一、消息的直接影响

    从5月6号得到这个消息的时候市场的反映速度超乎了我的预料，5月7号早晨售楼处楼下就有人等着了。近期大概在5月6号之前，前几周每个周末大概40套到50套的房子，那么在5月6号一个周末成交了100套，这个是最实际的带来的反映。

    我们看到业主论坛都在聊，我们要换户口了，我们要改身份证了，我们是新浦东人了，大家都欢欣鼓舞，奔走相告。为什么？一个大浦东其实它的背后对老百姓来讲，带来的最实际的东西是有关于未来，接下来我们听到的是有关于城市功能，板块的区隔的一些规划性的东西。然后再有关于市政配套，乃至交通和福利的改善。那么所有这一切的改善使得整个片区的居住条件大大提高，这样就容易迅速地会聚人群，这个是大家欢欣鼓舞的一个因素，这是大浦东带来的。

    二、航运中心规划的影响

    整个大浦东的格局双中心，国际金融中心和国际航运中心，这个双中心的打造实际说会加速整个南汇地区，乃至浦东地区产业结构的调整速度和人口导入的规模，会加速调整。

    实际上在南汇2007年根据中房研究的一些报告里面得出的，我大概看了一个数据，是在2000年到05年之间，整个上海的内环减少了17万居住人口，近郊增加了82万居住人口。在2020年的时候整个城区的人口大概是800万，城区外的人口能够达到1200万。那么在07年的时候南汇的常住人口是118万，其中流动性增长只有26万，户籍增长是比较少的。

    一方面产业发展格局的变化，有了这两个中心第一个在建设的初期，整个的航运中心的建设，我们金融中心就要大量服务人员，需要有大量的金融配套为他支撑。整个航运中心建成以后会有大量物流方面的航运方面的一些产业人群会聚到这个地方来，会形成一些相关于货代，相关的一些延伸性的产业，那么又会反过来带来金融兑换的需求，这样整个产业格局发生变化，导入进来的人群结构也会形成一些变化。

    另外一个就是从整个的土地供应和本身的居住人口外溢的角度来考虑，现在的情况商品房07年外环以外是占到55%，在2007年下半年超过了75%，这也是中房给到的研究数据。另外一个对比非常强烈的数据，目前整个上海的购物中心集中在内环的是有62%，在中环是29%，在外环的仅占9%。就是说现在大多数的商品住宅成交全部在外环以外，占到一半以上，超过了四分之三。换句话说，在这些地方的商务服务的需求亟待提高。那么大浦东的形成会加速这一部分的形成，加速人口外溢，加速人口导入，加速商业服务业的发展，这个是站在整个商业的角度来看。

    三、起点越低 增值空间越大

    我们现在看到目前上海商品住宅的限制来看，2008年比南汇这个地方更低的商品住宅只有崇明、金山，还有一个是奉贤这三个区域，南汇排在倒数第四。但是可以预见并入大浦东以后，在这个排在倒数第四的板块今天是价值最低的洼地，明天会成为价值最高，它的起点越低代表着未来增值空间越大。

    四、综合结论：南汇地区的商业前景会越来越好

    所以从这些综合因素来看，我觉得对于商业地产而言，大浦东的合并未来，我相信万达会有一个很好的前景，而且仅仅有一个万达是远远不够的，商圈怕的不是竞争，要的是竞合，越多的商业集聚在一起辐射能级就越大，能级越大半径就越大，我们就可以成为区一级的商业中心，这样就可以相互地依存和生存。我们相信整个南汇地区，包括整个大浦东未来的商业前景会越来越好。