据某房地产网站调查显示：过半的开发商预计调控将会持续一年以上；57%的开发商认为未来楼市调控仍需加码；23%的表示坚持现有严厉的调控政策就可以。此外，“金九”房地产市场成交量大幅回升，“回暖”一词也不断涌入眼帘，从而引发了楼市“二次调控”。那么，上半年房地产调控的效果究竟如何？是否已经达到目标？以何作为判定的标准？

　　一、房地产调控成功的标志

　　房地产调控究竟达到什么状态才是调控成功？我认为，房地产调控成功的标志应是：在价格合理的基础上，商品房成交量恢复正常，市场以刚需为主，投资投机需求被功成挤出。具体分析如下：

　　1、价格是否回调到合理的水平

　　以目前房地产市场状况而言，商品房价格快速上涨的势头已初步被遏止，也可以说调控效果已取得初步成效。房价是否回调到合理的水平呢，还不好说！因为不同的利益方对合理的价格水平认知不一致。我认为合理的价格水平应该是市场供求平衡、以刚性需求为主体条件下形成的价格。

　　2、商品房成交量是否恢复正常

　　判断房地产调控是否成功，不能仅考虑价格，成交量也是一个重要的衡量指标。如果价格下降或者是增幅减少，而成交量却非常低迷，那么调控是不能被认定为成功的，这可能是大量实际需求被抑制的结果，一旦调控有所松动，必然会出现报复性反弹，后果更为严重。另外，虽然成交量恢复正常，但是不合理需求(超前需求、恐慌性需求)及投资投机需求却成为市场的“主力军”，也同样不能认为调控成功。

　　3、市场以刚需为主，投资投机需求是否被成功挤出

　　除市场交易量是否恢复到正常水平之外，房地产调控成功的另一重要衡量指标应该是：市场以刚需为主，投资投机需求是否被成功挤出。如果投资投机客开始抛售商品房，则表示市场泡沫正被逐渐挤出，房地产市场或将恢复健康发展；倘若大部分投资投机客仍在持币观望、甚或持房，则表明其对房价上涨的预期不变，仍在伺机入市，一旦投资投机客大批量入市，房地产市场可能再次步入快速上涨的恶性循环中，房地产调控也将前功尽弃。

　　所以，房地产调控成功与否不能只看价格，而是要在此基础上考察市场成交量是否正常，以及投资投机需求是否被成功挤出。

　　二、房地产调控方向

　　由上述标准分析可知，目前房地产调控并未真正成功。那么，房地产调控该走向何方？所谓的“二次调控”应该是有新的调控政策出现，在当前的市场形势下，出台更为激进的新政策未必是上策。主要是因为：房地产是我国经济发展的支柱产业，其对经济的影响力不容忽视，而在当前固定资产投资及GDP增速减缓等经济形势下不宜承受过于激进的楼市调控政策。

　　从“国庆节”前国家相关部委出台调控措施来看，调控政策或将步入“精准化”阶段。第二阶段“精准化”调控主要体现在以下几个方面：

　　1、贯彻执行初见成效的措施。房地产调控初见成效的措施坚持跟进，严格执行，巩固已有调控成果。例如：限购政策、差别化信贷政策、加快保障性住房供应等等。

　　2、调整、完善调控效果不佳的政策。调控效果不乐观的政策不能随意丢弃，更应该找准其失效的原因，从而调整完善以期达到应有效果。例如，对闲置土地的管理，需加大查处力度，公开透明化管理，或将增强其调控效果。

　　3、明确规划暂时无法实行的措施。针对那些受各种条件制约无法立即实行的措施，要明确规划其目标进程，从而调整人们的预期，断不能束置高阁。如：住房消费税、房产收益税及房产税等税收调节政策。

　　三、房地产调控的前瞻性

　　房地产市场发展具有长期性，房地产调控也不能就调控而调控，更应该着力于其长期健康发展，所以房地产调控更应该加强其前瞻性。

　　1、主动出击，