一、供给分析


图1.


图2.
2013年上半年上海市共出让工业地块179幅，总供应面积为603.99公顷。从各区县土地供应的数量上来看：奉贤地区上半年出让地块数最多，为40幅；出让地块数量第二多的是金山区，为37幅，其中有19幅位于金山工业园区及其子属园区内；闵行地区上半年出让地块数量最少，仅有三块工业土地出让。

从各区县土地供应面积上来看：上半年工业土地出让面积最多的是浦东新区，为173.28公顷，主要由于原南汇地区仍有大量工业土地出让，而且上半年单幅土地出让面积最大的地块【浦东新区金桥Y000701单元23-01地块】也在浦东地区；其次出让面积较多的是金山区，总出让面积为123.28公顷；而奉贤地区虽然出让的地块数量多，但出让总面积却少于金山区，为116.34公顷；嘉定地区和闵行地区此上半年出让的土地面积和土地数量都少于往常，这可能和当地政府推出地块的时间有关。

从出让地块的单幅面积来看，2013年上半年上海工业土地一级市场出让中3公顷（包含3公顷）以下的小面积地块共127幅，占到总出让地块数的70.95%；10公顷以上的地块共7幅，这7幅地块中的最大的一幅是浦东新区金桥Y000701单元23-01地块，总出让面积为47.78公顷，产业类型为汽车制造，目前该幅地块已由上海通用汽车有限公司以7.60亿元的高价拍得。

从出让土地的使用类型来看：用于生产制造类的工业地块仍是上海工业土地的出让主角，但不再停留在简单的生产加工上，更多的开始向先进制造业方向发展，产业类型为生产、制造类的土地出让总数为169幅，占出让总数的94.41%；上半年产业类型为仓储的工业土地有两幅，分别是金山工业园区金山工业区CB_201101015号地块和洋山保税港区A1904地块，物流仓储类供地仍出紧张状态。

二、交易情况分析



图3.


图4.

出让面积最大的地块

出让总价最高的地块


出让单价最高的地块


2013年上半年上海市共发布了55批次工业土地的出让公告，总出让地块179幅，其中成交的地块为171幅，未成交的地块有8幅，其中浦东、奉贤和金山等地区都有地块流拍，工业土地一级市场上半年平均成交率为95.53%，工业土地一级市场交易仍然比较活跃。

2013年上半年上海工业土地一级市场成交面积为563.36公顷，成交总金额为45.34亿元。其中成交总金额最多的是浦东新区，为19.71亿元，浦东新区上半年共有33幅工业土地出让，其中31幅土地已成交，且单幅土地成交单价最高的地块在浦东新区，是浦东新区张江高科技园区中区C-8-1-1地块，平均单价高达608.32万元/亩。

三、价格分析


图5.


图6.

由图5来看，对比2012年下半年的工业土地一级市场出让均价，2013年上半年上海的工业土地一级市场成交均价有较大程度的上涨，平均价格上涨了38.92%，达到53.65万元/亩。受经济环境企稳影响，不少生产型企业对未来仍持乐观看好态度，加上工业地产正成为不少住宅开发商转型觊觎的对象，工业土地的出让价格也在水涨船高。

2013年上半年上海各区县工业土地一级市场成交均价中，平均单价最高的仍为原浦东新区的土地，平均成交单价为79.47万元/亩，与以往相比略有滑落，因为此次统计是将原南汇地区并入浦东新区进行汇总计算，原南汇地区土地出让一向偏低的成交单价拉低了整个大浦东的成交平均价格。其次单价较高的为闵行地区的工业土地，平均价格为72.46万元/亩，闵行地区的工业土地均价一直比较平稳，在70-75万元/亩的价格区间内徘徊；另外青浦地区上半年工业土地出让单价走高，平均价格达60.16万元/亩，相对2012年的28.57万元/亩有非常大的涨幅，一方面由于投资公司和个人投资的大量介入，不少地块的溢价率都超