2013-10-20 第172期

房企转型产业地产爱难断愁难断

如果说三年前地产调控刚刚开始之时，许多人还对产业地产毫无概念，那么随着中国传统经济增长模式越来越难以为继，新城镇化的进一步深入，房地产行业盈利模式转型迫在眉睫，产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。传统房企中的龙头企业也已意识到中国传统地产业态的风险越来越大，开始尝试布局产业地产，以期打开局面、实现企业盈利模式的多元化。　　


这类房企是最早嗅到产业地产中人民币味道的一批企业，他们身边有小面积土地，本着有钱就赚，有钱就捞的思想原则，快速杀入产业地产，开启掘金之旅。但是，许多习惯了普通住宅开发模式的地产商一时还难以适应新的游戏规则，而玩起了“擦边球”，以产业地产之名，行商业地产甚至住宅地产之实，盈利模式转型无从谈起。		这类房企专注房地产开发已有多年或部分从实体产业转型至房地产并开发的顺风顺水，由于房地产市场的变化以及对政府导向性政策的理解，也在逐步谋求转型的计划。他们对于产业地产持有的态度相对比较谨慎，转型时间跨度也比较长。

在住宅市场存在诸多变数的当下，大型房企的应变速度永远是最快的，产业地产就成为他们快速调转方向的发展目标。暂不管产业地产最终是否能产生预期中的效益，又是否能比房地产行业有更高的利润增长点，大型房企涉足新的地产领域总要比其他房企容易的多。仅凭雄厚的资金、丰厚的土地储备即可上马运作。对于这类房企来说，他们开始意识到传统地产业态的风险越来越大，开始尝试布局产业地产，以期打开局面、实现盈利模式的多元化。		以绿地为代表的央企国企近年来正在加快向产业地产渗透的步伐。凭借其雄厚的资金实力、良好的政企关系、较低的融资成本与经营压力，在开发运营产业地产市场占主导地位，而这些，正是众多民企房地产开发商拼尽全力也难以望其项背的“天堑”。由于先天条件的优势，这些房企在转投产业地产伊始就能和相关政府部门、知名实体企业及当地大型总部类园区进行合作。


由于传统开发商在一二级土地开发机社区化运营管理经验的积累，加上冲杯资金的支撑，与地方政府能够互助互益：一方以高度市场化手段操作，另一方则有政策和土地有事，只能够在利益分配上达成高度一致，这种联姻一般来说会比较美满幸福。但是，这种合作大多数项目区域性非常强，与当地政府交情匪浅，但一旦出去，是否能够成功复制这种模式，还是有待探索的。成功案例：成都置信与青羊区政府的“青羊模式”		外资基金强大的资金能力、丰富的海外阅历、畅通的退出渠道和高端的客户资源无疑是传统房地产开发商接入产业地产强有力的助推器，然而外资基金也十分倚重内地开发商原来积累的业务关系、本土经验和拿地能力，这种中外合资扩张产业的模式目前虽然不多，但是前景较为乐观。纵观各个行业领域这种中外合作的案例，对收益的激烈争夺、管理风格的巨大差异以及政策方面的一些桎梏，很容易让原本天衣无缝的合作产生裂痕。成功案例：亿达集团与腾飞集团

全球金融危机后的制造业轻资产化浪潮也逐渐影响到中国的制造领域，海外大型企业对厂房办公楼只租不买的习惯开始为中国企业所学习。同时，中国大型制造企业由于不断扩张而造成大量土地资源低效利用或限制，主页利润的困境也迫使其急于盘活土地资产，这个不断扩大的真空地带已被嗅觉敏锐并积极寻求转型的传统开发商所察觉，长期而言，这无疑是个可以充分发掘的用武之地。不过这种去唱不断的合作模式并不是一个短期可以大量复制的样本，毕竟拥有丰富土地储备的大型制造企业在全国数量有限。成功案例：万通控股与TCL、汇源的合作		随着各地频繁退出以工业立项为主的综合性地块，住宅开发商无法对此熟视无睹。工业地块地价低廉以及产业地产的逐渐升温，让这一类产品市场前景一片光明。目前已经有很多开发商独立涉足产业地产领域。经验的缺乏在进入出奇或许体现并不明显，而一旦这个市场进入饱和，其带来的后果极有可能是灾难性的，这种覆辙在商业地产领域已经屡次发生过。没有相关产业服务配套和招商布局的经验，如果再加上政策扶持的缺失和资金问题，传统开发商在这一崭新领域或遭遇滑铁卢的概率很大，甚至对其他业务也产生负面的影响。成功案例：复地集团——金石湾

由于前几年住宅市场一片大好，成就了众多地产界的英雄，房地产开发商已经是财大气粗，并习惯于“拿来主义”的运营模式，在立项拿地和开发之前欠缺周密思考，原班人马按照以前的运作住宅或商业地产的模式来操盘工业地产项目。或者是按照自己“理所当然”的认为而草率立项，殊不知，一个成功工业地产运作在立项之前就必须要多大量的认证工作，并且还要充分、精准的市场数据来作为依据。毕竟一个企业的迁移比一个家庭的搬家要复杂不知多少倍，一个企业对搬迁的投入要比投资一个商铺的基数不知要大多少倍。所以，立项的论证工作不得胡来，更不容许“理所当然”的认为。

工业地产的开发模式由于其目标用户的巨大差异性决定了其与住宅和商业地产开发模式的不同。在工业地产领域里，工业园区不同的定位决定了其不同的开发模式。比如开发创意产业园区与开发物流园区的模式就有非常大的区别。他们不管是在开发手段、推广方式、财务管理、园区配套、招商方法及物业管理上都是截然不同的。而住宅地产和商业地产则要简单得多。举一个最简单的例子：在工业地产运作手册里会经常出现“定制”这个词，工业地产招商可以根据不同客户的要求去定制产品，但在住宅领域除个别别墅项目外，基本上没有“定制”概念，在商业地产领域为个别客户“定制”基本上不太可能，最多也是用大多数的标准进行建造。

很多开发商往往是看到人家搞厂房储备，就如法炮制立项盖建标准厂房。看见他人搞物流园区，就依样画瓢，立项营造物流园区；瞧见别人搞总部基地，就连总部经济是怎么回事都没搞明白，就急着立项谋划土地指标，其结果多半是事与愿违。同时，很多开发商为满足政府的意愿，大肆搞总部经济、高科技工业园、园区别墅、园区高档商务写字楼等。忽视了项目自身与城市区域经济发展趋势、当地特色资源及周边强势产业和工业园区相结合。运用当代著名经济学家樊纲的话说是“某些政府已经抛开了自己的强项而盲目的去上自己永远也搞不清楚的高科技项目，这是一种无知的行为”。因此，我们建议开发商进入工业地产必须要告别盲目跟风，在项目立项“题材”和运营定位上做到独特和创新，并与项目自身周围环境相符合。

从招商角度上分析。大部分招商人员没有经过统一系统的招商培训，缺乏对项目深入的解读和对目标客户需求的精准了解；同时，他们还缺乏招商的服务精神，完全没有从卖方市场走出来。最严重的问题，他们对客户解说词大都没有新意，除了介绍项目的区域位置、交通状况、优惠政策、劳动力价格等之外，很少能把项目区域经济特色及项目定位进行结合为客户讲解。
同时，很少开发商在前期想到与专业的工业地产运营机构合作，并大都是在项目动工开发时或招商结果不理想时才找些招商代理公司进行“拉皮条提成式”的松散合作方式。殊不知，一个专业的工业地运营机构可能有数十个类似的园区项目以类似的方式与其合作。那么，他们将把手上的客户推荐给那一个项目将很大程度上取决于其与项目方的合作程度及服务的深度。在如今这个工业地产开发面积供大于求、园区规划定位严重雷同、产业规划升级、企业要求不断提高的大环境下，这些招商模式已显得苍白无力。

1. 工业拿地成本低
2. 政府支持力度足
3. 市场需求大
4. 收益相对稳定

1.实体性企业转型开发商
现有厂房出租；不做实体后专做产业地产开发商
2.住宅商业开发商转型开发商
住宅开发与产业地产开发并存
3.工业地产开发商
升级自身产品，从原来的厂房园区升级为2.5产业园区
4.国企央企开发商
这类开发商大都实力雄厚，开发产城融合类园区
5.市场经营商
转入专业市场为产业地产开发类园区

　　从产业地产“虚热”现象问题发展的实质角度来看，产业或产业地产的布局和发展不是靠补贴政策和新兴产业振兴计划挣够解决的，而应该和当地产业发展规划和实际的市场需求相协调，同时，把握好产业的发展规模和速度，鼓励以企业为主的自住创新，开展相对自由的市场竞争。【详细】

1.航运服务业园区
2.金融及金融衍生产业服务园区
3.健康医疗服务业园区
4.车联网汽车服务产业园区
5.文化创意服务业园区
6.民用导航产业园区

7 移动互联网游戏产业园区

8 中小企业孵化器、加速器类型的服务外包综合园区

在调控的背景下，房地产市场受创，不少投资者把目标瞄向产业地产，认为这是一片蓝海，是经济洼地，投了就有钱赚。但事实上，有部分园区实际销售额呈下滑趋势，更有甚至处于亏损状态。对于投资产业地产领域我们究竟应该持什么样的态度？如果说房地产是肉，产业地产是骨头，肉好吃，骨头难啃，可又为什么有这么多房企放着好好的肉不吃，来啃骨头。

目前产业地产开发商棉铃的最大难题就是“拿地难”。在现今的政策和市场条件下，开发商很难获得一手土地，像厂房、物流仓储和科技研发办公类物业的卡发上的角色类似于“二房东”，而对于注重引进外资和扩大税收的地方政府来说，他们更愿意把土地给予最终用户，而不是给身为二房东的产业地产开发商，在这种情况下，开发商在“拿地”争夺战中又将面临拼个你死我活。

似乎现在进入一个怪圈，由政府事业单位方运营的园区大多都亏损，而由民营企业经营的产业地产都是赚钱的。

产业地产的开发是一项系统工程，围绕产业要素进行多种资源整合，牵涉到大大小小的方面，无论从规划、定位、营销、招商、运营还是后期服务等角度来看，需要通观全局，把脉市场走势并结合自身优势，系统整合各方资源以最大化的实现既定目标。

表面上，房企新一轮圈地的概念为城镇化，但实际上，此轮圈地与以往并无本质不同，仍然为住宅、商业地产、产业地产以及旅游地产等。这也是业内人士普遍担忧的情况，以人为本的新型城镇化或最终沦为概念性圈地。

结语

"产业地产升温"的行业预期，使得产业地产发展愈发炙手可热，然而对于仍处在转型尴尬期的房企来说，还有很多甩不开的难题。房企首先要在意识和观念上认清产业地产与房地产的不同，如果还是照葫芦画瓢，用开发房地产的模式开发产业地产，产业不集聚，与区域经济发展不匹配，最终只会使得中国地产又少了一大片开发净土。其次，要认清专业化的招商团队在产业地产中发挥的重要角色，招商不代表卖楼，不是简单的销售行为。很少房企会在前期想到与专业的工业地产运营机构合作，大多都是在项目动工或是招商结果不理想了才想到招商代理公司进行“拉皮条提成式”的松散合作方式，结果也就可想而知了。此外，以往注意力都停留在住宅和商业地产上的私募基金正在频繁转移视线，争相挖掘这块“裸露的金矿”。由于产业地产稳定平缓的现金流装快和越来越追求稳健长效的私募基金产生了强大耦合效应，几乎从未在主流领域有所作为的产业地产基金正在高调登堂入室。