碧桂园拿地模式涉险“大地主”遭遇政策危机

似乎是碧桂园的股票代码带给了这家上市房企好运，2007年注定是碧桂园（2007.HK）的一年。截至8月15日，碧桂园的土地储备面积达到了5400万平米。

按照中银国际预计，一年后，碧桂园的土地储备将增至8600万平米。但问题是，央行“囤地企业商业银行不得对其发放贷款”的政策，碧桂园正在面临严峻的政策风险。

延续地产“潜规则”

近日，碧桂园再次发布公告，宣布成功投得分别位于重庆、安徽和县、湖北咸宁与随州，以及广东肇庆与韶关的优质地块，新增可建建筑面积约1000万平米。到目前为止，碧桂园总可建建筑面积的土地储备已超过5400万平米。

但实际上，国土部正在进行的督察的重点就是农用地“以租代征”。而在这一敏感时刻，碧桂园的拿地模式更容易引发土地违规。

“碧桂园或许会成为此次土地风暴检查的重点。”分析人士说，“碧桂园大多会在二三线城市的郊区囤积土地，而这些土地大多属于农用地，在农用地转为建设开发用地时，国家有严格的审批规定，碧桂园很可能会碰触政策红线。”

“实际上，碧桂园赌的是未来的土地升值，这些土地即便不开发，将来光卖地就够他们挣钱了。”某开发商对记者称。

但碧桂园或许仍会延续房地产圈内的所谓“潜规则”。此开发商表示，大多是当地政府招商引资过去的，只要碧桂园先交一部分土地出让金，拿到一部分土地证，然后项目开发建设启动了，当地政府肯定不会收回土地。

也就是说，碧桂园很可能会陷入到来自中央政府的调控严查和地方政府的投资冲动的博弈当中。

或遭遇资金危机

实际上，从碧桂园拿地的脉络来看，大多选择在二三线城市的郊区县拿地，而在重点城市，碧桂园获取的土地很少。相比于其他公司近期高价拿地，碧桂园一向坚持其低成本路线。

“购地成本较低”实际上是碧桂园成功的不二法宝。碧桂园曾经公开宣布，2004年至2006年土地成本仅是售价的6％-7％。碧桂园控股有限公司董事局主席杨国强称，碧桂园成功的秘诀就是“低成本土地、规模化生产、快速销售”。

今年7月12日，碧桂园两家子公司联合竞得的韶关新项目，就在芙蓉新城中心地带。让人有点不敢相信的是：占地达239万平米，总建筑面积430万平米的土地，碧桂园只花了4.5亿元，每平米楼面地价仅104元。

“虽然碧桂园表示要规模化生产，快速销售，但其大多选择的是二三线城市郊区拿地，这会遇到城市规划等相关问题。”分析人士认为。

他表示，如果碧桂园选择快速开发，那么利润不会太大，作为上市房企要满足投资者利益，但如果捂地等待升值，又会面临政策部门“两年不开发就采取制裁措施”的政策越来越严，碧桂园未来的日子或许并不好过。

实际上，央行发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》明确规定，囤地企业不予放贷。更大的问题在于，《通知》中明确强调未取得“四证”的项目不发放任何形式贷款，按照碧桂园“潜规则”的拿地模式，很可能遭遇政策危机。

（华夏时报）