2006年，是上海楼市跌宕起伏的一年。中央宏观调控再度发力，使上海楼市这个硕大的舞台上演了一幕幕轰轰烈烈的变局故事。政策频出，行情震荡，楼市各方在体验和观望中纷纷作出了自己的反应。随着2006年步入尾声，开发商和消费者在持续的博弈中逐渐走出冲动和茫然。本报记者采撷一年来楼市各领域的重要片段，糅入自身思考成就此文，作为对这个特殊年份的一个纪念。善于回顾和总结历来是取胜之道，但愿读者能从这一年终盘点中窥见2007年楼市的风云走向。谨以此文抛砖引玉。

一、政策频出执行力成关键

2006年，又是一个政策大年。

3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告开宗明义，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，定下了房地产宏观调控的主基调。于全国一样，上海楼市迎来了新一轮调控。

从4月底开始，国家关于房地产调控的政策频出，涉及信贷、税收、利率、外资、户型结构、土地出让、市场信息等多方面，力图从建设开发、销售流通和土地供应等各环节联动入手，解决楼市深层矛盾。

5月17日颁布的“国六条”，又开始了新一轮房地产调控。九部委“十五条”将调控内容进一步细化，针对房地产建设开发提出“70/90”的双限政策，调整住房结构，关注中小户型。流通领域，二手房开征营业税，时限从2年变为5年，并开始强制性征收二手房转让个人所得税，二手房买卖网上有案可查；紧接着外资购房受控，“外资限炒令”出台，境外购房主体购买境内商品房的外汇管理进一步规范。土地政策方面，调整建设用地有关税费政策，供地更加谨慎，别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地被明令禁止。

上海积极贯彻中央宏观调控政策，并出台了实施细则。5月份后，全市成交量开始同步呈现出阶梯式下降趋势，基准利率的提高，使得住房的投资成本和居住成本进一步增加。因楼盘销售速度放缓，资金回笼减速，部分开发商资金链绷紧，房地产开发投资同比大幅削减。一系列的调控政策让楼市步入相持阶段，“观望”成了2006年描述上海楼市现状出现频率最高的词汇。

政府部门则对前一阶段地产调控的效果给予了谨慎的积极评价。11月30日，经国务院同意，全国房地产市场宏观调控部际联席会议发布《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》，首次对调控效果做出表态，认为目前房地产市场出现了五大积极变化：住房供应结构调整开端良好，住房保障工作力度加大，税收、信贷、土地政策稳步落实，房地产市场秩序有所好转，城镇房屋拆迁规模得到合理控制。而在全国70个大中城市房价走势中，上海每个季度都成为少有的几个降价城市之一。

12月，2007年全国经济工作的中央经济工作会议再次重点提及房地产行业，称要加强对房地产市场的合理引导和有效调控。要加强财政政策、货币政策、产业政策、土地政策和社会发展政策的协调配合，继续综合运用经济、法律和必要的行政手段，提高宏观调控的科学性和有效性。要在政策落实上狠下功夫，确保中央各项方针政策和工作部署落到实处。

2007年，狠抓落实将会成为上海贯彻实现调控的重心所在。

二、土地市场突现价值阶梯

截至12月底，2006年本市共发布出让公告4期，继8月17日推出1号公告后，于10月23日、11月16日及12月8日分别推出2、3、4号公告，共计出让85块地块，在短时间内，有步骤地完成了几乎全年所有的推地计划。2006年的出让方式采用挂牌出让及现场竞价相结合的方式，使得土地价格有了更大的变数，一些热门土地价格屡创新高。

全年四次土地出让所涉及的地块主要为商用及住宅地块，从3号公告开始，商业及办公等非住宅用地比例逐步加大，而第四次土地出让公告则首次出现了3幅工业仓储用地。从9月30日发布的《上海市住房建设规划（2006-2010年）》中可以看到，2006年上海住宅土地计划为1500公顷，到3号公告为止，上海今年住宅用地的计划已经接近1500公顷，加上4号公告的住宅用地，上海今年住宅用地出让计划基本完成。

从1号到4号公告的推地分布来看，几次出让的地块以上海外围区域为主。一方面是因为中心区域的地块已越来越少，旧区改造的成本日益提高，在新的宏观调控政策下，外围区域的土地更容易满足“7090”目标；另一方面，上海“十一五”规划提出了建设“1个中心城，9个新城，60个左右新市镇，600个左右中心村”的“1966”城乡规划体系，土地出让体现了政府对新城开发的力度加大。

从土地出让结果来看，不同区域的价格差距正逐渐拉大，相当一部分土地以底价成交，一些外郊环土地甚至流标，而少数几幅热门地块却引来开发商的热抢，频频创出天价。可以说，目前的土地出让已经开始体现出不同土地的价值阶梯，具有区位优势的稀缺土地在价格上也一路飙高。

同时，2006年的土地出让从各个方面对竞买企业的资格做出了严格限定，使得土地竞争主要集中在十几家房地产巨头身上。今年的挂牌文件中除了对于付款程序、开发进度以及住宅地块的户型比例等各项指标都有严格要求，还对开发商资质做出限制。另外，一些土地的竞买需要预先支付巨额保证金，对竞买人的财务以及运营能力提出了非常高的要求。而限外政策的出台以及对外汇结汇的限制也过滤了境外投资，并使一些内地香港上市房地产公司不得不利用内地公司名义进行投资。

三、一手房市场显示向好性

2006年的上海商品住宅市场整体走势，基本呈一个倒“V”型，即从年初经历房地产宏观半年后，交易量开始慢慢回升；到年中因“五一”黄金周、开发商纷纷降价后开始放量，形成今年的交易高点；接着，在深化调控的背景下，从第四季度开始，住宅市场没有出现应有的成交继续放量，反而成交价格出现了不断的回落。

2006年的住宅市场，是随着国家宏观调控的深化而变化的。“国六条”进一步深化调控，调整楼市结构，让“全民炒房“热迅速降温，投机者先行退场；同时让投资者也望而生畏，而真正的结婚、动迁、改善等自住型购房者浮出水面，成为下半年上海住房市场中的主力军团。

从成交量看，据中房上海指数办公室数据显示：上海的房价指数在2006年3月止住了连续8个月的阴跌后，在4月住宅成交量连续攀高，达到233.5万平方米，刷新了宏观调控一年来的纪录。而据11月统计：新建商品住房成交规模为176.5万平方米，较10月环比增加4%，而与去年同月相比，成交面积则下降7.1%。统计同时显示：1至11月，上海累计新房成交量达1924万平方米，与去年同期1543万平方米相比增长24.7%，今年全年新房成交量将接近或超过2100万平方米，同比增长已成定局。

与商品住宅的走势完全不同，上海的甲级办公楼和商业房地产市场全年一直是整体向上的走势。上海经济的发展以及我国执行加入WTO的规定，国际跨国公司、银行纷纷进入是甲级办公楼市场供不应求的主要原因。第一太平戴维斯提供的最新统计数据显示：自2006年初至今，上海甲级写字楼整体租金指数上涨8.5％。而中央商务区内的写字楼项目表现尤其出色，其租金指数自去年年底至今已增长10.5%，中国指数研究院最新报告亦表明：仅2006年五六两月，上海中央商务区写字楼买卖交易量占商业地产成交总量的78％。同时，诸如摩根斯坦利等国外大基金的大手笔收购办公楼、酒店式公寓等，也对商业地产起到推波助澜的作用。

四、二手房市场观望风渐消

2006年税收政策不断出台，消费者购房支出增加，在很大程度上减弱消费者交易意愿。全年二手房市场就此走出一条蜿蜒向下的曲线，市场格局顺势逆转。

成交量锐减，全年成交面积可能不及去年1900万平方米。2006年1—3月，刚刚经历2005年下半年调控的二手房市场处于适应期，成交量平稳；4—5月为短暂“复苏期”，在“结婚大年”的促动下，部分刚性需求入市，二手房成交量逐月走高，部分房价反弹；6—8月，“国六条”以及营业税、个调税、升息等税收政策出台效应，“免税”成了在政策实施之前二手房交易的动力，成交量冲高至150多万平方米；9—10月，政策重拳打击二手房市场，交易普遍清淡，几周甚至一个月“颗粒无收”的中介也绝不在少数，成交量仅是前两个月的一半；11月至今，二手房市场终于缓慢回升，月成交量保持在90万平方米以上。

二手房指数一路走来起起伏伏。1—3月，指数每月下跌5个点左右；4—8月，指数回升2—5个点不等；9月下降1点；10月持平；11月上升1点。

营业税、个人所得税两税政策将二手房交易意愿降至谷底后，购房者占据主动地位。营业税政策出台后，客户观望情绪浓厚，成交量下降近二成，而出租房源上涨二成。个税紧随其后在7月18日出台，并于8月1日正式实施。据上海中原研究部对市场的反应变化进行监测后发现，其与营业税出台带来的影响甚似，即买卖市场遇冷，租赁市场趋暖，17%的卖家降低挂牌价格出售房源，有46%的买家预期未来价格将会下跌。

二手房供需脱钩，市场上抛出的以次新房居多，但100万元以下成交占主流。二手房市场唯一卖点是“免税房”。调查显示，房龄在5—10年，能承受总价在80万元以下的占到50％左右（其中60万元以下占13．5％、61万元—80万元占37．3％）；有23．7％的购房者能承受81万元—100万元的总价，13．4％的购房者能承受101万元—120万元的总价。

二手房买卖的低迷反而促进了租赁市场。一方面，营业税政策实施后，将使部分短线投资者离市或改为长线投资；另一方面，大量无法抛售出去的二手房，尤其是2－5年房龄的，改卖为租，退出买卖市场进入房屋租赁市场。而买方对国家一系列抑制房价的政策效果仍处于观望状态，在这段时间内大都会先租房以等待房价走势的明朗，因此租赁市场上供给与需求量都有所放大。

五、住宅节能成为创新动力

2006年，本市住宅建设整体水平有了明显提高。有80个新建住宅小区申报创建上海市“四高”优秀小区；大部分已通过验收；徐汇区爱建园、普陀区祥和名邸建成了产业化成套技术示范的“国家康居示范工程”；创建和建成10个以节能、生态、环保为重点的“上海市生态型住宅小区”。
全市建筑节能工作推进情况良好。据统计，2006年1-10月，上海新建住宅建筑实施建筑节能标准的建筑面积数已近2900万平方米，既有建筑节能改造项目数达56个，建筑面积达587万平方米，按节能标准设计建造的新建公共建筑达到605万平方米。

一般的平改坡项目已经作为区县日常工作进行实施。同时，平改坡综合改造继续列为市政府实事项目，并且首次将年内平改坡综合改造要完成的面积公布于众，接受市民的监督。据市房地局近日公布的信息表明，2006年全市旧小区平改坡综合改造计划为56个旧小区，面积587万平方米，改造幢数2285幢，受益居民9.5万户。截至11月底，已完成51个小区共524万平方米和2037幢楼，其余小区均在工程收尾阶段，有望提前完成今年市府实事任务。而2006年平改坡综合改造项目内容又扩展到三大类、27个小项目，还制定了《上海市旧小区平改坡综合改造“十一五”发展规划》，从制度上保证它的有序推进。

2006年，本市全装修房仍在推进之中，但还没有完全普及。原因有几个方面：首先，政府虽然大力推动，但是并未强制。其次，从老百姓的角度而言，装修房的价格偏高、个性化不强；一些开发商实行了全装修以后，由于监控不力，曾经出现一些质量问题。第三，从开发商的角度而言，尽管增加成本，装修房并没有受到百分之百的欢迎，而且对于保质期等问题，政策还不够完善。同时，由于楼市盘整，待售装修房的保质保养增加了成本。

截至11月底，全市符合廉租条件累计登记22899户，已有21998户家庭享受了廉租住房保障，占符合条件家庭数的96%，其中实物配租372户，租金配租21626户。

六、个人房贷市场“忽正忽负”

2006年，住房信贷政策调整体现了抑制投机、鼓励自住消费的宗旨。为贯彻“国六条”，央行发布了关于调整住房信贷政策有关事宜的通知，要求各商业银行从2006年6月1日起，严格控制房贷风险，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；但对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

年内，贷款基准利率两次上调，这是近年来从未有过的。第一次是4月28日，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.58%提高到5.85%，其他各档次存贷款基准利率相应调整。第二次是8月19日，一年期贷款基准利率再次上调0.27个百分点，由5.85%提高到6.12%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。同时，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。

调控中的上海房贷市场在年内出现了“忽正忽负”的现象。自2005年7月起，上海房贷曾连续10个月递减，其间累计下跌接近230亿元。直到2006年5月，才止跌回升，6月一度强劲增长了38亿元。可惜好景不长，经过四个月的短暂增长，9月又重回负增长的老路，当月减少了0.36亿元，而10月更是减少了3.77亿元。但11月又重返增长区间，新增贷款2.3亿元。

对上海购房者来说，2006年房贷市场并不都是不利消息。公积金贷款幅度大幅提升，使不少自住购房者有可能享受比升息前更少的房贷利息支出，而各家商业银行纷纷推出各种房贷新品和优惠措施争夺客源，比如“双周供”、“固定利率贷款”、“直客式房贷”、“循环贷款”、“接力房贷”、“存抵贷”、“随借随还”，这一长串的新名词意味着房贷消费者有了更多的选择权。

七、物业管理覆盖九成以上

2006年，本市有物业管理企业2964家，从业人员20万，住宅物业管理覆盖面达90%以上。解决业主“急、难、愁”问题，营造小区和谐氛围，成为物业管理的一项重要内容。今年出台的一系列相关政策和组织开展的活动，始终围绕和谐这一主题。

行业自律加强。市物业管理协会更名为市物业管理行业协会，选举产生了新一届领导班子，组织开展了“与文明同行、与业主同心”等活动，受理了184个小区超标准收费的论证。

信息更畅通。全市设立统一的报告突发重大事件专线电话962121，24小时受理物业管理区域内发生的一级重大事件报告。实行物业管理重大事件报告制度，根据事件严重程度依次分为特别重大、重大、较大和一般，分别用红、橙、黄、蓝四色示警。

维修更及时。建立了三级联网。开通和公布了“物业管理夏令投诉热线”、“小区经理服务热线”及全市20个应急维修中心，市962121呼叫中心和各区县应急中心一体化报修，公开报修电话和监督电话，确保全天24小时在第一时间受理居民报修。房屋维修（应急维修）服务质量与企业资质审核、物业招投标和企业诚信档案等挂钩。

服务更到位。载有物业报修、投诉电话的“物业便民服务联系牌”，在全市8300多个住宅小区、近30万个单元门口设置。《上海市住宅物业保安人员行为规范》实施，市房地资源局和市公安局联合组织物业保安培训，物业保安持证上岗，建立信息化管理数据库。

收费更规范。全面使用物业服务统一票据，实现票据联网打印。《上海市住宅物业管理服务分等收费暂行管理办法》及相应的《上海市住宅物业服务分等收费标准》，从政策层面上解决了物业服务收费不规范、不透明的问题。市房地资源局还发出《关于加强住宅物业专项维修资金管理工作的通知》，要求业主委员会或者委托的物业管理企业、具有相应资质的中介机构在1月份、7月份公布住宅物业专项维修资金使用情况。

监督全方位。建立了行风评议员监督制度、居委会干部联系制度和新闻媒体曝光事件的处理制度。凡情况属实的，要求企业在第一时间内整改，同时，进行责任追究，在企业诚信档案中予以记载，并和小区经理考核记分以及物业管理企业资质升降挂钩。

八、百姓置业获得多重“保险”

2006年，本市积极建立和健全百姓置业维权体系，从源头抓起，从小处着手，尽量规范市场，更大程度上保障了消费者权益，同时也使百姓的置业维权意识不断增强。

新预售合同公示为百姓购房增强了“保险系数”。市房地资源局与市工商局对2000版商品房预售合同示范文本作了修改，并于2005年12月在网上公示，受到社会各界关注。如新版合同在每一内容前增加了签约提示，将法律规定或相关知识告诉购房者；购房者可根据建房进度多次付款；将开发商售楼广告粘贴到预售合同中等做法最受人称道。尽管新版预售合同尚未推行，但购房者多以补充条款的形式写入预售合同中，同样起到置业维权的效果。

新版装潢合同为百姓装潢“保驾护航”。由市工商局、市建委起草的《上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本》(2006版)经公开向社会征询意见后，于2006年3月15日正式启用。社会一致反映，新版合同较原版合同有更多的维权条款。如规定竣工结算价不得超过预算的5％，这有效遏制了低价揽客的不规范行为；保修期从原来的1年延长到了2年，还增加了室内空气质量必须检测等条款。

消保委是百姓置业维权的“老娘舅”。市区消保委是百姓置业的维权平台。针对近年来置业投诉上升的特点，各级消保委专门抽调人员，充实力量，加强房产交易和家庭装潢方面的调解力度。市消保委还充分发挥家庭装饰装修专业办公室、居饰材料专业办公室和多个相关行业协会的作用，使百姓投诉有了主持公道的专业“老娘舅”，保障了百姓在置业过程中权益不受侵害。据统计，各级消保委对置业投诉的解决率达到75％以上。

新诞生的验房机构给百姓一把“维权钥匙”。由于近年来开发商建造的商品房质量参差不齐，而许多市民又不懂相关的专业知识，旨在把房屋质量问题解决在入住前，本市首家专业验房工作室———“同太验房工作室”于3月15日正式成立。该验房机构依托同济大学强大的建筑专业知识和科技检测力量。此后，又有多家验房机构相继成立。验房机构针对房屋质量、面积差异及装修质量等进行专业查验。据初步统计，凡验房机构出具的检验报告，得到90％以上的开发商认可，并及时整改。

九、博弈中购房者日趋理性

2006年，是购房者的心态博弈年。多项政策频频出台，持币待购犹豫不决。投资客扎堆的区域则出现了“个抛”甚至“团抛”现象。

追涨成历史，观望成基调。对房价齐声喊涨的群体性乐观早已不复存在，等待还是出手？这个成了折磨购房者神经一年的问题。“国六条”、加息等系列新政出台后，中原地产研究咨询部调查表明，62％的购房者推迟了购房时间，买涨不买跌的消费心理让他们选择了驻足观望。不少人明确表示，等到价格出现下调，才会走出观望重新入市。“十一”假日楼市调研也表明，70％的受访者认为上海房价将持续下降，认为短期下降、之后上涨的占15％。

购房者与开发商心理价差一成。购房者的沉稳远远超过了开发商的预期,在买卖双方的心理博弈中明显占了上风。统计显示，购房者的心理价位与市场价存在较大的偏差，平均幅度相差约10%。另外，在房价快速上涨的局面消失后，购房者开始冷静思考产品本身的价值，购房决策更为理性，地段、社区配套、交通均为购房决策因素，房价则不再是最重要因素。

“个抛”频频，“团抛”时时。面对一系列的调控政策，个体抛盘风起云涌，集体团抛也时有出现。调查表明，有1/3的温州客愿意不赚钱、甚至赔钱，也要尽快将房源脱手。这些急于脱手者，自身资金有限，大多借助了银行贷款，随着银行利率的提升，不得不快速抛盘；也有些投资客手头有较多房源，租赁市场的投资回报率不足以满足其投资心理，被迫抛盘。代表楼盘有中远两湾城、苏堤春晓、金色米兰等。

卖房套现做“基民”。追捧基金成为目前市民投资的一大热点。在“国六条”推出前后，一些人的投资方向有了变化，原先追捧楼市的投资客不断有人退出转向回报率较高的股市，稳定且回报率高的基金就成为他们的首选。

在博弈中，购房者的心态更加理性和成熟。