上海工业房地产测评研究中心根据“工业房地产专项测评系统”，通过市场调研及相关数据采集，形成以下关于“方翔物流仓库项目”的专项测评报告。

1.  本项目的SWOT分析
项目优势：区位优势明显，随着轻轨11号线、17号线的即将通行其交通便利性愈加突出；项目布局合理，装卸平台等专业设备配备完善；项目体量适中，符合中高端需求市场。

项目劣势：未设置物业服务，不适合分割出租。

项目机会：上海高标准物流仓库还处于发展起步阶段，供小于求的市场局面使得其投资回报率高于标准工业厂房。

项目威胁：随着国际物流巨头投资建造物业的竣工运营，对内资物流项目提出更高要求，同时内资现代物流项目必须确立好目标客户群体，进行错位竞争。

2． 测评得分表：

指标	满分	得分
市场因素	100	91
企业因素	100	89
项目因素	100	89
区域因素	100	90
综合测评	100	89.75

注：根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，得到该项目的综合测评得分。

3．测评小组观点   
根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，上海万翔南翔物流仓库项目的综合测评得分为89.75，最终认定其为六星推荐（共有七个级别对应一星到七星）项目，属上海工业测评研究中心强烈推荐项目。将该项目所在区嘉定工业物业租金均价0.57元/平方米/天作为基价，项目综合测评得分上下浮动20%，作为该项目的定价比例，即71.8%和107.7%，故建议其租金价格可定为0.98-1.18元/平方米/天。