房地产投资，2006年是一个最好的年份
　　
投资渠道过于单一一直使得国内居民无奈地将大量资金沉淀于银行。2006年中国股市创新高、房价不断上涨腾挪了相当的收益空间，从而使房地产投资成为大众关注的焦点。2006年创造了无数的大众投资神话，翻番的股票、房产开始使大众相信：如果不将资金投资于股市、房市，那么，身在中国却无法充分分享全球发展最为迅猛的经济体的高速增长所带来的财富增加。
　　
对于房地产投资而言，2006年的要义在于：在自住的需求获得一定程度满足之后，房地产开始成为大众投资品，而非投机。而2007年，什么又将会成为影响房地产市场最大的力量？ 2007年意欲投资房地产的投资者又该如何呢？

资金：股市房市间的摇摆

2006年与房市同牛的还有股市，未来几年大牛市已成为市场的基本判断，那么，股市是否会分流投资于房地产的资金？
　　
陈劲松表示：房地产与股市有着非常不同的投资特征，适合于不同的投资者。房地产更适合于长期投资者，享受城市化与经济发展带来的不动产增值；而如果是短期投机，当然可能会在两个市场间游走了。
　　
房地产投资的基本背景是中国经济高速发展、城市化进程不断加快带来的资产增值效应。陈劲松认为，相对于股市，房地产投资的“不对称性”要小得多。房地产经济本质上说是产权经济，产权一旦明晰，房地产的投资风险就相当明晰了，目前城市、社区的规划是公开的，房地产产品所处地区域、配套，以至产品本身的质量、素质都是公开、可见的，投资者很容易判断其投资的价值所在。
　　
而股市，任何一个个人投资者要完全了解一个上市公司的种种财务状况是困难的。而股市短期套现是相当容易的，房地产交易则面临着复杂的审批程序与相对漫长的周期。

价值投资者入场

2006年房地产市场是价值投资者入场的年份，世联地产顾问(中国)有限公司董事长陈劲松做出这一判断，并认为未来几年房地产投资将持续、加强这一特征。
　　
事实上，做出这一判断的风险在于：在“国六条”出来之前，温州炒房团带着大捆钞票游走于全国房市，房价高企、投机获取暴利几乎是房地产市场的最吸引人的话题。而陈劲松认为正是“国六条”及其后的一系列政策及各大城市的地方调控政策，开始限制了房地产投机空间，使得房地产投资的市场基础走向价值投资时代。“事实上，今年地产调控最大的一个成绩是将投机的‘热钱’清理出场”。
　　
“国六条”及其后的各项政策出台，规定了购房时必须签订国土部门统一的合同，而且不能更名，二手楼有营业税、短期所得必须交所得税。这些措施，使得房地产投机大大受到抑制，“热钱”的炒作空间没有了。2006年下半年以来投资于房地产的投资者基本都是长期投资者。
　　
根据北京、上海统计局的调查，2006年两地的投资性购房比例已经占到全部购房的17%和16.6%。而根据世联地产的研究，从北京、上海、广州、深圳商品住宅楼盘购买目的调查结果来看，实际的投资比例超过20%。
　　
陈劲松认为，房地产之所以开始成为大众投资的重要品种，本质上仍然是基于人民财富增加之后寻求资产保值增值的需要。
　　
城市化进程加快、人民币升值使得以人民币计价的房地产大幅效应明显。另一方面，由于房地产投资需要的资金比较大，而已经成长的中国富裕阶层开始拥有了这方面的投资实力。目前国内的基尼系数已达到0.46，这个数据在警示当前贫富分化差距甚大，同时也直接说明了高收入阶层的人群数量、资金量都在不断增长。而这些高收入人群在国内总体上缺乏投资手段的背景下，投资不断升值的房地产是当然之选。
　　
与之相应，根据世联地产的研究，2006年房地产投资主体以中高收入阶层为主，投资对象以大城市中的中高档楼盘为主。

保有税将限制房市投机

就投机而言，股市比房地产更合适。
　　
房价不断上涨，房地产投资收益大幅增长，是这一阶段房地产投资的一个重要原因也是惟一原因。相对而言，2006年中国股市超过一倍投资收益的股票相当多，而房地产投资周期长、手续繁杂，相对于证券市场“牛市”的收益并不经济。
　　
陈劲松认为，房地产投资市场的存在，在于房价上涨的速度大大高于以银行利率为指标的社会平均收益率。只要这个速度差在扩大，房地产就不可避免地成为一种具有保值功能的投资品。
　　
而在中国经济高速增长的通道上，富裕阶层的资产结构亦将要发生重大变化。百仕达地产策划部总经理罗雷认为，房地产作为资产的属性正在被大大强化。房地产正在被作为个人、家庭资产的社会价值判断变得顺理成章。
　　
因此，陈劲松认为，2007年房地产投资将沿着2006年已经呈现的趋势，继续体现价值投资的特征。而事实上，坊间正在热议的房地产环节的“保有税”问题将加强这一价值投资的趋势。
　　
陈劲松表示，2006年政府已经对房地产交易做足了文章，大大限制了投机行为。比如增加了二手房转让的营业税，并对多个交易环节的易于短期投机的漏洞予以封堵。下一步的调控政策，将转到房地产保有环节。目前，房地产的“保有税”的政策信号已相当明显，预计将在2007年上半年前出台。保有环节税收的推出将进一步打击房地产投机，而真正的房地产投资者将不会受到多大影响。
　　
据悉，目前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程，预计可能在2007年4月以后出台，征收范围可能为120平方米以上房产。

投资策略

对于2007年房价走势，陈劲松表示，随着中国城市中心化进程加剧，中心城市与二线城市的房价还会稳步上升。房地产投资的一个重要特点是每一笔投资的独特性，不同区域、不同投资品种的升幅会不一致，这需要投资者根据具体情况把握。这并不是针对城市的均价而言的，均价对于房地产投资没有意义。
　　
但是，就总体投资方向而言，陈劲松表示：投资房地产有一些宏观因素是必须把握的。中国尚处于快速城市化阶段，产业的聚集会带动人口的流入、资金流入，人口净流入的区域，房价会上升。因此，长三角、珠三角、京津地区仍然是房地产投资的焦点区域。
　　
另外，就微观而言，陈劲松表示，房地产投资有一个有意思的现象：主流媒体关注的区域，房地产升值的效应就会放大。比如，深圳银湖是深圳传统的别墅区，但是近几年它日渐脱离了主流媒体视野，而深圳华侨城则被捧为深圳高尚社区的标志，二者的区域差价有一倍以上。
  
从中长期来看，随着中国经济增长，房地产投资仍然具备相当的空间。而另一方面，陈劲松表示：“必须指出的是，政府的调控政策开始引导房地产市场由投机转向投资，如果2007年你希望投资房地产快进快出，那么我建议不要介入”。
   
必须指出的是，政府的调控政策开始引导房地产市场由投机转向投资，如果2007年你希望投资房地产快进快出，那么我建议不要介入。