企业引导模式

    一些制造业或者其他其他行业中的龙头企业直接从国家手中获得土地建造物流园区或者产业园区。例如联想集团及其合作企业将在大庆建设科技城项目，总投资超过100亿元。万通在携手TCL高调进军产业地产后，今年2月，又与汇源签署了一份工业地产合作备忘录，宣布对汇源集团旗下工业地产资源进行整合，通过万通的专业开发，盘活汇源集团工业用地，收取租金及管理费用。而万通则将借此转身成为轻资产模式的房地产公司。另外，绿地集团也与郑州市相关部门签约开发总投资额高达130亿元的滨湖国际总部产业园。

    这种模式存在着最直接的问题就在于企业有趁低吸纳，囤积土地的嫌疑。

    产业地产商模式

    如同其他地产一样由开发商拿地建造园区再销售或者出租给厂商。上海著名的地产开发商要数联东集团旗下的联东地产。在近十年时间里，该公司在上海、北京、沈阳、无锡、天津等地开发了众多产业地产项目，目前已经成为产业地产的领军企业。其产业园区有工业制造、总部园区和主题（电子信息、物联网、文化创意、软件园等服务外包）园区。

    这种开发模式对产业地产开发商资金要求、和运营园区的能力都是很大的考验。

    工业园区 开发模式

    这种形式主要是由国家为主导，根据城市规划的需求进行产业规划、引资。这种模式与政府的密切度最高，能够享受到较多的税收优惠条件，有助于相关产业的聚集。

    例如上海一些利用区县命名的开发区、工业园区都是这种开发模式下的产物。主要的问题在于政府产于过多，然而后续服务跟不上、而且园区对入驻大企业比较青睐，而中小微企业想入驻有一点困难。

    综合运作模式

    以开发的产业园区为区域主导，引进主体企业、为园区建造配套的商业地产、住宅地产。开发商以周边的商业地产及住宅地产为盈利点。

    这种开发模式有助于盘活一个区域的经济，使产业园不至于是一个白天人满为患晚上黑灯瞎火的鬼城。能做到充分的产城融合。

    但是往往这种开发模式，开发商打了产业地产的擦边球。将建造在工业用地上的住宅以不限购不限贷为诱惑吸引投资者。严重扰乱了地产市场的正常次序。