浅析苏州地区部分乡镇工业地产的特点和出路
横扇镇政府招商中心 程海明

    最近几年来，随着中央对工业用地政策的宏观调控，工业用地指标在苏州地区逐步减少，现有存量工业地产将在新一轮经济发展中发挥出重要的作用，以我们横扇镇菀坪工业园区为例，尽管今年通过多种渠道已租赁出三万多平米，但仍有十二万多平米厂房待租待售。如何盘活存量厂房资产，加快加强闲置厂房和市场需求的信息对接，已是当前乡镇招商人员的一项重要历史使命。
    一、当前闲置厂房的形成特点
1、由乡镇政府体制特点所形成。主要原因由各级政府经济竞赛考核的政治任务需要所形成，乡镇每年的注册外资、注册民资是经济发展考核的主要数据，为完成考核目标，政府往往不从厂房投资者的实际资本能力出发，放低投资门槛所致。
2、由特殊群体投资的特点所形成。主要有两种特殊群体，一是由前几年从温州招商过来的投资商“投资不投产”所致，以我们横扇菀坪工业区为例，先后有二十多名温州客商来投资，而正式投产的仅不到30%，其闲置厂房占总量50%以上。二是由当地或上级政府内部人员及亲朋好友炒作工业土地所形成。这些特殊投资者具有着和炒房客一样的投机性质，有的为尽早获取土地证，不得不象征性的建筑一些工业厂房作为土地附着物，再根据市场行情待价而沽，这类厂房约占30%。其它约20%闲置厂房来源主要是业主因投产规模不够，造成的剩余厂房所致。
    二、当前闲置厂房招商面临的困难
长三角地区工业用地指标紧缺是不争的现实，无论从加快整合现有存量厂房转化为生产力看，还是从加快推进当地区域特色的产业招商来看，闲置厂房“二次招商”紧迫性和必要性都十分突出。随着横扇周边“S230省道”“南北快速干线”“沪苏浙高速”的开通后，使菀坪工业园近年来交通状况得到根本改善，同时我们的资源及产业特色也虽经一些招商网站、中介机构进行一定的宣传，但因受时间周期短，投入不充分的原因，使现阶段厂房信息尚未能与市场需求完全对接，信息面还不广泛，与我们相关联的装备制造业投资者很难了解到我们乡镇实际状况和优惠政策。
    三、当前闲置厂房招商的主要方法
1、加强服务，注重冷门地区招商。招商引进来的客人推荐往往成功率较高，前提是只有把客商充分服务到位，客人才可能向我们热忱推荐，才能迎来四方客，“以商引商”是厂房招商的常规方法。同时，我们注重冷门地区的开发，在继续重视浙江温州、台州地区客商资源前提下，更注重如浙江金华等有实力的并容易被忽视的地区，因为“义乌小商品市场”效应，使该地区往往孕育着较多商机。
2、加强中介媒体的宣传，扩大信息面。
“酒香也得勤哟喝”，当前厂房招商谁能利用好招商网站、中介等媒体宣传，就将率先获得更多商机，这就需要有更多的广告宣传投入，目前当地还必须引起更大重视来获取更多的信息。
3、加强引导企业中介服务费合理承担，是招商长期保障
中介费用由政府承担是不现实的，一个月的租金作为厂房业主所付出的中介费用，从长期出租看并不多，经过我们跟房东充分交流沟通，绝大多数还是认可的。同时为了保障和中介机构的长期合作，我们必须要通过中介费用的及时支付，来让中介机构感到我们的诚信度，这是一个双方赖以合作的基础。
4、加强企业租房优惠政策的落实，争取大项目引进
为充分鼓励中大型企业在当地落户，当地于今年初专门出台了租房政策的文件，主要优惠政策面向大中企业，分别以投资设备、注册金额、销售总额等三方面，分三个层次给予租房补贴和税收返回等优惠政策。今后将根据实际情况，及时调整并出台更多的优惠政策，从而争取吸引符合当地产业特色的较大项目在当地顺利落户。
    四、当前闲置厂房招商的中长远规划和策略
对当地工业区而言，厂房和工业用地一样，都是十分宝贵的资源。招商人员在厂房保证租赁出去的基础上，必须具备一种产业招商的大方向，“三高企业”虽是我们所求，但与当地在如何围绕当地装备制造业的加工生产优势，将年产数十万台的缝纫机整机的产能，以一部分产能逐步释放至汽车零部件或电梯等产业附加值更高的其他装备制造领域，来引领产业的转型升级相比后者无疑显得更为紧迫，从中长远看，要实现更高目标，必须重视以下三个方面来创新招商思路：
1、转换工作思路，提高招商效率。
招商“四千四万”精神中，依本人看说过“千言万语”、吃过“千辛万苦”勿庸置疑，而对于出动“千军万马”、走过“千山万水”的招商方式却认为值得商讨。我们和上海同处“长三角都市圈”，作为大上海的后花园，面对大上海的无限商机，宣传和招商有着明显就近优势，经常“舍近求远”未免得不偿失。另外，一些由政府主办的只求新闻效果，不求实际成果的大型信息发布会，私下认为只会浪费时间和金钱，从务实的角度看，减少类似各地重复的大型“招商推介会”，既省时、省工，又省财、省物，只有实现科学合理的招商才能提高招商效率。
2、融入长三角大都市圈，成立“驻沪办”
各地政府既然有“驻北京办”、“驻南京办”等协调各种关系的机构，何不乘“长三角大都市圈”明确之际，抓住将来长三角广泛商务合作的历史机遇，及时把到上海、深圳、温州等地举办的1-2次招商说明会的专项招商费用列出，专门成立一个由精兵强将组成“驻泸办”，重点来理顺当地政府和上海市、区、镇各级政府间的商务合作关系，专门重点推介好各乡镇产业特色与成效不大的各类“信息发布会”相比，岂不更加有利，相信通过诸多努力协调后，完全可建立一个与上海各地区域分工合作的良好招商平台。
3、聘请“亲商大使”，充分发挥推介作用
上海与周边长三角地区相比，各类高科技园区不仅数量多、专业性强，且信息多，门槛高，当地可以选择一些上海国家级高科园或优质招商网站与对挂钩来加强信息互通，并将高科技园区有关负责人或网站优秀工作人员聘为“亲商大使”，分别通过一定奖励政策来推动“亲商大使”的工作热情，或以一段时期的地税“分税制”来实现长期合作，充分推介好当地特色产业，实现区域的分工合作和优势互补，以更科学合理的招商来推动产业转型升级。