在人们根深蒂固的观念中，楼价的高低取决于地段的差异，然而这个规则却似乎并不适用于同样位处一个区域内的中鹰黑森林和万里双子座。因为价位一柱擎天的中鹰黑森林与价位处于当地谷底的万里双子座在地段条件上完全是对称的，它们具有太多的共同点。
这两者拥有一样的区位条件，均位于普陀近中环处新村路沿线，在建中的轨道交通７号线新村路站距其约２公里远，规划中的轨道交通１１号线站点距其约１．５公里，一环二线等快速交通环伺左右，交通出行同样十分方便。
除此以外，中鹰黑森林和万里双子座还拥有一样的生活配套设施：５万平方米的家乐福是万里居住区的主要购物场所；建筑面积１．６万平方米的万里美食城休闲广场，位于万里城中央，还有中环新天地、美食休闲广场等商业休闲配套设施。
不惧曲高和寡
黑森林坚持以节能叫高价
面对同质化严重的万里地区竞争，中鹰黑森林的横空出世显得格外惹眼。究竟这样的节能大盘，只是以节能为卖点抬高身价，还是成本过高以至于确实无法降低身价，记者近日走访了这一万里地区的第一高价楼盘。
价格超前 上海北部“房价地标”
“出道”至今，不管周边楼盘发生如何变化，是跌是涨，中鹰黑森林始终占据万里地区第一高价楼盘之位——普陀新村路沿街，均价８０００－９０００元／平方米数不胜数，而均价１４０００－１５０００元／平方米的节能楼盘中鹰黑森林价格始终雷打不动。
而且，中鹰黑森林房价分为Ｃ、Ｅ、Ｓ级三档，“最高的Ｓ级售价在１８０００元／平方米，一般均价的档次是Ｅ档。”开发商中鹰置业的策划经理陶国忠告诉记者。
２００５年１１月１１日，就在宏观调控最冷清的冬天，当时还叫中环凯旋宫的楼盘中鹰黑森林首次开盘，均价１２５００元／平方米，而万里其他地区楼盘价格在８０００－９０００元／平方米。而后楼市经历买卖双方长期观望、稍许的回暖以及第二轮的宏观调控，就在同质化严重的万里地区，中鹰黑森林的均价反而只升不跌，从最低价１２５００元上涨到１３０００元，然后再到现在１５０００元／平方米，不论周边市场风吹雨打，中鹰黑森林仿佛置身事外。
尤其值得关注的是，去年底闹得沸沸扬扬的大华水岸蓝桥业主因为房屋减值的群体诉讼退房事件爆发，原本售１３０００元／平方米的房源现如今跌至８０００元／平方米，业主认为当初售价虚高要求退房的诉讼请求获得法院支持，当时楼市上下一片震动，尤其是万里地区各楼盘都遭遇对房价的信任危机。而位于大华二路、真金路的水岸蓝桥，恰恰位于中鹰黑森林以北地区，水岸蓝桥总建面２２万平方米，由２０多栋小高层及近３０栋联体别墅组成，开发规模和中鹰较为相似，与大华仅一个街区之隔的中鹰黑森林作为第一高价楼盘，是否会受到冲击？
就在法院判决下达之日，记者曾赶到万里地区，第一个造访中鹰黑森林，而售楼人员却用费解语气回答记者，楼盘价格非但不跌，反而上升，起价由１３０００元／平方米上升到１４０００元／平方米。“根本不会有影响。”售楼人员回答。
究竟是为了特别造势哗众取宠还是精装修房成本过高以至于售价无法降低？开发商负责人芮永祥向记者坦白：“成本的确很高，做这个楼盘本身不为了赚钱。”而销售策划陶经理也表示，“这个价格并不是为了抬高身价，而是考虑到成本因素。”
作为节能楼盘的中鹰黑森林，苦苦支撑的背后实在是有着难言之隐。
策略超前 绞尽脑汁为去化
超前的价格必须有超前的购买人群支撑。而在一个人们普遍关心地段以及价格因素的买方市场下，不遗余力追求节能甚至有点偏执的中鹰黑森林，就必须面对严酷的市场竞争以及资金的压力。
事实上，２００５年１１月中旬首次开盘的一期房源至今尚未售完，真华路、新村路口的酒店式公寓小高层在去年９月间外立面未出，等今年年初记者来到该案时，小高层的外立面已经显现，且样板房已经修整一新等待参观，而其他楼层的装修也在进行。当时，记者造访时小区还没有布置停当的绿化也已经基本完成，所有工作已经进入尾声——一期建筑的外立面已经接近完成，期房销售到了现在几乎已经成了现房。
据中鹰置业的销售经理陶国忠介绍，一期将定于今年４、５月间交房。实际销售情况确实不容乐观，“一期总计二三百套房源，销售情况一般。”根据网上房地产统计，从去年１月起，该案共计推出２８３套房源，目前可售９８套房源。经过一年的时间消耗，这样的销售进度并不十分理想。
芮永祥告诉记者，小区共分为三期，目前推出的是一期房源，而将来还打算推出二期。但是照目前进度看，一期后面大幅空地上，基本都是刚刚拆平的土地。陶经理表示：“预计今年５月可以推出。”事实上，中鹰黑森林必须面对一期销售回款以完成后期开发的严峻问题。为了尽可能实现销售额的突破，从前较为低调的中鹰黑森林开始加紧销售攻势。
消费超前 高档配置难与地段匹配
一个均价１５０００元／平方米，高出邻盘将近一倍的楼盘，购房者是否能够接受如此超前的节能设施所提供的人性化设施呢？
“我们所有的装修设备不仅仅环保，都可以直接拆卸，直到建筑损毁或者搬家，房屋中的所有设备都可以拆卸搬到新居，里面的门窗设备的使用寿命可以比建筑本身还要长。”芮永祥告诉记者。
记者看到，比起以往固定门轴的房门，中鹰黑森林的房门均为活动，可以直接拆卸；而将餐厅与客厅隔离的玻璃移门一旦关上，在客厅内可以完全隔离餐厅的声音；窗台密封性之强即使关闭多月不清洗，窗台上也不会有灰尘积累。而房屋的智能化控制更是一大卖点。只要设定“离家”模式，摁下开关就可以将房间百叶窗全部关闭，而且在阳关灿烂的晴天，所有房屋百叶窗一旦关闭，整间房屋则将陷入“伸手不见五指”的黑暗。“这样即使离家，房屋内热量也不会散发，外界热气不会进入，当然可以节能，做到冬暖夏凉。而且这ＥＩＢ的汉化版本是首创，ＡＢＢ为我们楼盘专门设计的。”芮永祥对此项技术津津乐道。
但是，照目前中鹰黑森林入住率看，很多设施的启用成本较高。比如，中鹰黑森林采用的是低谷电制冰技术——用深夜的半价电制冰，白天融冰降温，优点是可以有效缓解上海时段性缺电问题，即使在冬天严寒季节也不会出现使用分体空调时忽冷忽热的情况。记者经过估算，一套１００平方米的２室１厅公寓，常规情况下，冰蓄冷中央空调的月耗电费用为４００元左右并不算离谱，但是该类系统在小区入住率较低情况下运作成本颇高，势必会大大增加现有业主的负担，而芮永祥自身也承认，楼盘面向的是高端人士。“不仅仅是经济能力超前，理念也是超前的。”
更重要的是，一旦各式设备需要保养维修，除去平时高昂的物业管理费用，额外的支出也必不可少，显然不是普通工薪阶层能够承受的。
无奈之举
改名
首先是改名，从“中环凯旋宫”到“中鹰黑森林”，关于改名的报道就不绝于耳。虽然中鹰置业对此的说法是“黑森林是希望人们记起德国的黑森林，想到楼盘引入的是德国崇尚节能、简约的理念，而不是法国宫廷建筑般的奢华。”但是不可否认，改名也是为了重新引起市场的兴趣，从而尽可能吸引购房者。
试住
接下来的动作可能在业内也很少。大胆提出“一生只搬一次家”的中鹰黑森林率先在普通住宅销售领域打出“试住”牌。“推出二期后，我打算让交付大订的业主就免费入住体验楼盘的设施，住了觉得不好，不买也可以。”芮永祥自信地告诉记者。虽然不乏对于楼盘的信心，但多少也有些破釜沉舟的无奈。为了突出楼盘的居住性，芮永祥还亲自带记者参观了样板房——可拆卸式的门窗，全部电脑自动遥控的室内智能操作系统，德国引进的厨具设备——“中鹰黑森林要让人全面知道节能楼盘带给人的舒适。”芮永祥告诉记者，台风麦莎来临时，大风从窗口刮进，因为实在难以忍受，一瞬间他就决定，将装修房原来的铝合金窗全部拆掉换成德国的品牌。“这样外面下再大的雨，水也进不来。所有的橡皮都是一根的，密封非常好。”一个小细节，就让芮永祥对中鹰黑森林的“试住”充满信心，为今年５月间就要推出的二期做打算。“二期的节能标准会更高。”
话虽如此，却也反映去化的难题——能够接受这样一个超前而又昂贵的建筑，会是怎样的购房群体？
延续同质化竞争
双子座创万里城新低价
记者近日实地走访在售中的万里双子座，该楼盘东临真华路、西至真北路中环线、南面交通路、北靠富平路，万里双子座是万里社区的第七期，也是万里社区开发的最后一期公寓楼。双子座地处整个社区西北角，为两幢２９层并排板式高层，前后均无阻挡，建筑面积约３．３万平方米，总共２２０套房源，为２梯４户毛坯电梯房。建筑呈现代简约风格，剪力墙结构，采用高级外墙涂料，部分贴外墙面砖，外窗均使用中空玻璃，社区总绿化率约４７％，可一览无余一个占地１０多万平方米社区特大型绿化园林带。
差价可以买辆车
据售楼处朱圣华经理告诉记者，虽然时下进入销售传统淡季，且楼市观望气氛浓重，不过万里双子座自去年１１月１９日开盘以来销售已售出一半以上，总共２２０套房源，已被订去近１２０套。与中鹰黑森林主要定位于境外人士和高收入人群不同，万里双子座的购房者则多为新上海人，主要是白领、企业管理层，也有一部分是新婚族和动迁市民，本地市民多是居住在万里——大华地区附近的老居民。据悉，双子座有８１平方米１房２厅到１４９平方米３房２厅多款房型，得房率７８％，其中１００平方米以下的房型约占５０％。
在售楼现场，一位五十开外的本地人黎先生告诉记者：“我看了附近很多房子，像大华水岸蓝桥、中鹰黑森林等，对比下来，万里双子座与这些楼盘在交通、地段、配套都较相似，而价格则要低了不少。一套房的差价可以买辆车，同样的总价在附近别的地方只能买两房，而在这里可以买到三房。”
装修单价低６５００元
万里双子座创造出了区域内价格新低。万里双子座不仅比新村路、真华路的装修房中鹰黑森林均价低６５００元／平方米，而且在整个万里——大华社区中也是楼价的低谷，周边的在售楼盘如大华水岸蓝桥均价９２００元／平方米，新村路上的大华愉景华庭均价９２００元／平方米，大华雅诗澜郡均价８６００元／平方米，位于真华路的大华铂金华府均价为１００００元／平方米，沪太路、阳城路的大华阳城世家均价９０００元／平方米，而尾盘如万里雅筑均价９５００元／平方米。
与这些邻盘相比，万里双子座与其同属于一个档次，而价差少则１００元／平方米，多则１５００元／平方米，而其地段、生活配套和交通环境甚至比这些楼盘还略胜一筹。位于真北路、新村路的大华愉景华庭均价９２００元／平方米，该小区推出的二期部分楼栋也尝试过全装修房，但装修标准仅１０００元／平方米，与中鹰黑森林的装修标准自然不可同日而语。
地段及环境并不逊色
虽然双子座的售价是整个地区的盆地，但却是一个坐落于园林之中的“生态小区”，其北侧可一览无余一个占地１０多万平方米的社区特大型绿化园林带。
该绿化带长１０００余米，宽１００多米，为万里社区公共绿地公园，气势磅礴，构造精巧，以富平路为界分南北两园，北面欧式风格，设有亭台、楼阁、喷泉等建筑小品与绿树、鲜花相得益彰。
一样具有智能化“外表”
此外，楼盘定位虽为中端普通住宅，但小区在保安和物业管理方面配备的智能化系统与相邻的万里城成员楼盘一脉相承——周界红外线报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、可呼叫小区管理中心、电子巡更系统、背景音响及紧急广播系统、宽带信息系统、家庭安防报警系统、电子公告牌、智能化物业管理系统包括车库一卡通系统、水、电、煤气三表自动抄报系统等。
万里历来多战事
市场证明，从去年１１月１９日开盘迄今，短短两个多月，万里双子座２２０套房源就已售出近１２０套，这在时下楼市冷清的大势下是并不多见的，性价比高，或者说相对于其他楼盘居高不下的价位，双峰并峙的万里双子座，均价８５００元／平方米的价格策略无疑是销售飘红的决定性因素。
从２００５年宏观调控开始，万里城一向是上海楼市中价格战的策源地之一。
２００５年当万里——大华地区的其他开发商出售的楼盘即均价在９３００元／平方米，万里四期中环花园打出约９１００元／平方米均价，每平方米均价比邻盘低了２００元，而此后，万里城五期万里欣苑则开出的均价仅９０００元／平方米，比邻盘低了３００元／平方米。
特别是，当年号称沪上第一个公开降价的楼盘——万里雅筑，率先启用对已经购房客户的“补偿”方案。２００５年７月，万里雅筑二期开盘起价７３８０元／平方米，均价８５００元／平方米，与５月其一期开盘的成交均价相比，折扣幅度接近１５％，创造了当时万里板块的新低。为此，在降价前夕，万里雅筑开发商要求销售人员给前一批业主逐一打电话，表明即将降价，并表示公司将给他们直接补偿差价。
紧随其后的就是新村路、真金路口的邻盘达安春之声，在万里雅筑降价三周之后，达安春之声价格从９８００元／平方米跌到８４００元／平方米，大幅跳水。前期购房业主手中房产因此平均缩水１０多万元。同样，达安春之声开发商也曾主动联系过前期购房的１００多户业主，表示将从道义原则，给前期购房者一定经济补偿，但大部分业主仍然无法接受短短几个月、房产贬值１５％的心理落差。
“同质化”异常严重
十来个楼盘不断续演房价大战，区域房价的不断下滑，实际上不但反映出万里地区，而且可以反映上海住宅房地产市场同质化竞争的严重程度。
整个万里地区占地约２３０万平方米，总建筑面积２００余万平方米，共分八期开发，均由中环集团开发建造。近年来万里——大华楼盘供应超过４００万平方米，集结了数十个楼盘，这些楼盘定位、建筑风格、开发理念等类似，多数都是以高绿化率、小区生态环境、中低密度作为楼盘的卖点，而且，这些楼盘开盘在售时间相对集中，一下子有这么多的房源蜂拥入市，以及可预期的后续供应量井喷，与浦东新区开发商云集的三林、联洋社区一样，释放出过于厚积的能量，使整个地区楼市应接不暇，房源供需“寅吃卯粮”，可持续发展的后劲削弱。
由于产品同质化倾向严重，规模效应摊薄了开发成本，如此价格战往往在这些地区打响，以至于这一地区很少有楼盘会尝试将均价拉到１００００元／平方米以上。
于是，表面上底气十足的芮永祥，也不得不承认“一个城市做一个黑森林就够了。”
芮永祥告诉记者，他们正在寻找合作伙伴，将黑森林“复制“到湖南两条江入口处最好的一幅地块，“１０年之内我不会在上海开发同类楼盘。”
黑森林在当地过于另类
中鹰黑森林项目位于新村路、真华路，西侧紧邻１５万平方米中央森林带，总项目占地９万平方米，规划建筑面积９万平方米，由５栋别墅，１１栋１６－３０层的小高层及高层组成。目前层高３．１米，房型为７３－９２平方米一房，１２０－１４０平方米的二房，１６５－２００平方米的三房为主，为全装修节能楼盘。
该项目联合德国５６家品牌团队、１０２项世界先进节能建材、１６项德国建筑科技系统，力图打造“中国科技节能生态第一楼”。在大环境方面，项目加强森林、河流、循环湿地的营造。同时，楼盘引入了科技生态系统，让土地活化、循环共生，为营造好屋顶花园，该项目采用了多达１１层的屋顶生态科技，形成生态屋顶，同时楼底挑空６－９米。
楼盘每家每户均设立了一个完全独立的新风交换系统，新风换气量人均每小时１８０－２５０立方米，解决了传统中央空调的空气循环问题，同时采用冰蓄冷中央调节和电蓄热集中供能系统，与传统的空调及热水器供热水相比，温度更加恒定、节能更加突出。
(上海商报)
