采访上海南方企业（集团）投资开发中心办公室主任潘佳纪实

南方企业有没有考虑过开发物流？
非常看好上海的物流地产市场，原来也想投资开发物流基地类，但物流基地有它的特殊性，需要具有特强的水运、路运或空运的地理优势。目前开发的园区位置不具备上述优势，不适合发展为大型物流。

两税合并您认为外资在投资工业上会有何种反应？
07年的3月份工业房地地产市场没有预想中这么兴旺，特别是外资，可能受“两税合并”的影响，很大一部分采取了观望的态度。

您认为目前工业地产的中介市场如何？
目前的工业地产中介市场还鱼目混杂，更多的中介只是搏概率，只关注面积、租金的匹配性，而没有考虑到园区规划、产业导向等问题。中介的行为还是过于单一，并没有有效的将业务行为和市场行为深度结合，这是开发商不乐于见到的，作为开发商希望市场上能多一些具备专业市场运作能力的机构为开发商提供全方位立体的服务，无论是投资中介还是市场推广以及实地招商。

采访上海王氏实业（集团）有限公司副总经理尉国民纪实

目前王氏实业在上海工业地产投资规模是多大？
拥有宝山工业园区、嘉定工业园区、青浦出口加工区、闵行出口加工区、松江出口加工区5大工业物业。总面积达到236亩。目前，闵行、青浦、松江的厂房出租率高达70%。新建成的嘉定厂房也已经有部分企业开始入驻，品牌效益十分突显。

各园区目前招商状况如何？
由于园区规划合理，且都在国家级工业园区里，所以从招商的角度来看，大多数的企业都是外资企业及优秀的内资企业。形成了很好的园区环境及氛围。

如何看待网络招商？
在招商表现形式上很灵活，网络招商推广的确在很大程度提高了园区和企业的知名度，组织参加看房团等形式非常新颖且有效，积极的推动了招商的进度，加深了与投资者的交流和互动，这不仅对目前招商有着很大的帮助，同时也对我们企业在未来扩大工地产投资方面累计了丰富的资源和经验。

采访上海久江国际物流有限公司董事长助理许红纪实

久江国际投资物流园区是如何考虑的？
我们当初选址于南汇三宣公路，紧靠大治河，就是想以内河航运为依托，切入南汇及临港新城蓬勃发展的契机，依托阳山深水港的辐射建立二级物流基地。临港产业的带动是具备规模性和持久性的，空海两港的运作势必将上海推向物流集聚中心，成为中国最大的物流基地，围绕着物流主产业的发展，中小型物流企业必然会在将来的3-5年蜂拥上海，我们正是看到这点，才断然开发物流基地，迎合着产业发展大势必将收获颇丰。

久江是如何应对市场竞争？
错位竞争是我们的策略，物流热吸引了国内外物流大企业的入驻，必然会形成成熟的物流产业链。但是大企业有大企业的市场，他们的目标群体也是各行业中的主导企业，其服务周全、费用较高。我们则看中这些主导企业的周边配套企业的物流市场，这些中小企业对服务的要求不高，更迫切的需要相对价格适宜的物流服务，我们以价格为手段抢占物流产业的二级市场，从而在物流产业链中站稳自己的阵地。

采访上海恒鲁现代产业园董事长鲁尧根纪实

恒鲁当初如涉足工业地产是做怎样的发展考虑的？
当初买下这块工业用地，开发恒鲁都市工业园主要有这么三个原因：首先是方便用于抵押贷款，增强企业的资金链。第二，地产是一个百年产业，土地资源有限，所以增值是必然的。第三，可以增加与其它企业的合作机会。

您是如何看待“招拍挂”对工业地产的影响的？
“招拍挂”后，厂房租金必然会上涨，但需要一个过程。近一两年应该是略微增长，3年后，租金会飞速上涨。因为再过3年，原有成本相对低的厂房招商已趋于饱和，而新的厂房由于土地成本较高，租金自然快速上涨。10年前，这边的厂房租金就0.2-0.3的样子，再过10年这里的厂房租金或许就不可想象了。

是否在上海以外地区有工业地产投资的打算？
长三角中心地区以外的投资发展我们不考虑，因为那里整个的投资环境还不成熟，目前而言我们还只对相对成熟的地区进行开发投资。

采访上海华盛投资有限公司总经理沈波涛纪实

华盛最初是如何规划园区的？
曾经有想过把华盛国际商务工业园规划为总部经济、总部基地，但同时也有多手准备，而不是只单一的定位为总部基地。考虑到总部经济是否能形成还受大环境等许多因素的影响，而且万一总部经济饱和也有后备对策，所以招商定位多元化。
园区规划是否和其他中小园区一样出现同构性？
同构性的问题我觉得主要还是取决于经营者的思路。我们的思路比较超前，考虑得更多的是长远利益，而不是眼前利益，也比较有市场前瞻性，所以我们这里不会存在同步性，也不会有同构性问题。

工业地产招商和商业地产招商有何区别？
工业地产和住宅、商用地产在招商方面我觉得有很大不同，像住宅楼，它的招商周期比较短，资金回笼也快，而工业地产的招商周期会相对较长，是一个长期、缓慢的过程。所以，做惯住宅、商用地产的企业转做工业地产可能刚开始会不太适应。

采访上海金陵房地产开发公司经理欧艳华纪实

园区是否还有更长远的规划？
金陵目前主要的工业地产地块在金桥和松江，此外在其他区还有四、五块较小面积的工业用地。金桥的三期规划定位为总部研发基地，利用此地块面积较大的优势，将十二层的研发办公楼与五层的生产基地结合在一个园区内。

园区采取怎样的招商策略？
金陵金桥园区目前主要的招商对象是优秀的外资企业。我们的招商策略是利用浦东金桥的知名度、金桥成熟的产业链、配套等优势，以较高的租金为手段，筛选出较有实力的优秀外资企业入驻，继而形成高品质园区；将租金等有限有形的价值放在其次，更注重的是入驻企业后期产生的不可预估的无形效应。

园区目前通过哪些招商手段开展招商？
金陵在工业房地产招商方面的想法越见成熟。去年在做园区整体招商宣传、布局等方面时都比较仓促。今年准备首先扩大目标客户信息的来源渠道，包括与上海招商网的广告合作、举办看厂房等招商活动、参与相关的工业房地产展会、与政府渠道合作、与中介合作等。

采访上海蔚艾实业有限公司吴总经理纪实

两税合并对外资招商是否有影响？
两税合并对上海是有利的，上海各方面的优势对外资具有很强的吸引力，对已入驻上海的外资来讲，搬迁的费用也许会更大，再考虑到已形成的成熟配套及产业链，企业还是会在上海。

是否在上海以外地区投资工业地产开发？
也尝试在长三角周边地区买地发展，在宿迁已买了土地，但觉得那边配套设施比较差，员工的工资和上海也差不多，觉得还是在上海发展比较好。

如何看待工业地产招拍挂？
目前，部分二级市场的土地价格也许比政府招拍挂的贵，但是企业如果需求的面积不太大的话，情愿多花一些钱在二级市场购买，因为通过政府招拍挂比较麻烦，还要对企业进行回报率、项目测评等方面的评估。

上海容铸诊断产品有限公司投资建立了集高科技产品生产、研发及现代化办公功能于一体的ROBELL项目，于2006年10月底完成本项目竣工验收。
ROBELL位于—浦东新区·张江高科技园区生物医药基地爱迪生路、李冰路交叉口，交通便利，地理位置优越。

采访佘山都市型工业园区总经理谢联青纪实

园区招商主要采取哪种市场策略？
面对目前工业厂房招商比较困难的情况下，会采取这样的招商方式：前期的招商以尽快提高入驻率为主，对企业的要求相对放宽，等到入驻率达到百分之七八十的样子，再提高对入驻企业的要求，同时，对原来一些质量不太好的企业进行腾笼换鸟的工作。

当初成立佘山都市工业园区是如何考虑的？
1、解决当地的就业问题。园区成立后能够缓解部分就业问题。2、提高土地利用率。现在提倡节约资源，提高土地利用率，所以我们认为都市性园区是比较符合现在的基调的。3、增加地区竞争力（村镇的经济效益）通过园区的建设，能够带动周边的一些产业。

两税合并对工业区招商是否有影响？
就现在目前看来，对已经入驻的外资企业来说，影响不是很大。但对那些准备进入上海的外资企业来说，对政策还不是很明了的时候，会耐心的再等待一段时间，看看政策是否会有所变化。所以从三月份的外资引进来看，有一定程度的放缓。