国际物业顾问戴德梁行近日发表的亚太区2006年物业市场回顾报告指出，2006年中国内地房地产市场继续吸引境外资金，其中由境外资金促成的整幢建成物业交投量较2005年跃升38%，涉及金额更由177亿港元跃升67%至295亿港元。而内地一、二线城市将成为2007年最具投资潜力的市场焦点，尤其是珠三角地区的潜力已经开始受到投资者的关注。

戴德梁行发表最新的《亚太区物业市场回顾》年度报告，分析过去一年亚太区各大城市之住宅、写字楼、酒店、商铺及投资市场表现。由于国际投资者持续放眼于中国内地这个经济增长迅猛(2006年国内生产总值上升10.7%)、一、二线城市均具有庞大发展潜力的市场，因此分析以其房地产投资市场为重点。

戴德梁行研究顾问部董事陶汝鸿表示：“2006年全国共录得322宗单一金额逾1000万美元的房地产投资交易，涉及总额达1577.47亿港元，较2005年分别上升22%及33%。”陶汝鸿又说，平均投资额同样上升，由2005年的4.49亿港元上升9%，达到4.9亿港元，反映中国内地房地产市场的投资活动非常活跃。

据统计，在322宗投资项目中，273宗(85%)为土地交易，余下49宗(15%)为整幢建成物业买卖。与2005年比较，土地交易宗数上升19%(由230宗升至273宗)，而物业投资交易的增长则更为显著，高达44%(由34宗升至49宗)，反映整幢建成物业投资占整体房地产投资市场的份额已逐步上升。

外资热衷整幢收购成熟物业

陶汝鸿指出，投资土地和整幢建成物业的主要资金来源各有迥异。他表示：“土地市场以境内资金主导，占交易的80%，而整幢建成物业投资买卖则有82%是来自境外资金。”他指出，境外资金包括所有在海外(包括香港)上市的投资者及发展商，不论是来自中国香港或中国内地，均归纳在内。

值得一提的是，在整幢建成物业交投方面，各类资金的参与力度进一步加强，由2005年的34宗上升44%至2005年的49宗，令总投资金额由205.12亿港元大幅攀升61%至330.21亿港元。交易宗数及金额同步上扬，标志着在楼价上升和看好人民币的升值潜力前提下，投资资金对这个经济增长迅速的市场兴趣日浓，特别是一些能够提供可观回报的建成物业。此外，国内加快城市化进程，以及愈来愈多的跨国企业进驻，均利好中国内地房地产市场未来的发展，进一步提升对境内及境外资金的吸引力。

珠三角的潜力开始出水

在整幢建成物业投资方面，仍以上海和北京为首选地点，2006年两地之交易宗数占整体的73%，与2005年相若。陶汝鸿表示：“上海作为中国内地的金融中心，无疑是最受投资者关注的城市。于2006年，当地的投资交易宗数由2005年的16宗上升至26宗，占整体物业投资的比例亦由47.1%上升至53.1%。境外资金主要放眼于发展成熟的大城市，原因是较容易觅得优质的落成项目。”

陶汝鸿还表示：“市场对其他大城市的投资兴趣亦已提升。2006年，在北京和上海以外城市的投资物业交易由2005年之9宗上升至13宗，其中珠三角的主要城市如深圳及广州等表现尤为突出。2005年，深圳及广州各录得一宗整幢建成物业投资买卖；但2006年，两地的整幢建成物业投资买卖宗数已分别增至4及5宗，合共占整体物业投资的19%，较2005年的份额(6%)上升三倍。”随着重点城市的楼价在投资者的热炽追捧下攀升，不少境外资金均开始把视线转移至华南，尤其是珠三角这个出口及物流业发展蓬勃的地区。

“除了上海及北京这些投资热点城市，境外资金也开始觊觎珠三角地区的投资机遇。”陶汝鸿表示，中国政府在“十一五”规划报告中提到，将投放更多资源以兴建区内基建项目，并促进珠三角的物流、金融及服务业的发展，包括斥资3850亿元兴建共1000公里的跨市高速铁路，当中包括耗资168亿元的广—深—港铁路，预计该铁路于2010年建成时，由香港到广州只需一小时，较原来时间缩减一半。“由于区内多个大型基建项目的启动，将进一步推动珠三角贸易、内/外部消费、金融及服务业发展，相信当地物业投资市场的未来表现，可看高一线。”

住宅及酒店成新兴投资目标

至于物业类别方面，与2005年一样，以写字楼及商铺最受欢迎。然而，两者合计所占整幢物业投资总数比例已由2005年的68%下跌至2006年的49%。另一方面，服务式住宅、住宅及酒店成为新兴投资类别，三类物业占整体物业的投资比例由2005年之20.6%上升一倍至2006年40.9%。对此，陶汝鸿指出：“于2006年，各类房地产项目的投资渐趋平均，虽然投资市场依然以写字楼及商铺为主导，但随着中国内地加速城市化进程，人口日益富裕，以及派驻当地工作的外籍人员不断增加，相信将刺激市场对服务式住宅、住宅及酒店的投资需求，利好未来发展。”

发展商继续抢购土地

在土地市场方面，戴德梁行北亚区副主席兼投资部主管李志荣表示：“土地交易宗数由2005年的230宗升至2006年的273宗，增幅为19%。不论是境内或境外资金，其参与度均见提高，情况与整幢建成物业的投资表现相若。由境内资金促成的交易由190宗上升至218宗(增加15%)，而境外资金的增幅则更为显著，达37.5%(由40宗增至55宗)。市况活跃反映很多具实力的境外投资者，特别是海外上市的香港或内地发展商/投资者，均未受到国内调控房地产的政策影响，仍积极竞买土地。”李志荣续称，香港以至环球股票市场畅旺，为海外上市发展商/投资者(不论是来自香港或内地)提供更充裕的资金，可投放于中国内地房地产市场作长线投资。

与整幢建成物业的投资市场不同，土地交易的地区分布较为平均，一、二线城市的成交宗数均达双位数。李志荣表示：“2006年，北京的土地投资交易宗数为全国之冠，占总数的19.4%，其次为重庆(12.8%)及杭州(12.5%)，可见土地投资买卖并没有特定地区性，而内地土地市场亦正在全面迅速发展。”

虽然深圳和广州只分别占土地交易总数的8.1%及8.8%，但两地交易量的增长速度最为凌厉，分别由2005年的7及14宗，上升至2006年的22及24宗，增幅高达214%及71%，反映市场对深圳、广州土地的殷切需求。李志荣指出：“投资者在深圳和广州的房地产投资，不论是土地还是整幢建成物业，均已大大提高，令我们进一步相信珠三角重点城市会继续吸引资金流入。”

在土地类别方面，以住宅用地最受欢迎，交易宗数由2005年之47宗升至103宗，占土地交易总数的37.7%。李志荣表示：“各城市的住宅用地交易量全告上升，其中以北京和广州的升幅最为显著。另一方面，其次受发展商欢迎的写字楼用地，交易量增长则较温和，由2005年之16宗上升至2006年的21宗，升幅主要来自深圳及大连等非主线城市，反映投资者对该等地区的兴趣已逐步增强。”

对于土地投资市场的前景，李志荣表示：“土地投资仍会以境内资金作主导，而境外资金为减低开发风险，则会以整幢建成物业作为投资首选。有见未来有不少的市区重建项目及CBD迁址规划，为市场带来一批土地供应；另一方面，内地加快城市化进程将进一步推动住宅需求，因此我们预期国内各城市的住宅用地将会受到追捧，而二、三线城市将更为备受关注。”

(赢周刊)