过于宽泛、没有量化标准，这对整个行业规范将不利。

    原来，《通知》中规定，“被遴选的评估机构应当职业道德好、社会信誉高、质量控制制度和其他内部管理制度健全并有效执行，具有一定数量能够胜任房地产投资信托基金物业评估的专业人员，法定代表人或者执行合伙人应当在本领域内具有较高的业务水平、较大的行业影响和较强的社会责任。”

    “这个要求对评估机构的选择有些‘软’，需要‘硬起来’，”清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，从当前REITs试点看，还需要缩小评估机构范围，采用量化标准，比如要求具备一级房地产评估机构资质的机构进入，还是一级、二级都可以？如果评级机构进入门槛太低，有可能重蹈美国REITs萧条十几年的悲剧，也将会提前终结REITs的寿命，这无疑是刚起步的国内REITs不希望看到的。

    对于“提高评估机构门槛”的诉求，深圳市国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司董事长黄西勤也深表赞同，她表示，资质不够的评估机构进入，将严重影响到评估环节的公信力。

  “开始不管住，以后势必管不住”成为参会人士的共识。

    为此，证监会也提出看法，称目前也在重点关注评估机构资质规范问题，因为评估环节是REITs发行、交易的“核心部分”，如果住建部对此问题不量化，证监会将考虑在推出的《银行间债券市场房地产信托受益券发行试点管理办法》（下称 《试点办法》）中将此“独立一章”，进行规范。

    而住建部承诺，《通知》将采纳上述意见，对评估机构资质做出具体化的规范约束，提高进入门槛。

    另外，证监会参会人员还透露，《通知》中提到的《试点办法》和《房地产信托投资基金管理办法》已经基本成型，对REITs的投资运作将按照上市公司要求，更多借鉴香港的做法。

    【分歧一】

    收益法、市场法体现利益博弈

    评估的真实有效直接决定着REITs的收益风险程度。对此，在评估技术的可操作性上，观点出现分歧。

    分歧之一是究竟该采用重视未来收益的收益法还是采用根据当前市场租金值的市场法评估。

    所谓收益法，就是委托评估机构对房地产未来预期出租收益减去所有费用和税收后的纯收益，再除以资本比率求得评估现价。

    《指导意见》规定，采用收益法评估出租型物业的价值，需要在评估