57号地块主要竞争对手分析

1. 金桥52号地块厂区，直属金桥开发区，园区规划比较完善，道路平整，出口较多，均为二层厂房，单层面积为4000平米，分为两个单元，有卸货平台，租金价格在1.2－1.4元/平米/天之间，物业费2元/月，24小时物业服务；
2. 台桥路附近两幢5层厂房，目前基本处于出租饱和状态；
3.  王家桥路以东，有一些无证的零散厂房。

金桥出口加工区厂房需求客户分析
上海招商网对需求金桥出口加工区厂房的客户进行详细研究分析后，得出以下结论：

从面积来看：需求的面积主要集中在1000－1500平米，占45.8％、    2000平米，占25.4％、3000－4000平米，占18％，其他占10.8％。

从产业来看：需求的主要产业为半导体等电子产品生产及组装、软件、精密加工、印刷包装、样品展览、服装物流等；对于研发办公楼，客户的第一选择多为张江。

从租售来看：求租厂房的占95.6％，求购厂房及土地的占3.2％，其余的以需求定制为主。其中客户大概的期望租金在1元/平米/天左右，更多的希望在实地看厂后，按市场价面议。
 客户在选择厂房时，首要的选择标准为厂房结构（如单双层、层高等）、次要选择标准为所处区位政策、周边环境、租金价格等

园区目标产业定位建议：轻工电子、软件、精密加工、样品展览、服装物流等。

这样定位的理由为：
1.  这些产业是总结归纳了近期需求金桥厂房的主要客户情况而得；
2.  比较适合多层厂房；
3.  适合金桥出口加工区大环境，有利于园区环境维护，没有污染；
4.  从事此些类产业的企业大多的厂房需求面积集中在1000－2000平米，以中小外资企业和优质内资企业为主。

园区规划及建筑设施建议

园区暂命名为“金纬现代产业园”或“金桥纬业”。

通过对竞争对手、目标客户以及整个市场的考察研究和比较，初步将园区厂房规划如下：
 1#厂房初步设计为22m×45.45m，共3层，地层高5.6米，2、3层高均为4.5米，每层面积约为1000平米，具体按实际地块情况，预留消防通道后，最大程度扩大厂房占地面积，预计建筑面积可达3000平米。

2#厂房初步设计为24m×50m，每层面积为1200平米，共4层，底层高5.6米，2、3、4层高均为4.5米，预计建筑面积可达4800平米。

3＃厂房初步设计为25m×60m，每层面积为1500平米，共4层，底层高5.6米，2、3、4层高均为4.5米，预计建筑面积可达6000平米。

4#厂房与5#厂房直角联体，其中4#厂房初步设计为25m×80m，每层面积约为2000平米，共4层，底层高5.6米，2、3、4层高均为4.5米，预计建筑面积可达8000平米。

5#办公楼初步设计为25m×17.6m，每层面积约为440平米，共5层，每层高3.82米，预计建筑面积可达2200平米。

招商思路

最佳租金价格策略：根据园区建造进度，适当推出期房的概念，租金在0.9－1.0元/平米/天，合同租期控制在1－2年；现房对外报价为底层1.35元/平米/天，二层以上1.25元/平米/天，实际成控制在底层1.3元/平米/天，二层以上1.2元/平米/天；其中1#、2#厂房租金定价相对较低，4#、5#厂房、办公楼租金定价较高；根据实际招商情况可略作调整。