工业土地市场回顾|上海一类工业用地分析|工业厂房租赁市场分析 - 焦点专题

导语：2010年，受上海“世博”限建的影响，部分工业设施建设的放缓或停滞导致上海工业物业新增供应出现小幅下滑。但受益于全球经济复苏的大趋势，市场上对各类型工业物业的需求仍然逐月增多，尤其是在世博后的第三季度，市场需求尤其强劲。因此全年的工业物业成交租金走势呈现稳定的上涨态势。随着国家针对中小型企业税收优惠政策的效应逐步显现，上海市中小型工业企业发展快速，第四季度增幅甚至高于大型工业企业，这也直接促使2010年第四季度小面积厂房类物业需求量大量上升。【全文】

2010年度上海市共发布了54批次405幅工业土地的出让公告，总出让面积为1279.40公顷。截至目前，上海市工业土地一级市场已成交地块数为300幅，成交率为74.07%，未成交土地中有61幅是12月份发布的公告，需到2011年2-3月份挂牌，因此预计10年上海工业土地一级市场成交率在87％以上。

由图1可以看出，2010度上海市工业土地一级市场出让面积最多和成交地块数最多的区域都集中在奉贤区，129幅工业地块的总出让面积为302.3236公顷，占到2010年度上海市工业土地一级市场总出让面积的近三成。

由图2可以看到，2010年上海市工业土地一级市场单幅地块的出让面积以4公顷以下的小面积地块为主，占到81.48%，其中单幅面积在1-2公顷的地块最多，占到34.81%；图3显示，2010年度上海市工业土地一级市场成交均价位列前三的依然是市区、原浦东新区和闵行区，这主要是由其良好的产业基础和稀缺的工业土地资源造成的。

租售价格——租金均价为0.612元/平米/天，平均每季保持0.95%的增长率

由图4和图5可以看出，2010年度上海整个工业物业市场租金走势和售价走势均呈上涨态势，其中第三季度的增长幅度达到了年度高峰，租金均价和出售均价的环比增长率分别为1.65%、2.89%。金融危机对实体企业的影响在2010年逐渐减弱，经济复苏的态势越来越明显，企业对未来形势的乐观看好使需求市场表现强劲，而供应市场方面，投资者对市场预期更趋审慎，本年度供应增量不大，如张江的浦东软件园和张江高新技术产业开发区青浦园区等2010年新推出的工业物业体量大概都只在2万平左右。供求市场的不平衡直接抬升了租金和售价的平稳上涨。与第三季度租金和售价的直线飙升不同，在2010年的第四季度，工业物业市场租金和售价的涨幅趋于平稳和理性，相信市场在未来将保持平衡的稳定发展态势。

需求市场

根据上海招商网工业房地产测评研究中心对上海招商网后台2010年上海市工业物业需求信息的统计分析得出：

区域需求方面：需求市场向上海远郊转移

从图6可以看出，2010年上海市工业物业主力需求区域由原来的市区和浦东新区逐渐向闵行，嘉定，宝山等区域转变，可以看到，嘉定区域的需求占比已达13.58%，而松江，青浦，奉贤等区域的需求占比也均在9%以上；另奉贤区域在全市的工业物业需求占比从09年的6.14%跃升至10年的9.80%，在未来上海的工业物业需求市场或出现均分天下的局面。随着上海市政府对郊区新城建设的力度逐步加大，各企业也越来越看好上海远郊区域的未来。这成为推动需求市场转移的重要原因。

面积需求方面：小面积物业仍为需求主力

由图7可以看出，2010年上海工业物业的需求面积依然以小面积物业物业主，其中3000平米以下的需求占比占到总需求量的74.34%，1000平米以下的需求量占到39.10%；另外值得关注的是2010年3000平米以上的大面积物业需求占比相比较2009年增长了6.04%。这源于2010年全球经济的复苏与企业对未来的乐观看好，不少企业开始扩容生产场地。同时，由图8可以看出，闵行、市区和原浦东新区是1000平米以下小面积物业的主要需求区域，而奉贤，嘉定，松江等区域的需求面积主要在1000-3000平米的中型面积物业，这主要受制于不同区域内的租金差别及土地资源的限制。

物业类型需求方面：多层厂房和研发办公成为全年热捧对象

由图9可以看出，2010年上海市对工业物业的类型选择不再单一在厂房类物业上，可以明显的看出2010年度的需求类型向研发办公和简易仓库两类物业上倾斜，占比分别达到了13.99%、19.55%，究其原因，主要受上海大力倡导发展现代服务业的方向影响，另上海近两年电子商务市场的繁荣也催生了物流仓储业的蓬勃发展，由于此类物流仓储所需仓库要求比较低，简单仓库即可满足，2010年对仓储物业的需求上，简单仓库以19.55%的需求占比首次超越了标准仓库的16.48%；同时由图10可以看出，目前在单层厂房需求强劲的情况下，市区、闵行区和原浦东新区的多层厂房需求量高于单层厂房，这一方面是由可利用土地资源的稀缺性造成的，另一方面也与产业发展导向有关。

2010年度上海市工业物业市场回顾

制作：上海招商网信息技术部