房企去年利润增长惊人
　　
央行正式上调银行存款准备金率0.5%之后，内地及香港股市的上市房企，却出现不同程度的股价飙升。
　　
1月16日傍晚，国家税务总局网站公布，从今年2月1日起，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。
　　
第二天，内地房地产股出现暴跌48小时地产股股价跌宕起伏，引发股市阵阵惊呼。
　　
1月15日，央行正式上调银行存款准备金率0.5%。这是继去年多次上调准备金率后，央行再一次控制银行放贷冲动，而资金密集型的房地产业在外界看来更是首当其冲。
　　
然而紧随其后，内地及香港股市的上市房企，却出现不同程度的股价飙升。其中，内地股市多个上市房企冲击涨停，香港股市多个内地概念房企被外资机构调高评级。但1月16日傍晚，国家税务总局网站公布，从今年2月1日起，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，"对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。"业界认为，该税种的调整征收，将对房地产企业的利润造成重大影响。
　　
随即第二天，内地房地产股出现暴跌。
　　
股价高起高落
　　
1月15日，地产龙头股万科A涨停，收报18元/股以上；广州的老牌房企东华实业涨停，收报4.9元/股以上。
　　
1月16日，更多地产股加入涨停行列，包括保利地产、珠江实业、中华企业、九龙山、中粮地产等。其中保利地产一日内上涨5.26元/股，成为首个涨停的房地产高价股。而且前一日涨停的东华实业在16日涨幅超过9%，万科A则超过8%。其中万科的市值在两日内增长超过100亿元，保利地产增值约30亿元。
　　
《第一财经日报》致电万科、保利、东华实业等公司，其集团的媒体负责人均表示近期未存在应披露而未披露的利好消息，股价波动纯粹是市场行为。不过他们强调，在内地城市化进程中，优质房企将受益于大势。
　　
但1月17日，房地产股便被打回原形。当日收市内地股市共有20家跌停，包括东华实业、保利地产、万科A、万科B、中华企业等。14家跌幅超过9%。大部分地产股的跌停封单都超过了百万股。
　　
港股的中资地产股也开市急泻，富力、合生创展跌幅较大﹐全日下跌6%~7%。世茂﹑雅居乐﹑绿城﹑上海复地﹑首创置业﹑上海置业等跌幅介乎3%至6%。
　　
国税总局的通知则重新调整了土地增值税的征收办法。
　　
对于众多上市房企来说，一旦进行增值税结算，房地产开发企业的利润将会面临相当大的下调压力，但在具体影响上对各家房地产开发商来说不尽相同。如果完全按照规定的累进税率计算，原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。
　　
对于进军一线城市的房企来说，这笔开支将成为不小的负担。因目前上海、北京以及广州的预征额多为房屋销售价格的1%~3%左右。在新会计准则实施后土地重新估值的情况下﹐土地增值税的清算无疑将给开发商带来成本压力。
　　
房企去年利润增长惊人
　　
记者发现，这些股价暴涨而后又暴跌的企业，大多拥有大量的廉价土地储备，而且去年业绩出现跨越式增长。如万科董事长王石近日在博客上透露，2006年度万科缴税249426万元，比2005年增加11.08亿元，上升80%。税款增加的因素是销售收入和利润的增长。
　　
如果按照2004年万科实现净利润8.78亿元、缴纳税款8.02亿元，2005年万科的净利润为13.5亿元、缴纳税款13.2亿元的情况来推断，则2006年万科净利润约在25亿元左右，同比增长85%。截至1月中旬，25家机构对万科2007年财政年度的平均预测净利润为接近26亿元，将比上一年再增加0.9%。而万科去年的土地储备增长超过1500万平方米，仅其一至三季度的土地储备增长中，就有60%以上为通过协议转让取得的低价地块。
　　
一日股价急升5元而后又急跌4元的保利地产，也同样在去年出现规模猛增。截至1月10日，15家机构对保利地产2006年财政年度的平均预测净利润约8.7亿元。而2005年保利地产的净利润为4.07亿元。估计同比增加114%。其在上市的5个月后，土地储备猛增500万平方米左右。而且一线城市如北京、广州的不少地块为协议取得的低价土地。
　　
韬晦已久的珠江实业在1月16日涨停，也主要受惠于其业绩增长。由于其经营的广州商业项目盈利可观，以及去年销售多个早年拿下的地块开始启动，截至去年12月底3家机构对珠江实业2006年度业绩的平均预测净利润约1亿元。而该公司2005年净利润，1820万元，相比上年同期增长450%，成为上市房企中利润增长幅度最大的一家。
　　
此外急升后下跌的股票如中粮地产、九龙山、中华企业等，也是在内地一线城市拥有不少早年买下的低价优质土地储备。而且去年受益于销售及利润增长，而出现业绩提升。
　　
企业表示已有计提准备
　　
不过，在《通知》出台后，万科、泛海建设、招商地产等上市房企迅速于1月18日发布公告，指出该政策对公司日后发展并无冲击。其中万科公告表示，万科已按土地增值税相关政策和各地方政府规定，在房产实现销售的同时预交了土地增值税，并按相关规则，在以往年度业绩中作了相应的成本预提，同时还在新项目发展中考虑了相关因素。公司已披露的2006年度净利润较上年度增长50%~65%的预期将不受上述影响。在发展方向方面，万科一直以普通居民住宅开发为主，因而受土地增值税影响相对较少。
　　
万科集团办公室主任谭华杰表示，万科所有的决策都是在准备应对长期宏观调控的基础上确立的，而且对于此次土地增值税的增加，在此前的财务报表上已有预提准备。至于2006年通过协议转让取得的土地，在转让过程中也计算了部分土地增值税的成本。预计此政策出台，对万科的年度利润表现影响不大。此前据媒体报道，万科从2004年起即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004至2006三年，万科提留的准备金从4000万元提高到9000万元，再提高到3个亿。
　　
至于在香港上市的富力地产以及合生创展的媒体负责人，则对记者表示在2005年筹备上市初期已经对可能会有的宏观调控风险进行了预防，对于部分税费增加部分进行了预提。但这一政策的具体影响目前尚未能正式评估。
　　
国泰君安1月初对内地房地产股的研究报告表示，主流上市公司2007年净利润将平均可以保持38%高增长。其中，如万科、保利地产、招商地产、中华企业、金地集团等主流开发商未来几年将保持开发节奏加快的趋势，而且在一线城市开发比重将加大。如中粮地产等央企则在根据国资委规划做管理层激励。万科和深振业完成管理层激励后业绩、市值和股价表现已经证明，因此未来老牌央企国企的管理层激励将促进公司业绩增长，大股东资产注入和管理层激励完成将在未来促进上市公司充分释放业绩。
　　
银河证券则在近期有研究报告指出，在宏观经济景气、人民币升值预期和趋势深化，包括普通住房在内的消费需求是扩大内需的重点。虽然行业发展规范进一步加大，但房地产行业景气向下的拐点尚未出现。重点公司基本拥有较大规模的预售房款等待竣工结算，或有受加息影响较小的出租物业作为支持，今明两年的业绩很难受到目前加息或银根紧缩等调控政策的负面影响。因此，尽管短期内行业和板块可能会有冲击，但仍然维持增持的行业投资评级。
　
地产巨头体味股市"两日震荡"
　　
"也许这一政策将导致地产行业又一轮的产品结构调整，进而导致地产企业的行情分化。"万科总经理郁亮说。
　　
第一财经日报报道，一切都没有征兆。风云突变的时候，上海置业执行董事副总裁蒋旭东还在忙于分公司的调研工作。
　　
1月16日晚上8点，国家税务总局正式在网站上挂出《关于房地产 开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。位于网页中部的这条消息并不醒目，之前也没有在业界被充分预警。
　　
"1月17日上午，同事从网上打印出政策资料，我才知道土地增值税清算这条消息。"蒋旭东对《第一财经日报》坦言，他并没有料到国家税务总局会在春节前出台这一政策。
　　
临近春节，蒋旭东的主要精力都集中在了公司的年终总结，以及即将进行的新年展望工作。
　　
政策出台给市场预期带来的负面影响，毫无保留地体现在了股市上。所有这一切，在17日下午完全爆发。
　　
A股市场早盘指数在商业零售、金融股等推动下一度冲高，并创出行情新高2870.42点。此时，似乎没有股民注意到地产股已经在悄然走低，包括万科A、华侨城等股票开盘即下跌。到当天下午，地产板块全线跳水，26只房地产个股跌停或逼近跌停。
　　
同样，作为中华企业董事会秘书印学清也没有在第一时间得知这条消息。在外地出差的她，通过第二天的电视新闻了解了政策的详细内容。
　　
新城B股董事长王振华也是在1月17日通过报纸得知消息。对政策颇有研究的他，也没有料想到当天下午地产股的全线暴跌。
　　
这一天，上海置业在香港市场的股价下跌8.11%，昨日再跌6.72%；中华企业则在1月17日跌停。
　　
"地产公司对于政策的反应并没有外界想象的那么快。"蒋旭东事后说。
　　
安抚投资者
　　
受到拖累的还有大量的散户投资者。
　　
1天之内，投资者温先生的账面收益缩水了2万元。温先生将此次投资中主要的失误归咎于没有监控到国税总局的新政策。
　　
"等到第二天，通过媒体知道地产增值税开征的消息时，已经来不及了。"温先生重仓持有的两只股票都是地产股，张江高科和万科A。17日下午，他眼睁睁地看着万科股价从18.8元的高位跌停。
　　
就在此前一天，地产股还在2007年的大盘调整中一路上扬，这也曾经令温先生心花怒放。去年7月底，他以每股5.8元的价格购进万科A，11月下旬以每股6.8元的价格购进张江高科。
　　
紧要关头，房地产企业都尽快地表现出了对后市的乐观态度，以抚慰投资者。多家大地产商均对《第一财经日报》表示，土地增值税的清算并不会对其利润造成太大影响。
　　
随后的1月18日，业内龙头万科率先发布公告称，在土地增值税缴纳标准等方面，新政策与以往规定无重大变化，并称"万科已按土地增值税相关政策和各地方政府规定，在房产实现销售的同时预交了土地增值税，并按相关规则，在以往年度业绩中作了相应的成本预提，同时还在新项目发展中考虑了相关因素"。这种市场预期让该公司笃定"已披露的2006年度净利润较上年度增长50％～65%的预期将不受上述影响"。
　　
今日，中华企业紧跟着发布公告，也表达出2006年业绩并不会受到新政影响的要义。知情人士说，政策出台之后，中华企业也十分平静，甚至还没有召开政策讨论会议。
　　
18日下午，万科A以16.59元的价格低开之后，最终收盘价为16.97元。万科的总经理郁亮从万科昨天的表现判断称，优质的地产股必然成功突围。
　　
新城B董事长王振华则明确表示，地产股的短期暴跌，是因为股民对于新政策没有充分地了解。他认为，对于新城这种以开发大众普通住宅为主营业务，并在2003年之后通过市场高价拿地的企业来说，政策的影响可降到最低。
　　
"我现在不打算抛掉地产股。如果我的判断没错，政策的影响将只是暂时的。"温先生说。
　　
重新审视
　　
地产股"非常态"
　　
相比国税总局已经发布的通知，王振华对于接下来的政策实施细则更为关心。因为1993年的政策曾对建造普通商品房有过减免土地增值税的相关规定。但是，"普通商品房"如何定义，现在还未可知。
　　
万科也在公告中明确表示："万科一直以普通居民住宅开发为主，因而受土地增值税影响相对较少。"
　　
在2007年农历新年之际，新的政策多少又让地产商体会到了宏观调控 的紧张气氛。
　　
虽然业内人士都知道，这个政策只不过将国家在1993年宏观调控时提出的征收政策进行明确，但接下来高端物业的发展是否将受到更大的限制，协议用地时期获取土地的地产企业的毛利率是否会受到政策的影响，这已成为近两天地产公司的会议中心议题。地产业内更多的重新审视还集中在整个行业接下来的发展趋势上。
　　
出乎预料之外的股价暴跌，也不得不让业内人士重新审视之前地产股暴涨的"非常态"。
　　
"现在回顾看来，之前地产股的确涨得太狂了，利用土地增值税政策明确的契机，对地产股进行一个调整，还是十分必要的。"郁亮对《第一财经日报》表示。
　　
"新政实施之后，可能会导致净利润下跌1%。"新城B董事长王振华预计。他进一步解释说，新城B股的净利润可能从12％～13%降低到11%到12%。相比来看，一些在协议用地时期拿地的企业，特别是一些以土地出让为主营业务，并已通过中介机构作出增资评估的房地产企业，可能直接会导致50%的毛利率缩水。
　　
"也许这一政策将导致地产行业又一轮的产品结构调整，进而导致地产企业的行情分化。"郁亮说。
　　
蒋旭东并没有对此发表评论，但他坦言，政策出台之后，房地产企业必须要作出判断，并出台具体的应对办法，这是每一个企业无法回避的。
　　
"在做完年终总结的课题之后，上海置业也要好好讨论这一话题。"蒋旭东说。

基金策略性减仓金融地产股
　　
近日，伴随着股指的高位宽幅震荡，市场的成交量也是极度放大。本周三，两市成交超过1500亿元，昨日，两市成交1307亿元。与此同时，基金普遍重仓的地产板块因遭遇利空突袭而大幅下挫。作为市场的主流机构，基金最近在做什么？天量的成交是否有基金在减仓？
　　
基金确有减仓动作
　　
笔者认为，基金在近期操作中的确有减仓动作，而且是策略性减仓。首先，基金减仓有客观需要。2006年的牛市行情带给基金管理人的不仅是资产规模的扩大，同时也意味着广大"基民"的高分红预期。
　　
虽然各家基金2006年年报还未出炉，但从过去一年特别是10月份后市场的行情表现可以看出，2006年底各家基金的仓位仍维持高位，而若要满足分红需要，基金必须降低仓位，抛出部分获利较高的股票用于分红。

减仓时机比较合适
　　
此外，目前减仓的时机也比较合适。由于目前市场属于跨年度行情，基金经理出于保持净值高增长和资产规模双平衡的考虑，选择在公布年报前进行策略性减仓的时机最为合适。这是因为，减仓过早会影响基金全年度的业绩表现，而过晚（选择在年报披露后减仓），由于其持仓信息的公布以及届时市场所面临的不确定性风险，很容易使基金在随后的操作中处于被动之中。
　　
从各家基金近期的市场表现来看，我们发现有两个现象能够验证上述观点。首先，基金的分红公告明显早于往年，特别是封闭式基金，虽然按照约定封闭式基金可以选择在4月份进行分红，但截至上周末，大多数基金都公布了分红公告。开放式基金也表现踊跃，分红公告的频率达到日均6家左右。
　　
其次，分红力度强于历年，仅从封闭式基金来看，20家基金分红金额就达到近200亿元，而开放式基金也同样大手笔分红。如此集中地大比例分红，说明部分基金是在进行有选择地、策略性地减仓。

金融股减仓力度最大
　　
金融股将是基金减仓力度最大的品种。金融股目前的平均估值明显偏高且近期涨幅较大，从策略上来讲，为了跑赢大盘，基金经理在资产配置中偏重权重较大的品种及涨幅较快的品种无疑是最佳的策略，而为了防范市场下跌风险，减轻这些品种的配置效果也最好。此外，从地产股的盘面观察，在集体遭遇政策利空后，也有资金出逃的现象。

增值税引发地产公司业绩猜想
　　
今年1月16日国家有关部门发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，之后两日房地产股全线下跌。地产龙头万科17日股价从16日收盘的19.2元下跌到17.28元，下跌幅度10％。18日万科盘中也几至跌停，股价最低至15.55元，后强力上拉，最后收于16.97元，小幅下跌1.79％。

昨日，万科、深长城、阳光股份、泛海建设、招商地产5家房地产上市公司发布公告称，受增值税的影响有限。亿城股份则表示，通知的实施对公司的具体影响需待各地税务机关的具体清算办法出台后方可确定。
　　
公司申明未使股价止跌
　　
万科、深长城、泛海建设、招商地产、亿城股份都表示按照相关法律，在开发项目销售时预交了土地增值税。阳光股份表示在主管税务机构办理了土地增值税登记备案手续，同时在项目的开发运营中对土地增值税进行了考虑和估计。万科同时表示，一直以普通居民住宅开发为主，受土地增值税影响相对较少。做出此等表态的还有深长城。
　　
但是，上市公司的上述表态并没能止住股价下跌的势头。深长城的股价连续两天跌幅超过9％，昨日下跌9.54％，已经从1月16日的19.92元下跌到16.22元；阳光股份从16日的10.92元下跌到9.18元；亿城股份则从16日的10.22元跌至8.59元；泛海建设从22.88元跌至18.76元；招商地产从29.11元跌至25元。
　　
分析师：增值税影响不大
　　
对于地产股的疲弱表现，国泰君安房地产分析师张宇认为，市场的反应有些过激。张宇告诉记者，"向房地产企业征收土地增值税"的政策，早在1993年时便已实施，只是一直未得到贯彻执行。事实上，许多地产类上市公司早在几年前就开始提留土地增值税的准备金，并在往年度业绩中做了相应的成本预提。
　　
比如，万科早在2004年便开始为土地增值税的清算提留准备金，2004年至2006年的3年间，万科提留的准备金从4000万元提高到9000万元，后又进一步提高到3个亿。由于上述提留已经计入相应年度业绩的成本预提项中，因此其已披露的2006年度净利润较上年度增长50%-65%的预期不受上述通知的影响。
　　
未预提企业影响难料
　　
对于未对增值税进行提留的企业，张宇称："据测算，增收土地增值税对未进行提留的地产企业业绩的影响仅在6％至8％之间。"
　　
然而，一部分市场人士对这种看法并不表示赞同。一位市场人士在查阅了亿城股份的年报和半年报后认为，亿城股份财报中并没有预提土地增值税这一项。这位人士测算后表示，亿城股份和当前大多数上市地产公司一样，所适用的税率基本为第一档即30%档，如果按照最乐观的算法，即把它的主营成本和3项费用都视做可以扣除，也就是按照利润总额的30％进行征收，相当于将目前的盈利水平打7折！
　　
"上面的计算方法有失偏颇，税务机关目前的增收土地增值税办法是按照销售额的1％-3%进行预征，而从2月1日起，将改为据实扣除后按照增值额进行四级累进税率进行征收。这样，对于一些企业而言，之前的预征额可能会大于实际应缴纳的税额，会产生退税，甚至增加盈利；而对于那些实际缴税额大于预征额的企业，则需要补缴，进而减少利润。"资深证券人士张红记表示。