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中国商业地产的四大缺位


中国商业地产在日益成熟和发展的过程中,前景和思路已经越来越清晰,有志于商业地产或已经投身于商业地产的同行们,无疑都意识到了商业地产的优势和空间。但我们依然应该清醒地认识到,商业地产与生俱来的缺位,只有商业地产产业链的各方人士能够齐心协力弥补这些缺位,中国的商业地产才能够走出一条更加踏实和辉煌的道路。

四大缺位

管理缺位:

这里所说的管理缺位不是指商业场所和项目实体的缺位,而是指行业管理的缺位。因为商业地产从诞生之日起就是一个杂交混合品种,爹不亲娘不爱,建设部门主要管住宅和建筑,商务(业)部门主要管零售业,虽然一些名不副实的行业协会也都试图充当这样的角色,但由于要不只懂商业不懂地产,要么只懂地产不懂商业,更别谈既懂商业又懂地产还懂金融的了。而商业地产恰恰需要三者兼备的部门、机构和人才方能更好地协调、监督和管理,因此目前行业需要这样的协会组织,企业需要这样的人才。最适合的方式就是商业、地产和金融的协会组织联合成立一个最高行业研究和管理组织,宏观上更好地引导和协调商业地产这个符合产业的发展和进步。微观上企业更需引进和培养这样的复合型人才或系统地整合相关专业机构,更好地操作和运营商业地产项目。

资金缺位:

这里所说的资金缺位不仅是指一般意义上资金短缺,更准确的是指资金的错位即指商业地产主体形态真正需要的中长期资金来源如银行信贷的中长期贷款,非银行信贷的信托、基金和债券等证券化长期融资工具,特别是按照国外成熟不动产融资体系的建设,中国商业地产就更加需要一套完整的资金供应和变现的模式。虽然中国的商业地产在发展的初期阶段甚至现在时,中小投资客扮演了重要的角色,当然外资基金也充当了急先锋。但是合法化的系统的长期的资金体系还为时尚远!政策的转变、行业的进步、市场的成熟和消费者的理性缺一不可。实体和虚拟的,长期和短期的、国内和国际的综合配套与最佳组合是必须要经过一个开放的周期化的过程。好在无论从问题的暴露角度还是从理性的行业高度,主动被动地这个新兴的复合行业都在觉醒和超越。

市场缺位:

市场的缺位不是指商品缺位也不是指消费缺位,而是指市场的同质化、竞争恶性化和结构的混乱化,从而导致商业地产一方面的总量饱和和另一方面的结构缺失。甚至严重忽视人民生活消费的不断升级,在商业的布局、结构和业态组合等方面,习惯性地陷于传统购物和非城市功能的定位,从而导致一个新兴和旺盛的市场大大偏离城市发展的规律和市民生活提升的方向。因此市场的良性和健康发展不仅依赖于城市规划和商业网点规划的硬性调控,更取决于文化习俗和心理生理的软性调节。而且一个不断变化的市场与潜在的消费习惯也是一个博弈和妥协的过程,时尚主导和主流消费不是你是我活的斗争,更是一个交叉覆盖和互相诱导的过程。因此一个真正成熟的市场既是一个细分化的差异化的市场也是主流消费确立的市场。现在的矛盾就在于主流消费市场的倾斜和差异化市场的偏离。

运营缺位

这里所说的运营的缺位不是指商业经营的缺位而是指全程商业运营机构的缺位,更是指复合型商业人才和团队的缺位。因为商业地产的成功不仅是指房产销售和租赁的成功、商业经营的现金成功和连锁发展与并购的成功乃至抵押、评估、资产证券化和资本运营的成功。因此一个优秀的商业地产运营是指全程的立体的成功,因此决策者的先进意识,专业顾问机构的增值服务,特别是一个分工明确有协调配合的复合型团队,是一个商业地产项目成功缺一不可的组合。尤其在地产向商业向金融的递进转化过程中,所有的职能和理想都必须战略性地前置,同时又能贯彻始终。所以真正的商业地产运营不是单一的运营和平面的运营,主要是复杂的运营和立体的运营。是地产、商业和金融的分工协作和紧密结合,任何一个孤立和阶段性的成功都不是商业地产运营商和投资商的终极目标和最高境界。

(中研网)


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