国际代理行乐观展望2007年上海房地产市场

仲量联行最新发布的上海市场研究报告显示，在政府发布了一系列政策规范地产市场秩序的同时，2006年上海房地产业依旧发展迅猛。仲量联行认为，尽管针对境外投资机构的政策调控并未过多影响投资热情，但对于境外个人投资的限制性条款却在去年第四季度产生了其效应。

写字楼空置率跌至新低

仲量联行的研究数据表明，2006年上海甲级写字楼平均租金为0.99美元／平方米／天，空置率跌至2.63%的历史新低。2006年年底前浦东租金15个月以来首次超越浦西，达1.06美元／平方米／天。过去一年，浦东和浦西的甲级写字楼租金分别增长23.2%和7.5%。

今年，浦东的银行大厦、黄金广场和长泰国际金融大厦将涌现20万平米的新办公面积；而在浦西，2007年竣工的甲级写字楼面积将达33万平米。不过，因恒隆广场二期等办公楼的预租活动早已开始，预计浦西新办公空间中仅有68%可供应租赁市场。

市中心商铺租金大幅上涨

市中心优质商铺的租金在2006年有大幅上涨，增加幅度高达28.9%，均价在2006年年底升至4.9美元／平方米／天。

看上去，国际品牌开设新店铺的举动，似乎是上海商铺物业租金飙高的主要因素，而实际上，从传统向现代消费模式的根本转变，才是推动上海市中心租金上涨的关键所在。现代消费模式的重点是为消费者提供丰富而多元化的购物体验。

豪宅仍将价高量缩

“限外政策”在去年第四季度初见成效。第三季度销售良好的豪宅项目在第四季度的销量均急剧下跌，例如翠湖天地御苑在第二季度和第三季度分别售出125套和70套房，而第四季度销量仅为54套；惠灵顿花园在第四季度又推45套新房，但仅售出13套。

“2007年，由于政府对外资购房的限制措施，豪华高档公寓楼仍将持续价高量缩的状态。”仲量联行上海研究部总监何恩凯表示。

工业地产地价飙升

上海国家级工业园区的土地短缺，造成过去两年工业地产价格的飙升。例如2006年底，上海康桥和莘庄工业园区的土地要价分别达到每平米899和750元，远高于邻近的无锡新区(每平米449元)、苏州工业园(每平米180元)和张家港(每平米135元)地区。上海居高不下的土地价格使其国家级和市级工业园区很难吸引高科技等”鼓励行业”之外的厂商。另一方面，宝山和嘉定的工业园区因其相对较低的土地价格，近来引起了广泛的关注。

物流成本因地价而增

到2006年底，估计上海的总物流面积约有1065万平米，其中仅有135万平米(或11%)达到了现代化的程度，因此现代化的物流设施在上海供不应求。截至2007年底，将新建71万平米的现代化物流设施，从而将总面积提高到206万平米。

但是，由于2007年工业地产土地价格不断攀升，物流面积可能急剧减少。2007年1月1日，所有工业地产土地(包括物流设施)将通过拍卖、竞标或上市的方式售卖。这一举措将可能抬高土地价格，并增加开发物流设施的总成本。

在仲量联行最近对物流公司所作的调查中发现，在租用物流设施时，他们并不将租金高低放在优先考虑的因素。如果对现代化物流设施的需求与租金的关系更加紧密，那么在未来三至五年，现代化物流设施的租金将大幅上涨。

物业投资回报收缩

虽然外资在沪投资物业势头不减，然而截至2006年底，上海的物业投资回报呈明显收缩态势，投资平均收益率跌入7-8%的范围。第四季度发生了两起重要的写字楼收购案：腾飞集团以1.69亿美元收购了海洋大厦，SEB基金投资公司以2.5亿美元收购了新茂大厦。据估计，两起写字楼收购的收益率分别为7.8%和6.1%。受海洋大厦和新茂大厦等巨额投资资产交易的影响，仲量联行投资部认为，上海如今已成为退休基金等风险规避型投资商的核心市场。

更为重要的是，成为核心投资市场，同时也标志着上海的房地产资本市场日趋成熟，开发商、机会投资商和核心投资商在一个项目的周期中扮演着不同的角色。从风险、回报的角度来看，开发商承担最大的风险，因此应该享有最大的回报。而机会投资商在物业竣工前12个月即购买了地产，因此应承担物业的租赁风险。在租户全部进驻该物业并且租赁情况稳定之后，机会投资商将其转卖给核心投资商，后者获取的回报较低，而风险也最少。随着房地产资本市场逐日成熟，预期更多的投资者将资金投入上海。