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第188期

电商时代产业转型 现代物流迎来投资大机遇

5月20日,全球最大的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕发布白皮书《投资前沿——电商时代转型中的中国物流市场》。白皮书指出:工业地产尤其是物流仓储已成为近年中国地产投资的热点之一。近年来,中国电商的兴起和蓬勃发展影响和改变了传统零售市场格局,带动了第三方物流的发展,对中国现代物流设施市场产生了重大和深远的影响。投资现代物流,正值大好时候。

上海——物流仓储最受青睐的投资市场

近年来,中国电子商务的兴起和蓬勃发展,影响和改变了传统零售市场格局,带动了第三方物流的发展,对中国现代物流设施市场产生着重大和深远的影响。电商时代,物流市场已经成为了投资前沿。2014年5月20日,全球最大的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)发布《投资前沿——电商时代转型中的中国物流市场》指出:工业地产尤其是物流仓储已成为近年中国地产投资的热点之一

上海是全球第一大港口和中国最大的城市经济体,也是目前国内最大的优质仓库市场。庞大的需求基础加上稳定的租金增长以及优于商办物业的租金回报率使上海优质仓库成为各路资金青睐的对象。世邦魏理仕数据显示,2011年以来,国内主要城市优质仓库整幢收购交易金额约为44亿元,其中上海独占九成,平均投资回报率高达6.7%

前不久,上海工业用地新政出台,这将对上海工业土地和物业市场产生重大的影响。新政的出台起于上海建设用地指标迫近上限、土地使用效能亟待优化的大背景。

2014年上海工业用地新政要点:

★ 《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》—2014年3月

建设用地总规模“零增长”。

★ 上海新版国有建设用地(工业用地产业项目类)使用权出让合同—2014年7月起执行

1、最高年限50年变20年。7月1日起,一般产业项目类工业用地出让年限不超过20年,对于有特殊要求的市重点产业项目类工业用地,经有关部门批准后,出让年期可为20-50年。

2、逾期不开工可收回土地。原则上开工期限不超过交地后6个月,竣工期限不超过交地后24个月,且受让人只能提出一次开工延期申请和竣工延期申请,延期期限均不得超过3个月;对于情节严重的,可以收回土地使用权。

3、引入履约时间保证金。开工、竣工、投产三个阶级,均设有相应履约保证金。

4、不得整体、分割转让。土地不得整体或分割转让,房屋不得分幢、分层、分套转让。

5、变相流转,受让人资格需审查。出资比例结构、项目公司股权结构经出让人同意方可改变。抵押物竞买人资格必须经过规土、产业、园区管理机构等综合认定,抵押权实现时出让人或园区管理机构可以优先购买。

电商时代中国现代物流市场现状

我国物流设施设立之初主要是为了满足出口和制造业仓储的需要。随着国内个人消费增长、零售市场成熟及电子商务的蓬勃发展,零售行业对物流设施尤其是高标准仓储的需求近年来增长迅速。

国内高标准仓储设施的体量仍相对有限。截止2012年底全国营业性通用仓库总体量达6.98亿平方米,而截止2013年底,12家主要的全国性物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计约1300万平方米,占全国仓储设施总面积的比例甚微。需求方面,受电子商务迅速发展及第三方物流需求增长等因素的带动,高标准仓储物业的租赁及定制需求持续旺盛,近年中国物流地产市场持续向好。

全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。与相对供应过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场,以及拥有大量新增供应且受政策管控的住宅相比,物流地产回报较高且发展前景广阔,正日益成为中国物业市场的投资热点。

电商物流仓储租赁需求持续增加

电子商务是中国现代物流设施市场最重要的两个需求来源之一,而在线零售行业的不断成熟正令电商在是否自营物流的策略选择上逐渐产生分化。

一方面自建物流已具备规模效应的中国大型电商将继续坚持其自建自营策略,从而削弱电商对公共型现代物流仓储设施的租赁需求。大型电商从最初的部分自建物流到全方位布点全面自营物流,进而发展到当前个别已规模初具的大型电子商务企业开始尝试向第三方开放物流平台。另一方面自营物流越来越高的进入壁垒令多数电子商务企业,尤其是中小规模电子商务企业对社会化的专业第三方物流的依存度不断提升,从而不断提升公共型物流仓储的租赁需求。专业物流开发商及其他意图进入现代物流设施供应的企业不仅面临着现有大型电商自营物流先发优势产生的阻碍,更需要克服土地资源日益稀缺、拿地难度日益增加、开发运营所需资金及学习成本高企、中央和地方政府对物流土地开发的政策倾向出现分化等一系列障碍。此外,传统零售商向多渠道及全渠道方向的变革也将导致其物流需求发生结构性转变,从而产生新的社会化物流需求。

据艾瑞研究预测,至2017年中国网络零售额将达4.1万亿人民币。全球最大的工业地产开发商Prologis的市场研究表明在欧洲电子商务发展领先的三国中(英国、德国及法国),在2008-2012年间电子商务市场销售量每增加一百万欧元,带来大约72000平方米的新增仓储需求。欧美国家的在线零售电子商务市场构成以B2C为主,而中国由C2C占主导的市场对仓储面积的需求很大程度上会再透过第三方物流进行传导。

整体上看:随着B2C市场份额的扩大以及在线零售市场本身规模的扩大,未来电子商务对物流仓储设施的需求将会继续增加。

民营第三方物流将成物流市场新动力

近年来,中国在线零售市场的快速发展不仅令电商对现代物流仓储设施的直接需求不断增加,亦透过其与第三方物流市场联动发展的传导作用间接推升了民营物流行业对现代仓储的需求。在物流市场的仓储需求中,又尤以零担快运和快递包裹这两种在线零售活动中最常涉及到的物流种类的需求增长最为突出。

受零售行业发展和其他需求来源的推动,中国物流行业的市场规模将不断扩张。而随着成熟度的提升,行业发展纵向定将日趋精细化、专业化及多元化,逆向物流、冷链物流等将成为物流仓储新的发展议题;横向则呈现从单一业务向综合物流方向发展的趋势,中国民营零担行业及快递行业或将出现相互渗透。例如以零担业务为主的德邦物流已于2013年底宣布进军快递业务,而以快递业务起家的顺丰速运近日开始涉足零担业务。

中国民营快递企业及新型物流服务企业将成为新的物流仓储租赁需求增长点。

中国现代物流仓储行业市场发展趋势

据世邦魏理仕预计,中国现代物流仓储行业的发展趋势:

1.未来物流开发商与租户签订“一揽子协议”,高标准仓库的规模化租赁策略将日益成为主流;

2.专业物流开发商的拓点布局将与电子商务的发展趋势更加紧密联动;

3.外资的专业物流开发商获取战略性位置土地的难度将继续增加,通过与大型内资开发或物流企业及电商企业的战略合作实现快速布点或成为其未来出路。

结语

随着电子商务的蓬勃发展,物流仓储业发展前景相当广阔,已成为中国地产市场的投资热点。高标准仓库的规模化租赁将日益成为主流,民营第三方物流将成为物流市场新动力。上海以其庞大的需求基础加上稳定的租金增长以及较高的租金回报率成为了物流仓储投资最受青睐的市场。当下,正值上海现代物流投资的大好时期,机遇难觅,不容错失!

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