董焱博士
 
活动策划：柯鹏 唐文祺   

主持人：唐文祺 整理：李和裕

嘉     宾：董焱 中国指数研究院土地研究中心资深分析师

土地“闸门”越关越紧，我国原有的土地管理模式经历着调整。从今年1月1日起实施的《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》，对1988年发布施行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》作出重大修改：提高城镇土地使用税税额标准，每平方米年税额在原基础上提高2倍；征收范围扩大到外商投资企业和外国企业等。

本周的“上证第一演播室”就请来专家，讨论城镇土地使用税倍增对楼市的影响。专家认为，城镇土地使用税是目前土地保有环节征收的惟一税种，此次修改是为了加大对建设用地的税收调节力度，抑制建设用地的过度扩张，打击开发商的肆意囤地。

土地使用税促进土地利用

主持人：我国的房地产税不少，如营业税、建设税和企业所得税、土地增值税等等，其明显的特点就是都是在房地产流通环节的税，而如今修改后的土地使用税针对的是保有环节，会对市场带来哪些影响？

董焱：国务院修改城镇土地使用税可加大对城市建设用地的调节和利用，以前的房地产流通环节的税负比较轻，造成了一些房地产开发企业在拿到土地之后就等待土地升值，而不是用心开发，造成土地资源的浪费。土地使用税的实施，也同样提高了土地的使用、转让成本，对土地空置现象也有缓解作用，打击开发商的隐性囤地。

另外，以前的税收基本是一次性成本，现在的使用税却是循环形式，因此土地的隐性成本增加了，从某一方面来讲，这会促进土地的集约利用及提高土地利用的质量。当然，土地成本的上升，或多或少地会对今后的房屋价格产生影响，但也不是说全部的土地成本都会转嫁到商品房价格上。国家的调控是要解决老百姓的住房需求，土地价格上升但开发利润在降低。

政府参与分配也受益

主持人：您觉得上涨的数额是不是合理呢？

董焱：我觉得和物价保持了大致一致的上涨比例。

主持人：前面我们也提到了，土地既有流通环节的税，又有保有环节的税，这两个不同阶段的税有哪些作用上的区别呢？

董焱：在流通环节征税，房地产开发企业仍可以把土地囤积起来，等待土地升值后转让获利，而保有环节征税及规定时间开发，使房地产开发企业不能长期囤积土地，对房地产市场的可持续发展也有帮助。另外，如仅在流通环节征税，会使政府过度地依赖于土地出让金，而在保有环节征税，使政府能参与到土地价值的分配，也成为直接受益者，获得稳定的收入来源。

主持人：这次还有一个变化就是将土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业和外国企业，这会带来什么样的影响？

董焱：这就是表明内外资房地产开发企业有平等的条件，不像以前，内资房地产开发企业需要交纳土地使用税，外资房地产开发企业却不需要，属于对外资鼓励的性质，现在则是平等的基础。同时，我觉得这也是限制外资进入中国内地房地产市场表现在土地环节的一个措施。但对于资金实力雄厚的外资企业还是起不到根本的抑制作用。

土地是开发商存活指标

主持人：我们上海证券报对上市公司的发展比较关注，在很多房地产上市公司提供的年报和公告当中，就说到自己的土地存量有多少，您觉得土地储备对企业有什么意义？

董焱：土地储备决定了房地产开发企业能否可持续发展。目前土地调控加强，也使房地产行业出现明显的整合现象，以前那些只图投机的房地产开发企业会被市场淘汰，真正有实力的则会发展壮大。土地成为一个房地产开发企业存活的最重要指标之一。