近年来，随着住房保障体系的建立，中国的房地产市场将进入一个崭新的格局，市场商品房减量，保障性住房增量成为“十二五”住房规划的基调，如何构建一个科学高效的政策体系，如何推进住房保障体系使之更有利于民生？12月18日，“房地产政策与住房保障公开论坛”在华东师范大学举行，与会专家激辩楼市调控，预测楼市走势。本次论坛得到上海市人民政府发展研究中心的大力支持，由华东师范大学社科处、华东师范大学东方房地产学院、上海发展战略研究所张永岳工作室主办，上海易居房地产研究院协办。
　　主旨：人人享有适当住房
　　上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元
　　庞元：1999年联合国第二次人居大会上提出了“人人享有适当住房”的主题，不是简单理解为人们拥有多少产权住房，这个命题的实现需要从认识和实践上更好地处理效率与公平，需求与需要，看得见的手和看不见的手的作用，保障住房应该各自占据多大的份额，才能够让整个房地产市场和谐发展以及保障住房的租赁与买卖等这一系列关系问题都要统筹兼顾。
　　第一、市场机制讲效率，住房保障讲公平，这里的公平可以引用周立波的一个段子：“你家有10平方米，我家有40平方米，两家加起来平均每家25平方米。”可见个体仍然存在分配不均的现象，因此住房的公平就需要用市场化的手段来合理公平地配置资源；第二、市场商品房讲需求，住房保障讲需要；第三、市场商品房减量，保障性住房增量是“十二五”住房规划的基调。“十二五”期间，上海将实现新增供应各类保障住房100万套，包括共有产权房40万套，公共租赁房18万套，动迁安置房35万套，统筹安排住房建设规模和各类住房供应的比例，使各类保障性住房在面积上占到新增总面积的接近50%。第四个问题是市场交易有买卖和租赁，保障性住房能否租售并举。发展保障性租赁住房需要解决好三个问题：一是投融资问题，需要寻求长期稳定低成本的融资渠道，以应对大量的建设成本；二是配租后的营运管理问题。三是保障对象的接受程度问题，租赁住房只产生消费支出，没有房产增值的财产性收入。公租房的租金略低于市场租金，而老公房的租金是目前市场租金的十分之一、二十分之一。我认为，上海的住房保障政策设计应该体现特大型城市的特点，让市民看得到希望，给人激励。像上海的经济适用住房，实质是共有产权制度或称共有产权房，将住房的产权与住房的使用权分离，保障对象按出资额获得相应比例的产权。这是一种全新的制度安排，对于政府而言，既体现对住房困难家庭的救助，又避免了直接提供产权造成对公共财产利益和社会公平的影响。政府部门提出“十二五”规划不是凭空做的，而是事先做了详尽的测算。当前，房地产市场调控已经进入了关键时期，中央经济工作会议明确要求，坚持房地产市场调控不动摇，一个坚持，两个促进，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。
　　作为上海房地产管理部门来说，应当坚决贯彻中央的政策。但是我们同时也认为调控的目标是平抑房价，适度下降也很正常。中央经济工作会议明确提出促进房价的合理回归。调控以后的房价是不是市民百姓都可以购买的，我的答案是不确定的。其实共有产权房就是试图寻求房价减半的突破口。目前本市正在加大推行力度，可以预期“十二五”期间市场商品房的蛋糕将大幅减量。整个住房供应体系如果以产权划分，将会形成全产权房、半产权房、无产权房。
　　策略：建立一个顶层设计的房地产市场调控政策体系
　　华东师范大学东方房地产学院常务副院长华伟
　　华伟：从宏观上面，从中央政府的角度关注的不是某个项目、某个局部、某个阶段，关注的是整个中国房地产行业根本性的系统性安全，看到了当前房地产体系内有一种游离和放大缺陷的趋向，所以我们要进行宏