上海的五星级酒店投资热已有很长一段时间。但让人看不懂的是，在酒店客房供应不断增加的同时，房价也在不断上涨，这让海内外酒店同行艳羡不已，遂被称为“上海神话”。

然而经济规律不可违背，市场的供求关系影响价格，当供大于求的时候，价格终会下调。从去年到今年，那只“看不见的手”开始挥动，美丽的“神话”将不得不面对严峻的现实。

上周在沪开幕的国际酒店用品博览会论坛上，一位酒店业观察人士登台高呼“经过三年高歌猛进式的发展，上海五星级酒店经营状况在去年出现‘拐点’，投资热该降温了”，引起了与会业内人士的关注。

上海市旅游委公布的统计数据佐证了这位观察人士的观点：去年沪上五星级酒店平均出租率跌破70%大关，达到68.23%，跌幅4.36%，居各档星级酒店跌幅之首；平均房价也出现了2004年以来首次滑坡，同比下跌5.02%。

与这一跌势形成鲜明对比的是，上海的五星酒店投资热持续升温。不完全统计显示，继去年开业27家高星级酒店之后，今年还将有25家高星级酒店开门迎客，新增的客房数将达7000到8000间，其中很大一部分是按照五星级标准设计建设的。

过去几年中，上海五星酒店在客房供应不断增加的同时房价持续上涨，被海内外同行称为“上海神话”。那么，五星酒店的“上海神话”是否就此终结？未来五星酒店的发展又将何去何从？

“神话”的拐点

去年是上海旅游业快速发展的一年，入境旅游者达到665.6万人次，同比增长了9.9%；在沪过夜的入境旅游者520.1万人次，同比增长11.9%，达到了历史最高值。尤其是去年下半年，上海先后举办了特奥会、女子世界杯足球赛、F1大奖赛等重大赛事，为高星级酒店带来了大量客源。但五星酒店“神话”的拐点，恰恰就是发生在这样一个市场繁荣的大背景下。

根据《2007-2008年度上海旅游产业报告》公布的数据，目前上海共有星级酒店320家，其中五星级酒店32家，占10%。资料同时显示，去年年初时上海的五星级酒店数是25家。乍一看，去年一年的上海五星酒店只增加了7家。

“实际情况却并非如此，”一位不愿公开姓名的酒店老总告诉记者，根据酒店星级评定规则，酒店必须开业一年以上才可以申请评星。也就是说，除了挂牌的五星酒店外，市场上实际上还存在一批没有挂牌的“预备五星”酒店。“前两年开工建设的一批五星级酒店都在去年投入营业，客房供应量一下子扩容，出租率猛然下滑，竞争变得激烈起来。一些酒店，尤其是新开酒店开始以降价手段吸引客源，造成了五星级酒店整体房价的下跌。”据这位老总估计，目前上海的“预备五星”酒店数量在20家左右。他认为，拐点的出现就是大批新开酒店涌入市场所造成的。

今年前两月上海五星级酒店依旧未能扭转经营颓势，整体业绩继续下滑，客房均价降至1194.15元，出租率更是跌到55.39%，大有一泻千里之势。“虽说今年入境游客和在沪过夜的入境游客数都将增长11%，但是25家高星级酒店一开业，客源增量的利好就被客房增量迅速消化，‘熊市’还将继续。”沪上多家五星级酒店的老总愁上心头。

“三大棒”重击

酒店分析人士认为，上海五星酒店突然“由盛转衰”，是遭到了三根“大棒”的重击。除了新建高星酒店集中开业的原因外，还有两大不可忽视的因素。

一是来自于新兴商务连锁酒店的竞争。据统计，来沪海外入境客中有60%是商务客。近两年来，上海出现了一批精准定位商务客源的酒店。这些酒店从设计之初就摒弃了星级评定的桎梏，简化了甚至取消了娱乐、餐饮、购物、健身等附属设施，专注于客房、商务中心、无线网络的配置，在降低建设和运营成本的同时，最大限度满足商务需求，迎合了商务人士的需求，以较高性价比从五星级和四星级酒店手中夺走了一批客源。

还有就是来自周边城市的竞争。近年来，上海周边一些城市也建起了不少高星级酒店。这些城市五星酒店的房价比上海低40%左右，车程只需一个多小时，极具竞争力，难免又分流掉一些上海五星酒店的客源。可以预见的是，在未来两三年中，无论是上海本地的商务连锁酒店还是周边的高星级酒店还都将有一个开业高潮，激烈的竞争还将持续。

必须承认，集中在这几年建设、开业的酒店的投资者，很大程度上是瞄准2010年世博会商机。但是世博会毕竟只有短短半年，酒店在半年辉煌之后又会怎样？几年前，我国南方一个城市曾办过一次国际性博览会，在博览会举办前夕，大量高级酒店拔地而起，迎接四海宾客。然而，博览会一结束，大批酒店立刻进入闲置状态，豪华客房价格纷纷跳水，五星级酒店客房甚至卖出了200元的“全球最低价”。同样的惨剧会不会在上海五星酒店行业重演？

“世博后”市场

对于上海五星酒店的未来走势，存在两种看法。

华东师范大学旅游管理系楼嘉军教授持乐观态度，他认为：“要说五星级酒店供过于求，还为时过早。五星级酒店客房出租率和均价的下跌，是近年来高级酒店开发量放大后的结果，大量新酒店的集中入市必然会稀释市场，出现客房利用率和价格的下调，形成波动。但目前的波动完全处在可以控制的范围，并不会对五星级酒店带来冲击。短期内，市场还需要一个适应和调整的过程，未来客房出租率和均价可能还有一定的下跌空间。但上海国际化程度高，拥有稳定增长的国际、国内客源，五星级酒店的业绩最终还会逐步回升，即使在世博会后也不会出现‘滑铁卢’。”

但也有业内人士忧心忡忡：上海的高星级酒店市场已经趋于饱和，目前已经处于危险的临界点上。这位行家认为，每年来沪的游客流量只能保持一定比例的增长，从目前还在建设的酒店数量看，客房的增长将大大超过客源增长的速度。虽然世博会能带来大量游客，让酒店“吃个饱”，但世博会后难免出现一个显著的低谷。一些实力较弱或者资金链比较脆弱的五星酒店，可能会存在出局的危险。这位专家还特别提醒，一些目前尚处在立项阶段的酒店恐怕已很难赶上世博会接待高潮，这些酒店很有可能一开业就面临“世博后”市场的低谷。

还有专家建议，政府应出台相应的调控措施，避免高星级酒店投资热的继续升温，理想状态是，将高星级酒店的开发速度控制在入境游客增速范围内。此外，对于看好上海酒店业长期发展的投资者而言，也不要一窝蜂去“追星”，不妨多关注酒店细分市场，如商务型酒店、精品型酒店等，以避开竞争激烈的红海。

今明两年计划开业的部分国际品牌高星级酒店

酒店名                      地 点

柏悦酒店                浦东新区陆家嘴

四季酒店                浦东新区陆家嘴

浦东新天哈瓦那酒店      浦东新区陆家嘴

浦东W酒店             浦东新区陆家嘴

尊雅汉唐新天地酒店      卢湾区新天地

康拉德酒店              卢湾区新天地

凯宾斯基酒店            徐汇区黄浦江畔

半岛酒店                黄浦区外滩