2011年，住宅市场愁云惨雾，商业地产风头正劲。
　　办公楼、商铺、城市综合体等各色项目大干快上。暂无政策压力的商业地产开发商竭尽所能，用商业地产项目产生的利润弥补了住宅市场的盈利压力。投资者则迅速从居住项目中抽回资金转投商业地产。
　　从目前政策走势看，2012年松绑的可能性比较小。在限购、限贷继续从严的2012年，商业地产销售价格和租金将出现怎样的变化？有哪些新的项目可供投资者选择？房地产时报联合搜房网共同发布“楼市白皮书商业地产之供应篇”，供读者参考。
　　商铺
　　（预计2012年上市22个）1月遇冷仅3项目入市
　　2012年年初，上海商铺市场进入供应低潮期。 1月开盘的商铺仅有3个，环比下滑40%。
　　2012年1月开盘的商铺中，东方蓝海国际广场是购物中心，位于杨浦五角场；而其余两个项目嘉定新城的新城悠活城和青浦朱家角的尚都里休闲广场则是一再推迟开盘时间。此两项目则将开盘时间延迟至本月底或是下月初。上海搜房网数据监控中心分析师许梦表示，下半年以来，商铺推迟开盘时间已成为一种常态。这与市场成交情况是密切联系的，上半年商铺成交热门，开盘入市的商铺项目也较多，而下半年以来楼市逐步走入低迷、商业地产限贷条例出台等原因使得很多投资者陷入观望，而投资者迟迟不出手，也导致很多开发商一再推迟开盘时间，计划寻找一个更为合适的时机入市，如宝山区的民富商业广场，半年前工程已竣工，却至今未确定具体开盘时间。
　　此三类商铺商业面积一般体量较大，这些项目如能成功运营，不仅能给投资者带来较好的租金回报，且其商业氛围会辐射周边较大区域。新城悠活城和尚都里休闲广场在外环外，虽市场环境不如市区成熟，但都位于市郊较有发展潜力的区域，其租金回报也有一定的上升空间。
　　2012年1月开盘入市的商铺项目与2011年8月和11月相当，都属于供应量较少的时期。上海搜房网数据监控中心分析师许梦表示，2012年1月下旬正值春节，很多开发商一般不会选在临近春节的时候开盘，但1月成交量受新盘供应影响预计并不会太大。因为一年累计下来的商铺存量也足够市场消化，且年底“翘尾效应”可能仍将继续。
　　外环外仍是“主力军”
　　2012年将入市的商铺项目有22个，这些项目主要分布在嘉定、浦东、松江、宝山、杨浦、普陀等区域。嘉定、浦东、宝山这些区域一直都是商铺成交的热门区域，在2011年的成交中有着不错的表现，从目前统计的开盘情况来看，浦东、嘉定等区域依旧是明年的热门成交区。
　　明年开盘的商铺中2个属于内环内，6个在内外环间，14个位于外环外区域。外环外项目占63.63%，可见，在城市建设不断向外扩散，新城综合体、新城社区商业不断发展的过程中，外环外商铺将持续成为上海商铺市场的“主力军”。
　　许梦表示，外环外的商铺项目则是利弊共存，首先，市郊商铺一般售价较低，适合很多中小投资者出售，且随着市郊地区各种配套的完善，商铺升值潜力也较大；同时，并不是所有的商铺项目都具有同样的投资价值，有些商铺所处位置偏远，发展需要一定的时间，也可能在长期不稳定的各种因素中商铺就变成“死铺”，所以投资者在选择市郊商铺时需要更多地考察其长远的发展前景。
　　购物中心占9席
　　2012年新盘中，购物中心占9席，综合体和社区商铺各4个，办公楼商铺3个、商业街商铺2个。目前还没有统计到2012年新开盘的市场类商铺。从类型分布可看出，大体量的购物中心和综合体占多数，可以预见，2012年上海商铺市场新增供应量并不小。据专家估计，2011年至2013年，上海将有50多个、总面积约1360万平方米的城市综合体项目建成投入市场，年均新增建筑面积450万平方米。从2012年开盘情况也可看出，大量商业广场将会陆续入市，如嘉定的悦合国际广场、