一般来说，冬季房地产会出现季节性下调，销售量处于低谷，但相对于2005年的冬天，2006年长三角的开发商却过上了比上一冬季稍微好过的日子。无论是一手房，还是二手房，卖出的数量明显高于上一个冬季。就以杭州来讲，从金九银十开始至今，杭州地区的日销售量基本保持在70套左右，有时甚至超出百套，这相当于前两年旺季的销售量总和，比上一个冬季日销售量高出近一半。而处于长三角北翼的南京，开发商的日子也比上一个冬季好过多了，日销售量也明显比去年同期高，有时甚至能超过200套。

“说白了还是钱多”

业已过去的2006年，被人形象地称作“房地产市场调控年”，政府出台的房地产调控政策可谓雷厉风行，但调控中心长三角的楼市反而到了房地产收缩期的冬季逆势，为什么？其谜一样的答案在最近央行发布的金融报告中显露出来，根本诱因在于目前国内的热钱太多，钱多，流动性过剩是导致长三角房地产过暖冬的根本原因。

央行发布的月度金融报告显示，尽管央行采取了一系列宏观调控措施来抑制贷款过快增长，但2006年新增人民币贷款总量还是达到了3.18万亿元，创下了近4年来的新高。贯穿在2006年政策出台的始终，流动性过剩的问题被摆上越来越重要的位置。“说白了还是钱多。”社科院金融研究所研究员殷剑峰表示，钱多的根源来自于内外两个方面。一方面国内储蓄率太高，并且财政存款的增速远远快于其他存款。2006年9月份，财政存款和机关团体存款增速分别高达39.45%和27.79%，远高于全部存款增速17.11%。而同时，储蓄存款和企业存款增速却分别只有15.99%和15.06%。另一方面，来自外部的因素则是我国贸易顺差的持续扩大，截至去年12月末我国外汇储备余额为10663亿美元，同比增长30.22％，全年新增2473亿美元。这两个因素导致了国内钱多、流动性过剩的问题。

央行发布的月度金融报告显示的几个关键的数据分别是为货币供应的广义货币（M2）和狭义货币（M1）的同比增速分别为16.94％和17.48％，而央行去年初设定的目标则为16％和14％；全年新增人民币贷款3.18万亿元，也超过2.5万亿元的全年目标。

在货币供应方面，M2和M1全年呈现前者增速放缓、后者增速加快的走势，前者回落到央行年初设定的16％的目标，后者不但远高于14％的目标，而且是自2005年2月以来的23个月内首次超过M2。

专家认为，M1增速超过M2，按照传统理论预示着通胀出现的可能性增大，宏观调控的压力仍存在。结合存款数据来看，去年居民户存款增加2.09万亿元，同比少增1125亿元，在股市活跃的背景下，股市和楼市分流储蓄的情况明显。贷款方面，贷款结构长期化趋势引人关注：非金融性公司及其他部门的中长期贷款增速较快，远远大于短期贷款和票据融资。专家分析，由于新增贷款主要流向固定资产投资领域，今年的调控任务仍然不轻。

个人贷款多了，存款少了，这么多钱哪里去了，无非有两个渠道，一个是迅速投进了目前疯涨的股市里；另一部分，因不相信股市而继续将钱投入了楼市。有意思的是，许多在股市中淘了金的股民，大多因以前吃过股市暴跌的亏，赚了些钱不是继续炒股，而是迅速转向，将钱置办了房产。最后，对于开发商而言，钱多、流动性过剩，贷款容易搞到，有钱心不慌，使得其能够继续支撑，房子慢慢卖，也没问题。这样，导致楼市在这个冬季过上了暖冬。

根本的解决之道

既然钱多、流动性过剩是楼市和股市继续疯涨的根本诱因，那么如何调控，来使经济和楼市朝着人们期待的软着陆的方向发展呢？无疑，升值和加息是两个不错的选择。

如何控制流动性的问题。央行行长周小川日前曾表示，不排除运用更多措施控制流动性的可能性，他还指出，如果贸易顺差继续扩大，人民币汇率的弹性肯定会扩大。由此，市场普遍认为，虽然人民币加快升值是使经济降温的次优选择，但是其升值幅度在今年无疑会有更为显眼的表现。“从市场的实际情况来看，人民币升值的负面影响并没有市场预想的那么大，但是不升值的负面影响却被逐步意识到。”经济学家高善文表示，人民币加速升值将是一个趋势。“但是升值只是解决目前流动性过剩疾病的一个‘慢郎中’。”他指出，汇率只能有助于控制和减小贸易顺差、减慢流动性的创造过程、促进经济体系的稳定，“靠汇率本身是解决不了问题的。”

另一个办法利率也在被频频提及。目前，不少经济学家均表示，年内央行升息的可能性正在加大。渣打银行经济学家王志浩认为，2007年居民消费价格指数CPI 将达到3％，通胀压力在上升，这可能对利率和汇率带来决定性影响，央行将在今年上半年提高存贷款利率27个基点。中投证券的报告则认为，持续外贸顺差所带来的流动性过剩甚至将使央行在年内采取1～2次加息。

升值和加息才能更好地解决中国目前面临的问题。由于以前考虑到中国经济的诸多现实问题，政府对房地产市场的宏观调控，并没有实行严厉的金融和税收政策。所以，看似偏紧的政策实际没有打到要害处，以至于房地产价格越调越高。这种带有侥幸心理的暧昧调控政策，很可能将问题越积越多。

有专家认为，最为有效的措施还是在尽可能避免金融风险的前提下，让银行、开发商、投机者和部分消费者分担调控的经济成本，如升值和加息。从这点看，最有利的调控手段当然是实行更为紧缩的货币信贷政策，包括提高房贷首付比例、连续升值和加息、限制给开发商贷款等。

房地产问题实际是金融问题，实际可以从根子上解决问题。管住银行，解决钱多、流动性过剩问题才解决目前我国经济尤其是房地产久调不力的根本办法。