市场概况：多层厂房处于租售尴尬境地
　　
    08年第二季度上海工业房地产供求市场的特征为：工业物业的主要租售成交类型以单、双层机械电子加工等生产型厂房和商务研发总部别墅办公楼为主，多层厂房处于较为尴尬的境地。分析其原因如下：对于生产型企业来说，虽然同类型的单双层厂房比多层厂房价格稍高一些，但厂房的实用性是他们首要的考虑因素；上海优先发展现代服务业的政府基调及总部经济、产业别墅的多方位宣传，使得商务研发总部别墅办公楼成为了研发类及投资类企业的首选。纵观上海的总部楼盘，如南汇的总部湾，松江的大业领地、财富新园、名企公馆，闵行的总部一号，以及周边昆山花桥的立德企业家园等都有不俗的销售量。据上海工业房地产测评研究专家预测，此类相对高端的物业类型随着市场的不断成熟，在未来的三五年内，价格将达到现在的两倍。而反观目前上海存量的多层厂房约占总空置厂房的近40％，随着政府对新建厂房容积率的控制，多层厂房面积将继续向上攀升，在上海当前的工业物业供求市场中，部分没有特色的、不符合市场需求的多层厂房的前景令人堪忧。

    租售价格：成交出现收缩 价格涨幅明显收窄
　　
    据上海招商网统计数据显示，08年第二季度上海工业物业租售价格较一季度变化不大，平均租金价格环比下降0.18％，平均售价环比上升0.63％。从各区域情况来看（图08Q2-1及图08Q2-2），本季度闵行区平均租价环比下降11.76％，为0.75元/平方米/天，仍位列第二。据笔者了解，闵行区浦西板块交通便利、投资环境良好、物业定位较高，租金较高但资源稀缺，而闵行区浦东板块投资环境相对差，新增空置厂房多为原自用的老厂房，特别是浦江近奉贤区域，厂房租金相对较低，因此，闵行整体平均租金价格有所回落。另外浦东新区良好的产业结构及雄厚的企业底子，使得区域内工业物业平均租金价格一路走高，张江园区内研发类厂房租金近3元/平方米/天。本季度，上海工业房地产市场上新增可售房源中，原自用厂房整体出售的比例很高，这类厂房较低的出售价格对市场整体平均价格有所拉低，但纵观出售市场总况，占有较大比例的仍为总部办公产业别墅，因此市场平均售价变化不大。

文件名称：2008年二季度上海工业房地产市场指数报告.pdf