近来，工业地产渐成热点。国外投资基金大举进军工业地产，国内一些开发商也跃跃欲试，都对工业地产的未来抱有十足的把握和信心，似乎都准备在工业地产市场上大干一番。

“工业地产”这个名词出现已经有很久了，不过较早前仅指厂房等类型的房地产。而现在工业地产的含义更丰富了。它不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式。它的突然受宠，给正处于宏观调控下愁眉紧锁的房地产市场打了一针兴奋剂。

任何事物的发展都有其特定的规律。正如部分城市商业地产的暴热暴冷一样，工业地产也将呈现起步、发展、兴盛、衰退、再发展这样一个循环往复的过程。下面就工业地产和商业地产二者进行比较粗略的分析，以期得出二者发生发展的趋势和规律。

●浅析两者之内涵

我们知道，房地产是房产和地产的总称，指土地及地上建筑物、附着物。根据不同性质和用途，我们可以把房地产分为住宅、商业、写字楼、工业、旅游等不同的地产形式，如下图。

商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，包括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等，而工业地产是指以用于工业生产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形式，包括厂房、仓储、工业配套等。二者内涵截然有别。但二者都不单纯是地产，区别于单纯的工业或者商业，而兼有地产、工业或商业、投资等多重特性。房地产和庞大产业链条上的不同类型有机结合产生工业或者商业地产。

二者都是产业发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业、越来越精细的必然产物。商业经营的专业化、大型化、集中化催生商业地产，工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生工业地产。

●两者盈利模式分析

有的行业靠垄断，有的行业靠规模，有的行业靠背景，而房地产则靠资金（当然还有土地）。房地产行业与其他行业盈利模式的最大区别在于，资金门槛相当高。工业地产和商业地产的资金链条更高，二者在盈利模式上大同小异。

商业地产盈利模式：对于开发商而言，可售可租，盈利在于销售收入或者租金；对于运营商来说，盈利主要在于以高素质、高标准的经营，以获取稳定租金和管理费为利润主要来源；对于小业主来说，一是自营商业赚取利润，一是出租取得利润。

工业地产盈利模式：开发商一是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润；一是自建再通过销售或者出租获取利润；运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收入和管理费；小业主则一是自己生产赚取利润，一是出租获取租金回报。

工业地产与商业地产二者盈利模式具有很大的相似性。最主要的区别在于土地投入成本，工业地产成本远远少于商业地产，据统计，工业用地的基准地价只有商业用地的１/４，而实际出让价格，工业用地只有同类地段商业用地的１/５到１/１０，甚至更低。从而投资门槛较低。这将是工业地产发展一个难得的好机会。当然，由于工业地产后期经营管理要求更加专业、更加复杂，所以国内至今涉及工业地产开发商屈指可数。

对于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索，比如商铺信托，商铺期权，厂房信托，仓储信托等。由于行业环境和相关法律法规配套并不是很完善，中国地产证券化也将是一个不断摸索和改进完善的过程。总的来说，地产证券化是一种趋势。国外著名基金比如摩根士丹利、高盛、嘉德置地、普洛斯等已经把目光锁在了中国的商业、办公楼、工业等物业上。