随着下月起正式征收土地增值税的消息公布，前几天表现不错的房地产板块昨日应声下跌，整体跌幅达到罕见的９．７８％。据初步统计，有３０家上市地产公司收于跌停，其中包括老龙头万科、新贵保利地产，以及华侨城、招商地产、浦东金桥、陆家嘴等等，跌幅在４％以上的更是个股比比皆是。

新规将执行

净利润产生１５％的影响
   
１月１６日，国税总局网站公布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求房地产项目进行增值税清算。通知指出，从今年２月１日起，将正式向房地产开发企业征收３０％－６０％不等的土地增值税。
   
实际上国务院早在１９９３年发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》就规定了这一税种，由于此后房产一度不景气，该税种至今没有正式征收。从２００５年年底开始，深圳首先提出恢复土地增值税，此后全国各地陆续开始恢复这一税种。
  
“这次重提征收土地增值税对于房地产企业影响还是很大的”，国金证券的曹旭特表示，按照一般情况估计，新规定将对上市公司的净利润产生１５％左右的影响。除此之外，还将影响到企业的项目并购以及现金流情况。

毛利率３０％

开发高端产品首当其冲
   
根据该通知，今后将严格按照超额累进税率进行清算，相比预征方式，严格清算会侵蚀掉企业更多利润，尤其对毛利率水平高的相关公司影响更大。也就是说，高端产品所占比例较高的公司受到的影响最大。
   
中投证券进一步指出，该政策主要影响的是开发项目毛利率在３０％以上的公司，对毛利率超过３０％的项目，其超过的部分要征收增值税，超过幅度不同征收幅度不同。对于毛利在３０％以下的公司则基本没有影响，比如建造普通住宅的毛利多在２５％－２８％之间，基本上属于免税范围。

为避高额征税

更多商用物业将改售为租
 
开发企业一般早期都进行了大量的土地储备，当初拿地的成本都很低，甚至一些垄断的开发公司拿到的是划拨土地。经过多年来房地产市场的升温，这些土地已经明显升值，如果他们把这些土地出卖的话，将会面临巨额的税收。比如像沪上的“两桥一嘴”这种具有垄断性的资源型地产开发公司。
   
但是在通知中同时也明确指出，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。这样会导致开发企业将更多商业物业改为出租经营。这意味着为了避免高额征税，相关公司可能采取出租而不是出卖的方式来进行土地经营。

开发成本增加

很难转嫁普通购房者
 
分析人士指出，区别于之前所采用的“预征”方式的低税率及存在的地方优惠措施，新土地增值税政策的实施将直接影响房地产开发企业之前低价拿地，开发建设后出售获利过程中所存在的巨额盈利空间。而且新规明确以开发项目为单位进行清算，也杜绝了企业通过不规范运作和财务手段调低整体应纳税增值额以避税的存在空间。
   
由此带来的房地产开发企业成本增加如果不能转嫁给商业链条的下方，就将直接减少企业的盈利。

两税合并

或可抵增值税影响
   
不过不少市场人士仍然表现了谨慎的乐观，认为“清算”增值税带给地产公司的打击也许不会像想象中那么严重。中投证券指出，２００８年两税合并之后，房地产公司的所得税将由３３％降到２５％，由此将带来房地产公司净利润１２％的提升空间，基本上可以抵消高毛利率带来的增值税提升的影响。
   
而且市场对于土地增值税从严征收早有预期，不少公司已经提前做了准备。据有关人士透露，从去年开始，几家大的房地产上市公司按照国家规定将这部分款项作为成本计提，因此从账面来看，这些大型地产商的利润额不会有非常大的差异。据悉，从２００４年起，万科即开始为土地增值税的清算提留准备金，２００４至２００６三年，万科提留的准备金从４０００万提高到３个亿。

跌停只是借题发挥

为继续上攻做准备
  
 “目前的地产板块已经到了我们的估值上限”，海通证券的张峦这样对记者表示，前期涨幅过大，积累了大量的获利盘，调整只是一个时间问题。不少人士认为，昨日地产股纷纷逼近跌停，不过是借题发挥，既是获利了结的过程，也是强势洗筹的过程，主力资金就是要把那些不坚定的持有者清洗出去，为继续上攻做准备。
   
房地产板块作为本轮行情的领涨龙头之一，在带领股指冲破２２４５点高点上功劳不小。虽然最近两个月势头有所减缓，但是整体来看，依旧涨幅巨大。
   
人民币升值作为一条长期主题后市仍将是市场炒作的热点，作为从升值中受惠的地产公司将会沿着这个线索继续受到市场追捧。日前人民币兑美元再创新高，也在不断地刺激着地产股的上扬。

房地业黄金十年
   
不过中投证券指出，他们依然坚信未来十年是房地产业的黄金十年。土地成本将不断抬高，房价长期呈上涨趋势，购房成本会随着时间的推移而不断提高。未来仍然是“资本为王、土地为王”的时代。对于有资本实力、整体上市、有廉价土地储备的公司，它们的高速增长会完全抵消掉增值税征收带来的不利影响。
   
该政策的出台正好提供了房地产板块的调整契机，适当的回调更有利于房地产板块的长期发展。应该坚定看好行业龙头、区域优势公司、质地根本改善的公司，应当在大调整中逢低吸纳有资金实力、品牌优势、土地优势、整体上市以及行业整合能力的优质公司股票。

新的扩张机会
   
曹旭特认为，“这也给行业内的优质公司带来新的扩张机会”，因为增值税严格执行的结果是压缩企业盈利空间，不能适应环境的公司将被加速淘汰，优质的公司将在竞争中存活下来，行业整合有望加速。
   
他认为，支撑房地产行业发展的需求因素仍具有长期性并且潜在需求量巨大，仍然看好行业的长期发展。如果行业内优质公司能够有效提高资金运作效率，可以通过规模扩张弥补毛利率水平的下降，仍有能力实现持续增长，投资者可以密切关注这类公司的资金运营能力。比如万科，因为公司项目中高端产品比例较少，并且万科最有能力通过规模扩张弥补盈利水平的下降，在这次风暴中受到的打击将会比较小。