房产之窗对２００６年上海商品房市场统计资料显示，尽管去年上海楼市没有投资客的追捧，但依靠源源不断的自住需求撑起购买力，年度住宅成交量较２００５年上浮近３成，从而导致新房和二手房市场表现出较好的抗跌性，成交价格依旧平稳。
总体特性
总成交上升３０％
房产之窗统计数据显示，２００６年上海市新建商品房上市量２１９９万平方米，成交量２１３１万平方米，成交量较上年增加２０．４％，全年整体供求比为１：０．９７，表明全市新建商品住宅的总体供求关系较为平衡。其中，全年普通住宅成交量为１３８９万平方米占全市新建商品房总成交量的６５％，与２００５年相比，本市普通住宅成交总量上涨２８％。
从环线角度分析，内环内新建商品房上市总量为２１０万平方米，占全市新房上市量的１０％，全年成交量为２３９万平方米，占全市新房成交量的１１％，显示出内环区域新房供给量不能满足现有需求。
而内外环间区域全年上市量５８３万平方米，是内环内一倍有余，占上市总量的２７％，年成交量达６６７万平方米，占全市上市量３１％，可见市场的新房需求缺口依然较大。而外环外区域上市量为１４０６万平方米，占到全市的６３％，是全市供应的绝对主力，成交量则为１２２５万平方米，占年度成交量５８％，可见外环外区域供给过剩较为严重。
全市均价略升３．６％
２００６年全市新建商品住宅成交均价为８１３５元／平方米，较２００５年上涨３．６％，主要由于自住需求支撑了全年新楼市场的行情。
虽然全市房价在２００５年宏观调控下出现了一定幅度的下调，但２００６年上半年开始缓慢回升，至６月份达到顶点。之后随着第二轮宏观调控开始，多数开发商为尽可能加速销售缓解资金压力，使出一些促销手段，部分地区的楼价确实有所下降，再加之后期外郊环间楼盘所占比例较大，全市成交均价才开始出现回落。
环线方面，去年三环商品住宅成交均价都呈上浮趋势。去年内环内新建商品住宅成交均价较２００５年平均上涨４％，主要由于外资在人民币升值的强烈预期下，整体收购内环内高档楼盘的案例接连不断，这些市场行为以及对周边楼盘的心理暗示有力支撑了内环内的新房价格。
而内外环间新建商品住宅涨幅最大，平均上涨９％。主要是因为该区域价格相对内环高价位楼盘的优势明显，加之居住配套和交通状况优于外环以外区域，是三环内性价比较高的区域，因此无论是自住抑或投资都有比较好的前景。
虽然外环以外区域明显供大于求，但是在宏观调控下，全年成交均价依然较２００５年有３％的涨幅，年成交均价为５６４８元／平方米。
新盘住宅区域分布
１０个区 供不应求
在上海１９个区县中，黄浦、静安、徐汇、长宁、虹口、杨浦、普陀、浦东新区、闵行、青浦十个区的新盘住宅出现了不同程度的供不应求的状况。其中尤以黄浦为甚，黄浦区新盘住宅２００６年前８个月中，竟有４个月无任何新增供应，全年供求比为１：１．４４。而静安区是２００６年新盘上市最少的区域，唯在第四季度新增供应增加才使得区域内供不应求的矛盾有所缓解。随着内环三区可用空间越来越少，每年新增供应量十分有限，区域成交价格也在这种供求趋势下不断拉升。
４个区 供大于求
松江、金山、南汇、奉贤四个区出现了明显供大于求的状况，。松江、南汇主要是新增供应的大幅增长，集中放量所致，从而加剧了供大于求的矛盾。２００６年松江新盘住宅供求比为１： ０．７９，供应过剩超过２０％，而南汇新盘住宅供求比竟达到１： ０．５７，出现了４０％以上的新增供应过剩。
二手房市场显现３大特征
２００６年，上海二手房市场来说可谓是名副其实的“宏观调控年” 营业税、个税、限外等政策的连环出击使上海二手房市场一度受到抑制。但有效需求的支撑使得上海二手房指数在２００６年３月停止下跌之后，在本轮调控中整体上走出了稳中有升的态势。从成交价格方面来看，二手房市场价格受地理位置、居住配套等因素影响，价格变化各有不一。
市中心房价缓升
在市场不明朗的情况下，中心区房屋更具保值增值的作用，而且在人民币升值的良好预期下，海外资金接连收购中心区高档物业的消息不断传来，大大增强了购房者的购买决心。而卖家受此影响，普遍存有“惜售”心理，加之中心区域新房供应极为有限，导致内环中心区域房供不应求，房价上涨。
成熟地区抗跌性强
普陀的曹杨和石泉宜川板块、虹口的曲阳板块、浦东的世纪公园板块和闵行的地铁沿线板块，这些区域多为交通便利、生活配套成熟的居民聚集区，居住环境和生活配套设施已经十分成熟和完善，区域吸引力不断上升。在内环“一房难求”且房价高起的情况下，这些区域的二手房便受到买家的追捧。在本轮调控中，这些区域的二手房价格表现出较好的抗跌性，有些板块甚至逆势而升。
偏远地区房价下跌
那些位置相对偏远、居住氛围尚未形成的区域，其售价在本轮调控下则受到不小的冲击。尤其是次新房相对比较集中的区域，如长宁、闵行等区域的部分板块，二手房价格呈现下降趋势。但卖家大多不愿亏本出售，买家的心理价位与卖方要价有一定差距，买卖双方处于僵持局面，市场成交惨淡。
租赁市场
平均租金先扬后抑
２００６年，上海房屋租赁市场的价格整体走势可谓先扬后抑。在上半年宏观政策尚未出台之前，受传统租赁旺季的影响，租金整体水平有所上扬。“营业税”、“个税强征”和“外资限购”政策的陆续出台，使得各类房屋租赁市场的供给量剧增，导致租金水平呈现下降趋势。上海市房屋租赁指数自今年６月发布以来，由于中高档商品房的租金水平下降幅度较大，导致上海市房屋租赁指数在下半年始终处于千点以下。
高档商品房受营业税、个税以及外资限购政策的影响，买卖市场一度陷入低迷，大量房源涌向租赁市场，房源供给量大幅增加。其租赁价格受税收、外资限购政策以及以美元报价这些因素的影响，租赁价格下滑幅度较大。而受居住区周围的配套设施、商圈氛围、工作环境以及房源挂牌量等因素的影响，不同区域租金水平的变化各有不同。
次新房供应过剩
一般商品房租赁市场受“新政”影响最为敏感。营业税政策实施后，部分短线投资者或者离市或者改为长线投资，很多卖家不愿降价抛售，大量无法销售出去的二手次新房改卖为租，退出买卖市场进入房屋租赁市场。房源供给量明显增多，导致租赁价格出现了较大幅度的下滑。
售后公房租金不变
售后公房租赁市场影响相对较小，价格变动幅度也最小。其中一室户租金由于租赁需求量的增加，新政后数月来出现了连续上涨的趋势；二室租金出现小幅下降。
(上海商报)
