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郭增利:项目数量稳步上升 2009年是商业地产存量年

时间:2009-05-11 13:07:59 来源:365地产家居

    4月17日下午,中国购物中心产业资讯中心主任郭增利,参加了2009春交会“新经济形势下南京商业地产的危与机暨南京商业地产发展报告发布”论坛。在论坛上郭增利主任,针对商业地产发展的最新特点发表了演讲——

    从开发方面来看,商业地产开发近年来的确出现了一些新的特点。这个特点最核心的是很多城市商业地产项目都对功能组合在进行深度调整,并且商业地产在整个城市发展中的地位和作用越来越高了。

   回顾一下,过去中国地产出现的变化,在梳理过程当中,我把03年看作中国商业地产井喷年。这一年中国商业地产的增长率达到64%,是从2000年以后,到现在甚至08年都是最高的。

    在04年的时候,中国的商业地产进入了招商年。当有巨大的量之后,这些商业地产一定要有商家合作。但是这么大体量的商业地产跟商家合作的时候,商家可能都是有限的。同样在04年对于很多开发商大家关注的是招商问题,所以04年一定程度上是商业地产的招商年。

    中国的商业地产一年都有一个主题,这是因为中国可能每个阶段都要经历这个阶段必然要经历的洗礼。招商率达到90%的项目经过一段时间并没有得到消费者的首肯,大家意识到可能单纯的招商也不能解决商业地产的根本问题。所以到了05年,更多的商业地产开发商开始意识到运营第一。在运营第一的理念指导下,取得了进步,但是更多开发商没有对商业地产的根本属性有根本理解,实际上单纯把运营放大也是不对的,但是作为发展当中,05年的商业地产与运营年的表述应该是统一的,虽然这种表述对于商业地产是有一定的片面性的。
   
    04、05年单方面的强大招商、强大运营之后,中国的地产开发商终于意识到很多深层次的问题,也意味着选择性的招商在05、06年被许多开发商重视。也并不是说所有零售品牌进入商业地产都是适合的,或者商业地产更适合哪一类的零售品牌入驻经营,所以06、07年是中国商业地产的调整年。

    经过03井喷、04招商年,05年的运营年,06年的调整年,其实中国的购物中心进入到07年的时候开始真正进入到了理性的回归阶段。所以客观上讲,从数量上看,从井喷的程度上来看,03年是井喷年,但是要是说从中国的商业地产和购物的专业化角度去理解,事实上07年也是中国商业地产重要的一年。这一年中国开发商在中国造就了非常多的成功项目,也有很多专业理念得到升华。在中国的购物中心理念上回归了,专业性上也得到了回归。

    08年从全国范围出现的情况是新区年。随着城市化步伐的不断加快,中国更多商业地产开始在新区发展。我举南京的例子,我记得在河西05年曾经举行过购物中心峰会,我个人认为南京在商业地产方面是走在全国前面的,因为在新区开发环节上,南京甚至包括众多新区都是取得了既有经验又有教训的结果。08年从全国看更多的商业地产出现在新区,而且这些新区项目面对不同程度的问题,所以我们把商业地产在08年定位为新区年。
   
    那么09年到底是什么年?我认为09年是存量年。刚才讲07到08年中国的商业地产其实一直处在从不理性到理性,从不专业到专业的发展过程当中,最直接的体现是商业地产组合功能得到增强。商业地产作为城市发展的重要载体,在很多城市是被得到重视的,同时从零售商的角度,大家可以看过去的零售商选择入驻渠道、拓展渠道往往是通过百货店,但是当中国的购物中心出现越来越多的时候,有很多品牌已经专门把购物中心作为新的发展渠道,也就意味着今后几年时间的调整,中国购物中心的商业渠道的作用和价值已经得到了初步的发挥。

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