根据区域经济产业聚集和交易费用理论，上游集中、市场集中、交易成本等因素促成了各细分行业在地理空间上聚集。作为以产业园区开发为主要业务的产业地产运营商，缩短了产业发展自然聚集的时间，以良好的投资环境、工业物业素质、行业协同等外部因素，促使产业开发园区在较短时间内形成规模效应。同时，这也是产业地产开发商以物业租售相结合的盈利模式所决定的开发模式。

    产业地产园区营销招商区别于商业地产、开发区等类型地产。其营销招商绩效在营销定位和营销策略上有其自身特点。影响产业地产招商绩效的因素包括：产业地产投资环境；产业园区行业匹配度；产业园区品牌知名度；营销招商策略执行力。

    一 产业地产投资环境

    区域经济禀赋因素

    区域经济禀赋决定了产业地产产业发展方向。区域产业特征、经济规模、经济活力、比较优势资源等因素是产业开发区定位前需要关注的要点，开发区要最大化利用区域经济产业优势，研究产业发展特征和产业升级趋势，使得产业园区定位能够体现并提升产业优势，规避比较劣势。

    基础设施因素

    园区所处城市板块的交通条件、通信条件、水电供应条件、环保设施等基础设施水平，是企业投资商重点关注的基础性条件。不同细分行业对基础设施参数有不同要求，一方面，优质的基础设施能够吸引企业投资建厂；另一方面，在规划中考虑细分行业对基础设施的差异化需求，可以优化产品的市场定位，指导营销策略的制定。

    社会及政策因素

    社会及政策因素包括人力资源服务水平、配套服务水平和国家及地方政府产业规划、招商引资政策。区域社会及政策因素对投资企业前期发展的投资成本有重要影响。产业地产运营商在获得政府政策支持、理解政府产业政策的同时，需要充分考虑人力资源服务水平、配套服务水平和国家及地方政府产业规划、招商引资政策对企业投资的吸引力，以及政策优势在细分行业内的体现。

    二 产业园区行业匹配度

    工业物业素质

    开发园区各类工业物业、整体产业规划和电力设施、热力设施、给排水设施、交通设施等配套型物业的素质是吸引企业投资的核心价值所在。优质的产品素质也是营销招商的前提。在充分的市场调研和行业研究的基础上，按客户的行业类型、进行客户拟投资的预估收益分析，找出具有投资能力和投资需求的企业。