不过，世邦魏理仕大中华区工业与物流服务部执行董事安豪却表示，“未来1年内，上海工业地产投资利润率将从目前的9%~10%，下降到8%~8.5%”。他判断的依据是，从今年年初开始，国土资源部要求全国范围内工业用地出让执行严格的“招拍挂”制度，预计将推高工业用地平均出让价格。“而这将直接导致未来上海工业地产投资利润率下降。”

从前年初到今年2月为止的近两年时间内，上海工业用地平均售价呈现持续增长势头，增幅超过了15%。而去年开始的“协议出让”方式终结，工业用地交易的公开与透明化，将使得越来越多的企业参与到工业用地的市场竞争，这也将促使工业用地的进一步升温。而上海招商网在对500个厂房实地调研时还发现，由于地价的上涨，近七成工业地产开发商已开始改变投资模式，由转售为租以获长期收益。这样的背景下，2006年上海可用于出售的新增工业地产面积仅71万平方米，由此租金的推高也势在必然。

国际巨头尝试投资转型

虽然上海的工业地产投资利润率面临下降，外资制造业以及零售企业对上海大型工业、物流设施的需求依然很强劲。一个明显的变化是，此前包括丰树在内的海外资本则多为直接收购上海物流与工业地产。但如今，丰树、普洛斯以及麦格理佳文集团已经开始尝试自行开发。

从收购到自建，外资物流大鳄显然已完成了一个对国内工业地产市场从试水到谙熟的转变。而丰树更有一个深远目的——希望将其增加到房地产信托投资REITs中去。在蔡兆才看来，将物流和金融两个领域结合在一起，才是物流园区未来发展最具吸引力的地方。

“只有物流资产被证券化或归入REITs中，才有利于物流企业和发展商获得新的资金渠道，发展新业务或满足其经营需要。”他指出。

作为亚洲第一个上市物流地产REITs，2005年7月开始发行的丰树信托已经将56个不动产项目注入在资产包内，价值17亿美元。这其中包括位于上海的空港欧罗物流园以及位于香港的仓储项目。

“丰树物流的信托基金有非常独特的泛亚洲的拓展战略，因为价值链在不断发生变化，我们会根据这个变化来针对亚洲地区的不同地域情况推出不同的物流信托投资组合。”丰树投资的执行副总裁Phua Kok Kim先生透露，“中国市场中长期的租约稳定向好，投资回报率大概在6%~6.5%，可以保证长期的现金流。”

而嘉实基金管理公司业务发展总监王克明也告诉记者：“从美国REITs几大类分布来讲，整个工业地产占据的比例是最大的。那么，工业地产REITs为拓展新兴市场，进入前景广阔的中国内地自在情理之中。”

（搜房）