在甲级写字楼供不应求的行情下，上海甲级写字楼租金、售价持续上扬，今年第二季度，租金较去年同期上涨9.5%，售价与去年同期相比，增长11.2%；同时，空置率不断下滑。

租赁活跃 租金同比升9.5%

国际五大行之一的高力国际发布的最新研究报告显示，今年第二季度，上海甲级办公楼市场租赁特别活跃。来自金融、专业服务、医药、科技以及消费品等行业在上海的扩张、搬迁，使得甲级办公楼面积需求持续上涨。在供不应求状况下，浦东地区市场空置率下降到1.9%，全市下降到3.4%，创五年新低。

值得注意的租赁交易，包括默克预租静安区越洋广场7600平方米的楼面、以及摩根士丹利租用黄浦区外滩中心4000平方米的楼面。

报告显示，2007年第二季度，由于新增供应在上半年相当有限，租金持续了上季度的上涨趋势。甲级办公楼的租金开价上升为1.17美元/平方米/天，平均成交租金为1.07美元美元/平方米/天，较上季度上升1.9%，与去年同期相比增长率为9.5%。

高力国际根据区域进行分析发现，在上海六大主要中央商务区中，平均租金开价较高的区域为静安区和浦东新区，分别为1.42美元/平方米/天和1.29美元/平方米/天。这主要是由于这两个区域内的甲级办公楼项目的品质，在市场中相对于其它区域较高。

租金较低的仍是长宁区，为0.85美元/平方米/天。由于是金融区的关系，租金开价增速最高的是浦东新区，较去年同期上升11.6%，这主要是由于过去的一年里，外资金融机构扩张带来对于浦东金融区的办公楼的强大需求所致。高力国际认为，由于整体空置率仍维持在一个相当低档的水平，全年的租金成长率预计会保持在7%～10%之间。

外资觊觎 售价同比增11.2%

高力国际报告同时显示，2007年第二季度，甲级办公楼的平均售价为每平方米5014美元，较上季度增长1.9%，较去年同期增长11.2%；甲级办公楼的毛租金收益率为7.78%，较上季度下降0.09个百分点。在上海办公楼市场上，境外地产基金在收购优质项目方面继续保持活跃态势。

据悉，近期主要的办公楼交易，包括美林收购了黄浦区港博大厦大部分权益；台湾的长荣集团从上海证大房地产收购了浦东新区的五道口广场；汇丰银行购入了由香港新鸿基地产在陆家嘴商业贸易中心开发的上海国金中心双子办公楼中一座的20层办公楼面，总面积约53000平方米。

高力国际预计，2007年上海经济增长速度、加上去年末银行业的开放，使得租客对物业品质要求升级，因此将继续刺激办公楼市场需求，特别是甲级办公楼市场。

根据高力国际对于办公楼需求的趋势分析，估计2007年的吸纳量将在44万-46万平方米之间。预计主要的需求，除了来自上述提及的外资金融机构的进一步扩张外，还来自其他专业服务机构，如法律服务等。供应方面，估计另有三幢甲级写字楼进入市场，提供238400万平方米的新增供应。

高力国际分析认为，上海甲级办公楼的空置率预计将维持在3%-4%之间，预计租金和售价将继续有所上升，但租金的增速将趋缓。预计2007年，外资机构投资者对于高品质办公楼将继续有较多收购案例。


(每日经济新闻)