物流设施供应短缺 自建厂房风潮涌动

今年上半年，上海工业园区主干道附近的高标准仓库，需求表现得非常强劲，一些新增供应甚至在完工前就已经被市场完全吸收。

其中最为明显的是，物流仓库供应紧张，大型国际零售商和第三方物流公司提前预租。鉴于现代化的物流设施紧缺，全球最大的物流地产开发商普洛斯、AMB和Goodman的项目尚未推出，就被DHL、BestBuy、通用汽车和Geodis公司提前预租。

供应紧缺的现状下，直接导致的就是新建物流中心租金上涨。仲量联行第二季度报告显示：上海物流地产的租金水平比上季度平均上涨1.8％，而闵行和南汇的物流设施自上季度以来租金飙升了11.8％。下季度在临港和康桥将新建几个物流中心，但由于已经被提前预租，因此并不能缓解目前市场的紧张局面。

戴德梁行最近工业地产报告显示，DHL在普洛斯临港物流园的租金成交价约为1.0元/平方米/天，紧接着在AMB奉贤物流中心租赁仓库，租金成交价约为0.7元/平方米/天。

随着租金的不断上升，越来越多的大型公司开始按自己的需求建造厂房。

记者了解到，世界500强企业3M公司日前在上海漕河泾开发区浦江高科技园区动工兴建医用器材亚太生产基地，首期投资超过3亿元。

而瑞典宜家家居的亚太地区物流分拨中心项目也在上海奉贤区启动建设。该中心投资1.5亿美元，占地580亩，仓储能力将达到20万立方米，建成后将是宜家在亚太地区最大的物流分拨中心，同时也是中国最大的外资仓库。

此外，中国人民银行征信中心正式确定选址浦东张江上海市银行卡产业园，并将在3至4年内完成前期筹备后，正式在上海运营。规划面积在5万－6万平方米左右。

“尽管不及写字楼及豪宅项目受人关注，但就投资回报率而论，工业物业绝对是优质的投资选择。”仲量联行上海董事何恩凯表示：“工业地产投资与住宅投资、商铺投资和写字楼投资最大的不同是厂房的租期一般是8至10年，租金相对稳定。”

工业地产未像住宅一样受大量投机行为影响，目前市场仍处供不应求状态，这一点在长三角地区尤为明显，目前工业地产的年投资回报普遍超出10％。

保税仓库紧俏 投资基金热捧

在上海，物流设施中的保税型仓库更为紧俏，一些国际投资商已瞄准保税型仓库并开始进行收购或开发。

今年年初，新熙地株式会社斥资收购外高桥保税区大型物流地产项目，仓储面积超过25万平方米，现租金报价约为1.6元/平方米/天。

浦东外高桥、金桥等重点物流区域的仓库的入驻率有了较大提升，现有物业设施几乎满租，这种强势的需求同时也带动了整个地区物流仓库设施租金的提升。”戴德梁行工业部相关人士对记者表示：“具有保税功能的物流仓储类物业仍然将受到市场的追捧。此类物业基本上还是各大投资基金作为重点投资及先行开发的对象，但他们对非保税类物业仍然给予相当关注，依然将选择优质地块进行投资作为土地储备。”

“优质物流设施的供应依然比较缓慢，传统物流集散地区的物流设施供应日趋紧张。多家大型国际物流开发企业已经开始大规模的开发，预计在下半年物流设施供应会有所增加。

研发物业成热点 入住率达80％－90％

“随着长三角地区产业及进出口的继续升温，对于具有保税功能的物流仓储物业继续受到市场的欢迎，各大投资基金，包括普洛斯、丰树物流及新熙地，持续地进行关注及投资。非保税类仓储开发速度也较快。厂房类物业由于前期供应量较大，租金水平处于一个稳定的水平。但其中工业园区中用于科研办公类物业的价格增长速度明显高于其他类型物业。”上述相关人士表示。

今年第二季度，上海某些成熟商务园区的物业租金最高价格已经突破5元/平方米/天，如张江微电子港SOHO办公区的报价已经在5元/平方米/天以上，逐渐趋同于CBD地区中高档写字楼标准。
　　
“很多科技类企业纷纷为减少成本或扩展空间不足，从CBD迁址到近郊园区，导致此类物业的价格持续上涨。”戴德梁行工业部预计。

2007年第二季度，上海主要工业园区推出新增物业约为16.6万平方米，与第一季度新增11万平方米相比，开发速度有所加快。

数据显示：在这些新增工业物业中，约有7.3万平方米研发类物业，约占总新增量的44％，主要集中在漕河泾开发区、莘庄地区，以及紫竹科学园区，同时金桥地区也有少量研发办公楼推出。
　　
研发办公物业在整体工业物业开发比例中的提高标志着上海郊区商务办公发展趋势的进一步显现，这种趋势目前已经拓展到相对远离市中心范围的开发区。其中，张江、漕河泾、金桥、虹桥临空等商务园区依然表现出火热的需求态势。各大商务园区的研发办公物业的入驻率均保持了80％-90％的较高水平。

研发办公物业作为工业地产的新热点，在知名的工业园区，如张江及金桥表现得尤为突出。浦东软件园今年第一季度的租赁成交价在1.8元/平方米/天，而第二季度的成交租金则上涨为2.0元/平方米/天。

工业地产热波及周边 投资商转战长三角

“在上海今年实施工业土地拍卖制度以后，土地买卖持续低迷，第二季度的厂房土地交易不多。许多开发商都在兴建融办公楼、研发基地和厂房为一体的多功能项目，而将纯粹的制造中心迁至周边的卫星城。”何恩凯指出。

随着新兴物流中心的租金飞升，公司和开发商对于卫星城的兴趣大大提升，太仓、昆山、嘉兴、慈溪都成为了他们新的工业地产开发目标，杭州湾大桥效应也首次如此明显地在地产行业显示出来。

“土地拍卖制度限制了上海土地的使用，致使某些地区的土地价格自今年1月以来增长了一倍。有兴建物流设施想法的投资商和开发商则转向了江苏的昆山和太仓等地，比如，AMB和Gazley近期在这些卫星城完成的并购交易。”何恩凯告诉记者。

记者同时了解到，丰树物流与苏州吴江经济开发区签约购置工业用地400亩。

今年国土资源部土地利用司、中国土地勘测规划院公布的《2006长江三角洲地区城市地价监测报告》显示，2007年长江三角洲地区各城市地价仍将保持小幅攀升趋势，从各用途地价看，商业、居住地价变化稳定，工业地价将明显上涨。

“这一趋势将在下半年更为明显地表现出来，随着杭州湾大桥的开通，越来越多浙江城市的工业用地将为国际工业地产开发商以及基金所青睐。”何恩凯预计。

(国际金融报)