TOP1 地产融资弄潮资本市场

关注度：★★★★★★★★★★

典型事件：7月31日，保利地产（600048）在上交所正式挂牌上市。

聚焦：国企与地方企业纷纷募股上市，逐力地产资本市场，为中国地产的国际化升级扛鼎。正如保利地产 董事长李彬海的上市感言“水到渠成，实至名归”，中国房地产的资本运作已趋成熟。

现象回放：资金链一直是商业地产开发的“咽喉”。7月5日，世茂房地产(0813.HK)成功登陆港股；13日，绿城中国(3900.HK)在香港联交所主板挂牌上市……2006年，房地产企业通过资本市场融资的金额大幅上升成为地产金融市场的最大亮点。另外，随着IPO、配股、定向增发、债券融资、借壳上市的出现让地产融资方式呈现多样化。其中，IPO（首次公开发行股票）和定向增发是企业运用最多的融资方式。截至2006年12月，房地产企业通过资本市场已累计融资近300亿元。包括6家公司发行新股，总筹集资金近200亿元；定向增发募集资金为30亿元；配股募集资金近27亿港元。

值得注意的是，2006年房地产信托融资已放缓了增长势头，基本与去年全年的157.27亿元持平。原本被寄予厚望的REITs（房地产信托基金）在去年表现令人失望。除了新加坡公司嘉德置地在新加坡上市的REITS之外，国内房地产企业通过REITS融资的努力劳而无功。瑞安房地产的推迟上市便是明证。

权威点评

同济大学经济与管理学院房地产研究所所长施建刚：房产企业选择在2006年上市的初衷有三：一为品牌效应，二为募集资金，三为将来拿地做好资金上的充足准备。

国泰君安证券研究所研究员张宇：屡屡出台的政策以调控为主，加大了投资者对该行业的质疑，而公司上市后的财务报表所表现出来的业绩增长，与全行业的高速扩张形成正比。

摩根士丹利亚太区前首席经济学家谢国忠：预计2008年世界经济将出现衰退，中国的房地产融资须警慎，否则也将遭遇高风险。

TOP2 “限外令”与海外热钱攻守博弈

关注度：★★★★★★★★★

典型事件：7月24日，六部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文件）。

聚焦：海外热钱的持续涌入，使很多人把海外资金大规模炒房视为房价一路高涨的重要幕后推手。政府首次对 外资说“不”，然而外资并未因此而“安分”。

现象回放：2006年7月24日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，首次以立法的形式表明了中国政府对外资进入的准则。

其中，“投资总额超过1000万美元的，注册资本不得低于投资总额的50%”，“符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制”，“境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房”这三条规定被视为限制炒房的三大内容。此令对写字楼市场立竿见影——第三季度，以外资身份购买写字楼的需求环比下降六成。

然而，外国个人炒楼资金只是进入中国房地产市场海外资金的很小一部分。更多的海外热钱在短暂的蛰伏后，大型海外投资机构反而加速进入了各地的商业地产，收购的项目牵涉到写字楼、住宅、商铺、酒店式服务公寓等各种物业。其中10月份新加坡腾飞集团以1.66亿美元代价收购上海甲级写字楼海洋大厦等典型案例便是极有力的明证。

权威点评

商务部外资司副司长林哲莹：从国家层面来说，还是鼓励为中国房地产发展作出贡献的任何一种外资投入形式。国家真正担心的只是有炒汇嫌疑、短期投机行为的外资投入。相信对长期投资的外资，国家反而会相应地制定一些优惠政策。

北京师范大学金融研究所所长钟伟：无论在对外商在华投资项目转让和股权转让，还是在对外资企业办公用房的管理等方面，“限外令”没有考虑到对外资的实际限制，因此很难起到实际效果。

凯德置地总裁林明彦：外资介入中国地产的模式常有五种模式：成立外资房地产公司；内资房地产企业“外资化”；非居民和居民个人投资；外资银行信贷；非房地产业外资企业变相涉足房地产经营。而“限外令”具体细节上并没有效地制约海外热钱的“进攻”。

TOP3 “住宅禁商”催热写字楼市场

关注度：★★★★★★★★

典型事件：6月19日，北京市工商局发布第14号文件，即“住宅禁商”令。

聚焦：“住宅禁商”之初衷虽并非为素来沉静的写字楼市场“着想”，但却绝对称得上是京城写字楼市场一次空 前的政策利好。

现象回放：北京市工商局门前的一则告示“即日起暂停替登记地址为民用住宅的企业办理营业执照”曾让全民关注。其中明文规定不允许住宅楼作为办公用途。此令一出，不仅意味着在居民楼里办公的老板们要搬家，而且日后新注册的企业必须到以写字楼立项的项目办公。“住宅禁商”在2006让人欢喜让人愁。

据悉，北京利用居民楼开办公司的占用面积不少于1200万平方米，这一数字几乎占到了2005年全市住宅买卖成交量的1/3。

“住宅禁商”后的首个季度北京写字楼市场的销量增幅达五成，其中以中小户型为主的写字楼迎来了发展契机。中关村更是最大的受惠者，成为中小企业的风水宝地。14号文件成为写字楼市场的一针“兴奋剂”。

俗话说，水涨船高，随着乙级写字楼的趋热，甲级写字楼亦逐步回暖。可谓是一条尚未落地的政策某种程度上激发了写字楼市场久违的活力。

权威点评

中国商业地产联盟秘书长钟铁滨：“住宅禁商”的出台将迫使写字楼市场重新进行定位调整，真正符合小公司需要、符合区域经济发展的小户型物业会相继出现。这是继住宅项目限定70%小户型后，北京房地产市场的又一次良性整合，以写字楼为代表的市场正面临又一轮的洗牌。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩：“住宅商用”是政府的审批环节上的管理漏洞和执行乏力。现在，又悄然解禁，说明政府的监管工作的连续性。如果在颁发建设工程规划许可证、进行工程建设规划验收和竣工验收环节认真把关，就不该出现此类问题。

TOP4 土地出让金改革重分中央与地方利益

关注度：★★★★★★★

典型事件：8月初，国土资源部修订《土地出让金收支管理办法》初稿完成。

聚焦：讨论已久的土地出让金一直没纳入地方财政预算，这一点被认为是地方政府疯狂卖地的症结所在。此举 不仅遏止了这种“疯狂”，抬高了房地产开发的门槛，也令中央与地方利益得以重组。

现象回放：2006年，就如何解决土地出让金的管理分配问题，职能部门再次“亮剑”： 关于土地出让金的收支问题，规定要在财政部或税务总局设立“国有土地有偿使用”专账,并且按国有土地出让金收入的一定比例，建立“国有土地收益基金”，用于保障性的住宅建设。

土地出让金全额纳入地方财政预算，实行“收支”两条线，同时接受地方人大的监督，并且严格规定，地方政府不得将其作为当期收入安排使用。

根悉，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。土地出让金以及与房地产行业相关的税收已经在不少区域成为地方政府的“小金库”。此次改革意味着土地出让金将不再是地方政府的“小金库”。

权威点评

国家发改委土地区域研究所副所长肖金成：此举体现出国家通过“反哺”农村、居住保障等推动城市协调性发展的目的。可以预见，地方政府“卖地生财”的模式行将走向末路。

国家发改委宏观经济研究院李军杰：“规范地方政府对土地出让金的使用”是此次重点，而与建设用地有关的税费征收标准调整，因跟敏感的地价隐性成本挂钩，尤被开发商关注。

中房指数研究院华东分院副院长陈晟：《管理办法》实行“收支两条线”，归入地方财政，接受地方人大监管，将使土地出让金的收支更为透明化、规范化。

TOP5 《商业网点条例》整顿商业地产盲目开发

关注度：★★★★★★

典型事件：7月初，商务部起草《城市商业网点管理条例》并纳入国务院一类立法计划。

聚焦：当城市的商业建设还在由农村向城市转变，并“各自为战”时，把商业规划纳入到城市规划，反映出政 府对全局的把控与展望，避免了许多盲目开发，局部过剩的窘境。

现象回放：一份由商务部起草的《城市商业网点管理条例》在2006年7月初被纳入国务院2006年一类立法计划，有望尽快出台。

该条例核心涉及两个方面：第一， 今后各个城市的城市规划中必须有独立的商业规划，将商业规划纳入城市规划； 第二， 大型商业项目立项须经强制性听证。

以北京为例，目前北京市场上的商铺呈现出供过于求的局面。据悉，北京同期进入市场招商的商铺面积已达500万平方米，成为历史最高峰期。因此，未来商铺大面积的招商面临压力，空置率也将提高。

《条例》的制定与出台旨在解决商业地产盲目开发的局面，尤其是控制大型商业项目的盲目开发。

权威点评

商务部市场体系建设司制度处处长路政闽：这将促进商业网点的科学布局和商业经济的良性发展。

中国城市商业网点建设管理联合会副主任韩建徽：很多城市商业存在“总量不足，局部过热”的现象，面向全国的“大店法”若仅局限于城市的整体规划，其指导意义并不强，具体规划还需靠各地继续制定细则。

中国商业地产联盟秘书长王永平：《条例》需由两部分组成：各城市需要提交商业规划的详细蓝图，其中包括居民区周围的百货商店、大型超市和其他零售店的规划，同时，申请建立一万平方米以上商店的零售商需要召开听证会，这同北美和欧洲国家的做法基本一致。

TOP6 “摩根事件”引发地产剧震

关注度：★★★★★★

典型事件：首创集团董事长刘晓光被中纪委带走协助调查

聚焦：一个烂尾的摩根中心引发了一场地产剧震，从首创刘晓光风波到政府高官落马，耐人寻味。

现象回放： 从土地使用权被收回，到首创置业联合阳光股份竟标成功，最终由北京摩根投资管理有限公司重新开发，北京摩根中心烂尾近三年时间。期间北京摩根的法人代表林强公开宣称“事件背后有黑手作祟”，摩根风波一度成为舆论的中心。

2002年9月和12月，北京摩根与北京市国土资源局分别签订了摩根中心一期和二期项目的土地出让合同，拟建成一幢高达百米的自动智能写字楼、三幢17层公寓及一幢19层高的酒店，总建筑面积约42万平方米。

项目初期建设进展迅速，但到2003年，因北京摩根与北京建工集团之间发生施工质量及施工欠款纠纷，进入长期仲裁阶段，致使摩根中心“烂尾”。

2006年5月，北京市国土资源局招标出让摩根中心地块，首创置业与广西阳光股份组建的首创置业投标联合体以17.61亿元中标。首创获得该项目后，拟更名为“首创辉煌中心”。

6月2日，首创置业投标联合体一次性付清了所有款项，并与政府签订了相关合约。随后，承诺“复工”的首创集团董事长刘晓光被中纪委带走调查。20日开始，首创在香港市场停牌并达两个月之久，摩根中心亦未能复工。

8月24日，刘晓光正式复职，首创亦在香港联交所复牌，并宣告正式退出摩根中心。

此后，北京市规划委员会的网站上赫然公示着：摩根中心项目继续由北京摩根承建，并已于2006年年底悄然复工。

权威点评

房地产金融服务专家黄启贤：随着刘志华的倒台，房地产的“英雄时代”也结束了，曾经异常活跃的房地产大腕们都要消停了。

北京建工总经理张文龙：从一切结果来看，问题的根源出在摩根公司缺乏资金。

TOP7 顺驰溃败

关注度：★★★★★

典型事件：孙宏斌12亿“贱卖”顺驰

聚焦：顺驰现象带给地产行业的反思、影响与后果。

现象回放：疯狂扩张，疯狂退缩，一样的疯狂，不一样的风光！这就是顺驰的写照。

曾经在2004年全国住交会上信誓旦旦实现年销售额超百亿元的孙宏斌，在2006年和他一手创立的顺驰再度成为舆论中心。不过，这次不再是顺驰高调扩张的消息，而是孙宏斌以12亿多的超低价将顺驰55%以上的股权拱手让给了香港上市公司路劲基建。

与其一贯的大胆与高调的作风相比，被迫“分家”的顺驰显得极为低调，但依然逃不出媒体的眼光。

资金链吃紧是顺驰的最大麻烦，尽管对此孙一直否认。而事实终于让其不得不闭嘴。

致使顺驰资金紧张的最大原因则是其不计成本地扩张规模，最直接的体现则是全国范围内的高价拿地举动。

这其中尤以2003年12月，顺驰以9.05亿元的天价拿下了北京大兴区黄村的地块，轰动京城最具典型。

时至今日，顺驰或许已易主，但由顺驰事件引发的“顺驰现象”依然备受关注。透过顺驰疯狂而落寞的背影，不难照见一个曾经“高烧”而混沌的庞大产业，从政府到企业、从机制到市场、从行政到法治的作为与无为。

权威点评

万科董事长王石：顺驰高价拿地的时候就没有准备按时还钱，同政府公信力博弈，属恶意竞争行为。如果把握好节奏，顺驰能够成为一家非常优秀的公司。但两年过去了，它却要为盲目扩张造就的奇迹付出代价。

河北卓达集团总裁杨卓舒：顺驰制造了泡沫，破坏了市场。

TOP8 国际金融巨头“扎堆”北京

关注度：★★★★

典型事件：21家外资金融机构入驻金融街

聚焦：优惠政策与获取信息优势成为国际金融机构扎堆北京的重要动因。

现象回放：2006年的北京，各大金融机构“扎堆”进入金融街和CBD区域成为众多财经人士的关注热点。值得一提的是，北京对中外资金融机构的吸引力主要得益于《关于促进首都金融产业发展的意见实施细则》的两条规定：在京新设立或新迁入的金融企业可获一次性资金补助；金融企业可以享受购房补贴或租房补贴。

根据北京金融街商会的统计显示，目前已有瑞士银行、摩根大通、高盛等21家外资金融机构入驻金融街。

从2005年下半年至今，北京规模庞大的传统制造业和科技行业公司纷纷离开CBD，迁往望京和中关村科技园区，CBD出现金融企业回流的现象。截至2006年年底，中英人寿、中意人寿、中信建投、慕尼黑再保险等17家金融企业总部落户北京CBD及周边地区。花旗银行北京分行、苏黎世保险公司北京分公司等11家企业成了CBD商会的新会员。

金融业的快速发展已成为首都经济的支柱产业。有数据显示：2005年北京市金融资产总量已达到14.1万亿元，占全市资产总额的65.28％。2006年上半年，北京市地区生产总值达到3538亿元，其中金融业增加值达到460.4亿元，占第三产业增加值的比重为18.6％。

香港大学中国发展国际研究中心主任赵晓斌指出，北京作为首都，云集了众多的中央级决策机构，是信息发布最为集中的地方，优惠政策与获取信息优势成为国际金融机构扎堆北京的重要动因。

权威点评

北京市国资委副主任霍学文：《关于促进首都金融产业发展的意见实施细则》的正式出台，引吸了国外金融机构的入驻。而一些几年前走掉的，也正在回归。

美国纽约前规划局局长、中国国务院外专局美籍建筑规划专家饶及人：CBD与金融街的成为外资金融巨头进入的首选目标并不意外。两者在规划的时候就是定位在以跨国金融机构为主的目标对象上。

TOP9 零售商业巨头并购风起云涌

关注度：★★★

典型事件：“百思买”收购“五星电器”、国美电器收购中国永乐

聚焦：中国商业环境正在发生改变。

现象回放：2006年中国商业领域的故事很多，但是影响最深远的无疑当属并购这个主题。透过并购这个独特的滤镜，中国商业环境中正在发生的众多变化，将会变得清晰起来。

因为零售行业激烈的竞争和市场需求的店面总量有限，并购国内原有品牌成为国内外零售巨头积极扩张的重要方式。典型并购案例如下：2006年5月，全球最大的家电连锁商“百思买”(Best buy)，以1.8亿美元的价格收购了原国内排名第4位的“五星电器”，目前正寻求并购国内排名第5的“三联电器”。

7月25日，国美电器采用现金加换股方式，正式收购中国永乐。国美和永乐合并后，新公司的门店数量将达到600多家，销售规模可能达到650亿元，是位居第二的苏宁电器销售规模的1.64倍。

2006年年底，中国家居建材超市家世界家居被全球最大的家装用品零售商家得宝收购。根据收购协议，家得宝宣布以7亿元人民币的价格，收购“家居”的全部经营权。此次收购涉及家世界旗下“家居”部分的全部资产，共12家门店以及家居的管理团队。

从零售巨头的并购看出，随着金融体系的改善，国内并购产业链条上将出现产业基金活跃的身影。

同时，资本方的“战术”也在发生调整，以适应政策环境的变化。一些外资已经把“控股性”投资，变成了战略性投资，以减少舆论的压力增加交易速度。最终，他们希望通过其参股企业进行的“代理人并购”来推进产业整合。

权威点评

中国连锁经营协会会长郭戈平：在所有的零售企业中，研究客户的需求是最重要的。唯有创新，才是我国零售业做强并应对挑战的根本。

中国家用电器协会秘书长姜风：在产业层面，由于外部资本的加盟导致产业竞争方式和竞争烈度发生巨变，国内企业间的竞争“战术”也开始变化。

TOP10 知名商业爆发“关张”危机

关注度：★★

典型事件：2006年1月，云南盛兴电器关闭其在北京的5家分店

聚焦：商业地产的发展缺乏科学的整体规划。

现象回放：在一连串零售商业巨头风起云涌的另一面，同样接连不断的是知名商业与商铺的关张危机。其中以盛兴超市的倒闭最为瞩目。

2006年1月，云南家电连锁企业盛兴电器被迫关闭其在北京的5家分店，撤离北京。自2004年6月进军北京后，盛兴开始了其在京的扩张势头。

2004年6月，盛兴电器在京开出了经营面积3.8万平方米的盛兴购物广场北京广渠门店。随后，第二家店学院路（金玛）店也于2005年1月开业。一个月后，第三家店和平里（怡和）店开业，而第四家店北苑店也在2005年5月份正式开张。随后，位于北京亚奥商圈的民族园店也在8月份开业。

然而，盛兴北京第五店民族园店在开业不到一个月就面临缺货危机，并于10月28日和北苑店一起关门停业。盛兴财务危机初现是2005年底，可在短短的不到4个月的今天，盛兴就快速迈向破产的边缘，盛兴在广渠门富贵园的北京总店也于2006年年初关门盘点。

与知名商业关张相似的是，京城商铺的经营危机浮现。朝外SOHO投资回报率或低至3.62% 、“亚洲商业航母”百荣世贸遭遇空置危机、第三极商铺经营亏损连连、“钱”景惨淡……在一个个项目争先恐后地匆忙上马之际，接连不断的商铺倒闭关张，小业主被套牢，投诉事件不绝……

权威点评

北京同世飞天商业顾问机构总裁助理侯峰：北京商铺市场供应的不平衡其实主要是定位和区域的发展失衡，导致有效需求不足，北京的商业需求并未得到真正满足。

易铺网CEO陈建明：长远看北京商铺发展空间巨大。但是目前开发商们看到商铺的高利润纷纷争相开发，有的开发商对商业地产先期策划不成熟，加上管理跟不上，同时零售商不能展开经营，已经有一些地方出现阶段性饱和。