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为中国商业地产“号脉”


近年来,中国经济持续向好,使得商业地产的发展可谓如火如荼,大体量的销品茂、商业广场、购物中心的集中涌现,不断刷新着城市的商业地产纪录。但在繁华的背后,商业地产同质化的竞争日趋严重,开发易招商难经营更难的矛盾日益突出,连一些业内人士也中肯的认为,在最初摸着石头过河的阶段,中国商业地产真正成功的项目还是凤毛麟角,更多项目仍然是在苦苦支撑。国务院研究室司长陈文玲认为,当商业地产逐步进入转轨时期,其增长方式、扩张方式和发展方式都出现了很多新的元素和动态,在这个时候,我们更应该静下心来,为中国商业地产“号脉”。

在日前成功举行的第三届中国城市商业规划和商业地产展览会上,汇集了业内权威专家学者、主力商家代表以及优秀商业地产开发商,他们无疑是中国商业地产的一群“名医”,活动论坛作为一个高规格的“会诊”平台,让作为中医瑰宝的“望、闻、问、切”诊疗手段,在商业地产领域再次得到活用。

——编者

思路与城市规划同行

针对病症:项目定位不准,竞争同质化

专家:王德生 商务部商业改革发展司副司长

商业是城市的基础和窗口,其规划和建设,直接关系到城市的未来和对外影响,体现在一个城市的宜居水平、管理水平和文明水平,只有科学规划,对商业的规模、结构、布局、业态和形式进行统一的设计,才能既促进城市协调发展,同时最大限度的提高商业服务的整体效益。

首先,网点布局的科学化,要科学确定商业发展方向、目标和建设重点,使网点布局与城市总体规划有机结合,和本区域经济和商业发展相结合。商业网点规划一定要符合当地经济发展与消费需求的实际,可以适度前瞻,但不能过渡超前,要避免重复建设带来了相同业态的恶性竞争,同时要注意大中小网点协调发展,相互补充;其次服务功能的便利化,商业网点的规划一定要充分考虑消费者的现实需要,随着消费水平的提高和消费结构、消费观念的转变,充分考虑服务性;最后,地产运作的商业化,商业地产是商业和地产结合的高级形式,相应的地产开发必须熟悉经商之道,要妥善处理好开发和经营的关系,力求可持续发展。

对于商业地产而言,开发是手段,经营才是目的。

零售业的“共赢”之约

针对病症:忽视商户利益,阻碍持续经营

专家:胡坚 百联集团运行管理部部长

目前,中国商业地产项目中,店铺销售的模式仍然占据零售市场的主导地位,对于这部分消费者来说,不仅是一个购物的目的,而是需要享受在整个购物的过程。所以了解零售商户的需求,也是商业地产项目非常重要的一个招商战略。

自身有特点的商业地产项目一般更能吸引零售商青睐,此外选址要求也必须得到重视:一般大型的零售商业都希望店面处在一条或者是多条马路的转角,对周边的人流、交通较高的要求;而便利店则希望可以靠近学校、医院等等公共场所;其他的零售商业,对物业的配套也各有一些特别的要求,例如说对机电的配置,用电量的要求。特别是餐饮企业,还要求物业具体一些条件,例如通风管道,煤气管道等。

商业地产项目保持长期经营的稳定性,更容易形成“多赢”。但很多零售业商家目前都遇到这样一个情况,一旦租赁合同到期,业主就要求大幅度的增加租金,商家要么是承诺增加租金,要么因无法承受而退出。实际上,尽管零售行业的利润很低,但是对其他行业的拉动效应是非常明显的,对商业地产项目本身和周边房产都有带动效应。如果零售商通过自身业务将项目带入成熟区,无法分享商业地产增值得到的收益,反而要遇到租金上涨带来的成本了压力,就谈不上可持续发展了。

此外,商业零售和商业地产的结合是当前发展的一种趋势,不仅在中国,在亚太地区,例如日本、中国香港、新加坡都是如此。中国加入WTO以后,国际的零售巨头纷纷进入,家乐福、沃尔玛纷纷在上海或者中国其他城市开出了自己的商业地产项目,目前他们使用的办法大多数是采用并购的方式,前期投入较大,快速占领市场,业绩相当不错,同时,这也将进一步加剧零售商的竞争因素。

做城市商业“金梧桐”

针对病症:缺乏时代元素,逐利短视

专家:张广生 原上海市商业委员会主任、原浦东发展银行董事长、研究员

城市是由城和市两部分组成,城主要是房屋、楼宇、交通,市就是商业、餐饮、银行等服务业,商业地产恰前是包含了城和市的两大要素。从长远来看,商业地产将与城市营造共同未来。

商业地产要反映城市的商业模式,应形成与城市文化、历史、经济特色的商业发展模式。比如说温州的商业是需要把当地的农副产品、土特产品集中起来,搭建一个交换的平台上海则是一个开放型的国际大都市,因此最早进入了百货商店、超市、大卖场、购物中心,最早吸引了国际品牌的进驻。因此,上海的商业模式是实现国际化接轨。

商业地产项目要成为城市的地标。上海的南京路早在上世纪二三十年代就形成了永安等四大百货公司,带动了其他配套专卖商店而闻名。改革开放以来,上海又率先引入了国际上先进的业态,出现了很多地标性的建筑很多,其作用往往超过了其商业自身的作用,影响是非常深远的。

商业地产要为居民提供购物方便。同时满足连锁化经营和一站式服务,才能给消费者带来便捷、高效、质优的服务。上海首先实现了流通革命,商业地产也顺应时代的潮流,先后建成了37幢大型的购物中心,建筑面积达到了360万平方米,实现了大型化综合经营,提供了一站式的服务,立于不败之地。

商业地产要关注城市的功能的协同发展。从上海和北京来看,当前面临的突出问题是交通、停车问题。传统的商业设施大多是条状或带状的,商业沿着街道自然发展,南京东路、淮海路、四川北路以及西藏路的商业街都遇到了这样的拓展问题。同时,不少城市商业中心遇到的瓶颈就是停车问题,有待解决。

商业地产要为城市创造美好的空间。上海为迎接2010年世博会提出“城市让生活更美好”的口号,为未来城市建设和城市发展提出了目标。以上海为例,在新形势下商业地产的开发,不仅要满足商业功能,同时也要考虑人文环境的开发,要把人类的科学、技术、文化、环境的最新成果,应用到商业设施建设过程中去,营造休闲生活空间,例如上海的大拇指广场。

开发弃用“粗放牌”

针对病症:设计与需求脱节,运营不统一

专家:陈文玲 国务院研究室司长

目前,我国一些商业地产项目贪大、粗放、盲目、奢侈、趋同的情况,造成了项目与商户需求脱节。很多项目在设计时,并不针对特定的业态或商业模式来做,做地产的地产,而不是商业的地产。甚至一些建成后,在没有整体运营思路的情况下,按面积开始销售,造成了整体建筑中的分割经营,很难成为一个商业设施,这些项目即使建筑的再好,从运营状态、陈列状态、管理状态来看都是失败的。例如东北的一个地下商场,据说投资开发了十几个亿,整个商场都是奢华大理石雕塑,但是里面卖的是类似义乌出售的领带和皮带等产品,投资运营与产出极不匹配,就很难收回投资。

对于这样的商业地产项目,到了真正需要思考商业地产设计、研发、建筑、运营、管理相整合的时候了。必须转变目前商业地产粗放式的增长方式,促进中国商业地产的健康发展,使之成为一个城市整体竞争力的重要组成部分:首先,商业地产是城市的外在形象;其次商业地产必须成为体现级差地租,土地集约利用,投资产出最高率的设施;再次,商业地产的设计目标是通过创造新的生活方式,引导销售需求的重要载体;再次,商业地产将是融入现代市场体系房地产市场重要的组成部分;最后,商业地产将是一个城市历史文化底蕴的重要体现。

(新闻晨报)


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