中国商业地产对城市商圈发展推进作用

中国城市商业网点建设管理联合会秘书长 王永平

我非常高兴这次有机会参加《安家》主办的这个商业地产高峰论坛，昨天有媒体问我，目前中国的商业地产大概是怎么样情形？我说如果讲可以用三句话概括，第一我们不要问谁在做商业地产。而要问谁还没有做商业地产。房地产是国民经济最热门的竞争行业，而商业地产又是房地产里面最热闹的一部分，所有刚才有人讲商业地产是房地产行业的“半边天”，我觉得一点不为过。还有一句话就是不要问谁没有做好了商业地产，而要问谁做好了商业地产。还有你不要问谁的商业地产获奖了，而要问谁的商业地产没有获奖，我们最差的楼盘都得到了好几块奖牌。这个对我们消费者是没有用的。比如很多很多的咖啡厅，大家不会看你有没有这个牌子而到你这儿来，我们很多开发商还非常注重这个东西，我觉得大家对商业地产的认识还不足。

今天我讲的商业地产对城市经济的影响。我想可以这么讲，商业地产对整个城市经济的发展正在产生着越来越重要的影响，我们商业地产可以说是一个四高的行业、高投入、高回报、高风险、高贡献。我讲的高贡献主要是针对整个城市经济的综合的贡献。比如它可以给你带来持续的税收。住宅卖掉了是一次性收税。但是商业地产可以持续的交税。这是政府越来越看中的一部分收入。在一些城市里面，有一些市长告诉我，他们已经不再欢迎沃尔玛进去开店了，因为沃尔玛是中央采购，而是集中纳税，跑到深圳纳税了，很多的政府就说，我欢迎你来干什么，你采购不在这里，交税也不在这儿。而宜家是自己开家居店，他拿了几块地。而且拿的地价比市场偏移一半。政府之所以欢迎它而不欢迎沃尔玛的原因是因为宜家的毛利比较高，销售额比较大，所以给政府叫的税收比较高，甚至它可以和政府签合同，我确保给你叫多少税。所以政府比较喜欢。

另外就业也是政府比较关心的民心工程。我们现在全面进入小康社会，小康社会主要的指标不仅仅是增加了多少收入，人均达到800美元以上。而是说，我们的收入不仅提高了，而且我们的收入用于改善了我们的生活质量，比如你收入高了，你想消费没有地方去。这个也不能叫小康。比如哪个地方有成熟的商业，哪个的房地产就比较好。

还有好的商业对城市的交通也有很好的导向作用。比如很多的发达国家一些城市里面都把地铁口或者是其他的交通枢纽中心和一些商业项目无缝对接起来，这样这个地铁商业在高峰的时期就可以起到一个消峰的作用。有一部分留下来逛商店对整个交通也是一个贡献。

那么一个坏的商业地产对城市的破坏也很巨大，比如一些商业地产是一炒了之，甚至炒租，这样引发了很多的不安定的因素，比如重庆龙盘超市的老板被抓了。好多的地方，比如长春的一些商业街建了三年之后，强制性重新拆迁改造，引发了很多的产权纠纷。

另一方面如果商业项目做得不好的，它的二次策划很困难，不像写字楼降价了还有人要。如果一个商业项目如果选址选错了，那么这个商业项目可能就成为了“烂尾楼”。还有一些商业项目政府把它作为一个形象工程，最后可能也会成为一个“添堵”的工程。

我们常常可以看到，很多的地方，因为百货商场一搞促销就把路给堵死了，广州的朋友给我讲，广州的交通主要问题是出在天河区，天河区的主要问题是出在购物中心里面，如果他们不搞活动天河区就通畅了，天河区通畅了，广州的交通就没有问题。

还有对周边的噪音污染问题。比如北京的宜家家居，当地的老百姓还是有反映扰民的问题，晚上货车配货产生了一些噪音问题。我们政府就没有考虑问题。另外商业项目是人流、物流、车流非常集中的行业，还有一个安全问题。如果一个住宅，一个办公楼着火了，最多拿掉一个老总，大不了拿掉一个区长。如果商业项目失火了，可能市长都要拿掉了。因为那里的人流非常大。但是我们很多城市没有意识到这一点，我们很多的商场，我们搞得刘德华演唱会，来了十万、八元的活动，至少有几百武警执勤，我们商场搞活动的时候，只有有几个保安、或者是写个保证书就完事了，所以我说不好的商业地产项目对城市有破坏和风险。

很多的政府只管投资，不管经营，只要投资来了，多多益善，至于将来好不好，没有人过问，比如华南MALL建好之后，政府就不过问了，完全靠企业自己运作，这样就比较困难。

第二点，怎么样能够做一个为城市加分，而不是减分的商业地产呢？我觉得第一要做好规划，一个商业地产项目，我经常讲是三类人的事情，是市长的事，是行长的事，是董事长的事。之所以讲是市长的事，而不是区长的事，我觉得住宅就是区长的事，你把拆迁搞好了就行了，但是一个商业地产的项目会带来很多的效应，比如交通、人流，这些都需要在城市规划的时候考虑到。我们在城市规划的时候要为商业地产项目营造一个特别好的环境。但是在规划的时候我们很多的规划部门不了解商业的特点。我有一次在东北的一个城市参加活动，他们当地的开发区的主任讲到“这个商业项目业态合理”等等。当时他们的一把手就跟他讲，你念错了，什么叫“业态规划”。他说，我没有念错啊。规划局长，我干了10多年，我怎么没有听说有一个业态规划。所以有一些指标是子虚乌有的，是从国外引进的，有一些是专家误导。我觉得我们要把商业中心和交通枢纽中心结合起来，我们在新建的住宅中心，怎么样和商业地产结合起来。过去政府都支持商业街的改造，其实政府热衷的原因就是建好之后可以马上卖掉。但是建购物中心的后续工作很多，但是这个对一个城市的经济有很大的意义。还有在金融要有一些创新，怎么样解决融资的瓶颈问题。

现阶段我觉得我们对商业地产进行很好的规划，政府能够支持，我觉得是非常重要的。我觉得现在商业地产是大投入、大发展的时期，现在很多的项目都是大项目，华南MALL，国美在彭任地产等。这些项目动辄都是好几百万，所以这些项目如果做不好留下的问题将会很多，还有政府要在任何的时候做好规划的工作。我们和商家要有很好的沟通，我觉得“共识、共建、共赢”这三共很重要。比如发展商总是说，我们一个买，一个卖比较重要，发展商都希望卖掉。很多的发展说都希望把这个项目做得越大越好。有一天开会的时候，有人说，我上午一个项目，下午一个项目，其实市场就这么大。开发商都希望做成高的，做成奢侈品，但是对商家讲很现实，我哪个品牌能够给我赚钱，我就弄来哪个。比如沃尔玛，现在又是世界500强第一名，比银行也要，比石油还大。比通用公司还大。他卖的是什么呢？就是油盐酱醋。所以说对商家讲并不是说高档就好。关键是要能够赚钱。很多的发展商给营销和招商部门的标准是你的起租不能低多少，这个就很难做了。很多的发展商考虑的就是短期效益，而商家希望有长期的效益。

另外一个方面，我觉得中国的购物中心将来一定有前提，虽然问题多，但是前途广，我们购物中心的问题在哪里，购物中心分很多不同的业态，都有郊区型、主题型，但是我们在购物中心没有很熟练的情况下，就进行多业态了，我们郊区型的购物中心也在建设，所以这个时候风险就较大了。因为我们最基础、最简单的购物中心就没有做好，我们就开始做复杂的购物中心了，难度就不大了。比如华南MALL一定是一个很大的挑战。我觉得问题出在这儿。当然我觉得华南MALL这个项目，本身我觉得我们不能简单一批评了之，我们应该更多的研究和调整。因为这个项目对中国的商业地产具有标志性的意义，它做好做坏为影响到大家的信心。这个和华南MALL早期的资金紧张也有关系。所以我想商业地产成败在规划，生存在金融。所以我觉得在金融方面，和周边的住宅开发配合起来，我觉得或许对项目的转变是有机会的。过去有几个项目，如金源、华南MALL都很受关注。世纪金源当初很多人不看好，但是现在还不错。包括正家现在也运营比较好，当时大家认为正家比较难以生存，但是他们最后也站稳了。我们希望今天的研讨为华南MALL的生存找出一个新的思路来。我们的商业地产能够走进一个新时代。谢谢。

（新浪深圳房产）