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戴德梁行:深圳楼市第二季度继续上升大

戴德梁行发布了深圳楼市2007年第二季度研究报告。对于第二季度深圳楼市的总体特征,戴德梁行认为:2007年第二季度,深圳房地产市场总体保持较快上升的态势:住宅市场需求旺盛,在一手住宅供应不足的情况下,二手住宅交易量出现大幅增加,新房及二手住宅价格都快速提升;写字楼市场尽管租售交易量均较上季度有所缩小,但售价依然快速上升,租金水平也稳步上升;商铺、工业市场则保持相对稳定的发展态势。

戴德梁行分别从写字楼、写字楼二手市场、商品住宅、商铺、工业厂房五个产品类别分别作了评述。

对于写字楼,戴德梁行认为其总体特征为:写字楼租赁成交有所减少,金融类企业需求突出。

深圳良好的经济运行环境和四大支柱产业的快速发展,为写字楼租赁市场带来了不断扩大的需求,金融、科技、物流、文化等产业也因此构成深圳办公物业市场的需求主体。近期,金融业在市场不断开放的同时获得了更好的发展环境,并且良好的行业发展态势也使得本季度金融类企业在办公物业租赁市场上表现尤为突出:包括永亨银行、渣打银行、民安保险、国信证券在内的多家金融类企业皆因业务量的快速扩张而较大面积的扩租办公物业,其中永亨银行更是将中国区的总部设在深圳,充分反映其对深圳发展的信心。

在罗湖区甲级写字楼占有率趋于饱和的情况下,福田中心区写字楼空置面积也不断被消化,与此同时租赁市场放盘量的减少导致市场供应量较年初略显不足,加之季节性因素的影响,本季度写字楼租赁成交量较上季度有所减少。尽管成交量减少,甲级写字楼租金水平还是较上季度上升6.71%达到126.6元/平米·月。DTZ戴德梁行深圳公司总经理程家龙认为,“短期内租赁市场供应的减少还将一定程度上提升业主的议价能力。”

对于写字楼二手市场,戴德梁行认为其总体特征为:买卖交易转向二手市场,办公物业价格继续走高。

深圳写字楼销售市场在经历了2006年的大放量后,2007年新推售项目明显减少,目前福田中心区仅财富大厦和现代国际大厦还有一定体量的新房供应,其余项目或已售完、或只剩尾盘。供应的缩减导致市场在需求扩大的情况下一手楼买卖成交量却有所减少,投资者继而转向二手市场购买办公物业。

在买卖市场成交量较小的情况下,写字楼售价依然快速上升,尤其福田中心区的高品质办公物业价格涨幅最大。本季度写字楼销售价格依然呈现快速上扬的态势——1-6月全市一手写字楼销售均价达到22,571.37元/平米,较上年同期上涨58.46%;本季度二手中高端写字楼交易均价较上季度涨幅达到14.9%。

此外,由于福田中心区土地资源稀缺性的逐渐显现,加之办公物业市场向好,多数开发商开始改变策略,将项目尾盘改售为租而自行持有;同时即将推出的新项目也多采取只租不售的方式以统一业权。买卖市场供应的稀缺又一定程度的拉动售价攀升。

对于商品住宅,戴德梁行认为其总体特征为:新房供应不足限制住宅成交,大量需求转入二手市场。

本季度住宅市场需求旺盛,从新开盘项目的销售情况来看,综合素质较高的物业都取得了良好的销售成绩。从区域来看,去年宝安中心区价值的快速提升及年后推盘量的锐减,让更多人对其临近的西乡片区充满信心;龙岗中心区在大运会申办成功的种种利好消息下,步入住宅的集中放量期,也吸引更多买家的关注而成为名副其实的热点区域;龙华则凭借其临近福田的地理优势,在规划和交通改善的影响下,成为市场关注的又一热点。尽管如此,本季度新房买卖成交量较去年同期仍略有下降,DTZ戴德梁行研究部主管江冰河认为,“造成新房交易量减少的主要原因是新增供应量的限制和个别楼盘定价过高。”

与此同时,一手住宅销售市场供应的局限使更多买家把目光转向二手市场,本季度二手住宅成交量显著扩大,全市二手住宅交易面积达到324.5万平米,较上季度增长58.6%,一二手住宅成交比例达到1:2.05。此外,新房价格的快速上涨,也拉动二手房成交价格的提升,而价格上涨之快致使更多卖家宁愿违约赔偿而提出反价。反价现象的逐渐增多,对深圳二手市场的交易环境造成了较大的不良影响。

对于商铺市场,戴德梁行认为其总体特征为:商铺市场稳步发展,租赁需求略有扩大。

在房地产总体市场快速上升的大环境下,深圳商铺市场保持了相对稳定的发展态势。二季度,商铺租赁市场需求较年初略有扩大,从需求行业来看,家电连锁企业继续快速扩张的趋势,苏宁电器于季度初连开新洲路店和布吉信义店;国美电器除港澳城旗舰店在五一正式开业外,国美宝安中心区店也已开始试业。此外,随着深圳汽车市场的快速发展,汽车厂家大幅增设深圳网点,用做新车及二手车销售网点的相关物业的市场需求明显增加。餐饮休闲等行业对商铺的需求也继续扩大,如规模超过5,000平米的蔡澜美食坊进驻中信地铁商场并正式营业、鼎泰丰进驻佳宁娜广场等。

江主管表示,进入第三季度深圳商铺市场还将继续相对稳定的发展态势——成熟商业区的租金在良好经营业绩的支撑下将稳中有升,尤其华强北在新盘入市的带动下租金增幅会相对明显,而万象城等经营状况良好的大型商场租金增幅也将相对突出;一手销售市场中,新项目的推出将继续拉动二手商铺的售价上调,并且带动该区域商铺租金的小幅上涨。另一方面,随着国家对房地产市场整顿的加强,未来对商业项目监管力度的加大将迫使发展商对物业发展方式做出调整,大型商业只租不售将成为趋势。

对于工业厂房,戴德梁行认为其总体特征为:工业发展拉动物业需求,特区内厂房改造继续推进。

在深圳经济继续平稳增长的宏观环境下,本季度深圳工业物业市场也继续稳定发展,相关物业的供应和需求均较第一季度有所放大,全市工业厂房租金水平较上季度上涨约3%-5%。

深圳工业适度重型化发展战略的影响下,深圳的制造、机械等重工业的发展使其对厂房的需求不断增加,本季度深圳市场新增需求中对重工业厂房的需求量明显大于轻工业厂房,其中汽车、电子设备等行业对厂房的需求增长相对较快。从区域来看,随着特区内工业区陆续升级改造,逐步转向商住或研发用途,大部分工厂外迁成为趋势,本季度宝安区工业物业市场表现相对活跃。程家龙总经理认为:“随着特区内‘厂房改造、产业置换’的继续推进,特区内研发类物业供应将有所加大,同时特区内传统工业厂房逐渐减少也迫使对应的低附加值企业向特区外迁移。”



(经济观察网)