杨浦区商业“十一五”发展规划（一）
一、总则
1.规划范围和期限
1.1规划范围
杨浦区地处上海市中心城区的东北部，是上海中心城区面积最大的一个区。区域东面、南面直临黄浦江，岸线长15.5公里，与浦东新区隔江相望；西面以大连路、大连西路、密云路、逸仙路与虹口区相邻；北面以原江湾机场与宝山区接壤。地域总面积60.61平方公里，其中陆地面积55.53平方公里、水域面积5.08平方公里。
杨浦区行政区划分为11个街道1个镇，即定海、大桥、平凉、江浦、四平、控江、长白、延吉、殷行、五角场、新江湾城街道，以及五角场镇。2003年杨浦区总户籍人口108.17万，全区人口密度17847人/平方公里，全区常住人口为124万人，外来人口20.34万人。
1.2 规划目的
① 统一认识、统一规划。
② 明确商业发展目标和战略。
③ 明确商业发展空间布局导向。
④ 明确有效推进的政策和措施。
1.3 规划期限
规划期限：2006年－2010年。
规划时序分为两个阶段：
2006年－2007年，形态建设、结构调整阶段；
2008年－2010年，功能形成、完善提升阶段。
2. 规划内容界定
（1）本规划界定的商业，是现代服务业的重要组成部分，是符合杨浦区总体发展目标和上海城市发展战略，用现代新业态、新服务和新技术改造传统商业，形成若干核心服务行业主导的现代商贸服务产业群。
核心行业：零售业、批发贸易业（含电子商务）、餐饮业、生活服务业、商务服务业。
相关行业：旅游、休闲、文化、体育等服务业。
现代商业是构建和谐社会、居民安居乐业、产业联动发展、体现地域风貌和城市文化传承的主要载体。
（2）本规划界定的现代服务业，是一个关联度高，带动性强，就业容量大，投入产出效益好，能充分体现构建和谐社会要求、具有地域特色和较大发展潜力的朝阳产业。
本规划界定的现代服务业集聚区，是现代服务业新一轮发展的有效载体，指商务楼宇、星级宾馆、商业设施和生活配套设施集中，商务、生态和人文环境协调，具有较强吸引国内外现代服务企业集聚的区域。
加快建设现代服务集聚区，是杨浦区域经济发展新的增长点和新的亮点，也是杨浦区打造“知识杨浦”、全面建设“安居乐业”现代化新型城区的核心内容。
3. 规划依据和原则
3.1规划依据
①《上海市城市总体规划（1999年—2020年）》
②《上海市商业发展行动方案》（上海市经委2004年10月颁布）
③《杨浦区城区总体规划 (2000年—2020年) 》
④《杨浦知识创新区发展规划纲要》
3.2 规划原则
①以人为本与可持续发展的原则
从规划理念、设计、功能、设施以及配套服务等方面体现一切为人服务的根本宗旨，力求规划编制和实施的人本化。同时追求社会功能、城市文化等方面的内在和谐，平衡区域生态、生活、生产综合环境，实现经济、社会、人口、资源、环境的可持续发展。
②集聚发展原则
充分关注产业联动和功能集聚发展，通过商业与商务相集聚，商业与文化、生态等相融合，形成规模集聚效应，进一步提高地域总体吸纳和辐射能力，促进城市综合资源的合理配置和有效发展。
③等级网络体系原则
划分若干等级商业，提供不同辐射范围和服务功能，体现不同土地级差和不同互补功能，形成完整的商业网络体系。
④繁荣繁华与便民利民的原则
注重中心城区之间的功能分工和合理布局，既体现城市繁荣繁华的形象，又体现便民利民的本质，为居民购物和消费提供便利。
⑤体现特色原则
因地制宜，发挥本区优势和特色，与上海市区其他区域以及江浙两省周边区域形成差异化互补发展。
3.3 参考文献
①《“十一五”期间，加快发展知识创新区特色的现代服务业的对策研究》
②五角场开发建设抓高端研讨会专家发言摘编
③新江湾城公共设施建设规划方案
④《上海市电子商务调查研究报告》和《上海钢铁交易网规划报告》
⑤杨浦区统计资料汇编和杨浦区第二次基本单位普查资料手册
⑥杨浦区城市规划国际方案征集作品选
杨浦区商业“十一五”发展规划（二）
二、“十五”杨浦商业发展回顾
1. “十五”时期商业发展目标和回顾
“十五”期间，市委、市府作出了开发建设杨浦知识创新区的重大决策，区委、区政府提出了“三区融合、联动发展”理念，“百年大学、百年市政、百年工业”集聚地的杨浦迎来了新一轮发展的重大历史机遇。面对重大历史机遇，根据《上海市杨浦区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》，杨浦商业提出：满足不同层次的消费需求，进一步调整与完善全区商业布局结构。提升各层次商业区域功能，形成江湾五角场城市副中心、杨浦商业中心、社区商业中心、居民区四个层次相互衔接的商业服务体系。适应消费水平提高和消费方式的变化，调整商业业态和经营形式。加快改造传统商业。不断拓宽服务领域。促使杨浦商业上了一个新的台阶。
（1）“十五”期间，商业经济各项指标实现较大增长。2004年全区实现地区增加值77.8亿元，同比增长12.8%；完成区级财政收入29.01亿元，同比增长27.5%；实现社会消费品零售总额111.28亿元，同比增长11%。批发和零售业实现增加值16.14亿元，占地区增加值比重20.75％，住宿和餐饮业实现增加值2.52亿元，占地区增加值比重3.24％ ，居民服务和其它服务业实现增加值6.79 亿元，占地区增加值比重8.73％。商业及服务业对地区贡献率32.71％。
（2）“十五”期间，商业经济成为杨浦区域经济富有活力的增长极。2004年全区实现社会消费品零售总额111.28亿元，同比增长11%。。根据杨浦区第二次基本单位普查资料，杨浦区商业企业（区属统计范围）户数达9942个，从业人员57095人。包括百货店、连锁超市、专卖店、专业店、各类餐饮、旅馆、居民生活服务业等各类设施。在提升城市形象、增强城市功能、提高居民生活水平、促进产业联动、扩大社会就业等方面发挥了重要作用。另外，全区有粮油、农副产品和水产品批发市场4个，总面积6.51万平方米。
（3）“十五”期间，现代商业发展迅猛。至2003年底，全区连锁超市经营单位数有76个，从业人员11596人，营业面积275879平方米。目前，杨浦区5000平方米以上的大型商业设施共有14家，总面积约为18.5万平方米。其中，大型综合超市和大型专业店8家，总面积13.8万平方米，占比重75％。其中超过20000平方米的有三家，欧尚超市中原店（30000平方米）、欧尚超市长阳店（34000平方米）、大润发超市杨浦店（42000平方米）。大型百货商店和专卖店6家，总面积4.68万平方米，占比重25％。便利店经营单位数173个，营业网点数约800个，从业人员8806人，营业面积约85500平方米。
2. “十五”时期的主要工作
（1）高起点、高标准、高品位，积极推进五角场商圈的布局调整和功能开发。进一步拓展和完善区商业中心的购物、餐饮、娱乐、休闲等综合功能。进一步调整高校园区和社区商业中心的商业服务设施，初步形成包括五角场市级商业中心、控江路区域商业中心、社区商业中心、居住小区商业的等级网络框架。
（2）着力建设大型休闲购物中心、大卖场和一批超市连锁店。在百货、食品、烟草、医药等连锁的基础上，继续向其他行业引进新型商业业态，推动了超市、便利店、专卖店、快餐店的发展。
（3）重点发展教育培训、现代设计创意、科技研发、文化出版等知识性服务业，推进会计、审计、金融、物流、会展、房产、法律服务等其他服务业的联动发展，逐步集聚了具有知识创新特色的现代服务业，进一步增强了杨浦区的整体实力和综合服务功能，为杨浦区商业的发展奠定了基础。
3 商业发展特征
（1） “十五”前四年杨浦区商业和市场运行主要特征
①数据表明，杨浦“十五”期间，社会消费品零售额逐年平稳增长，平均增幅为9.6%，基本接近全市平均增幅（全市平均增幅连续5年处于9%左右）。
②社会消费品零售额中，吃、用商品比例较高，占百分之八十到百分之九十，穿、烧的商品比例较低（见上表），比例结构接近全市平均水平（全市2004年1-10月社会消费品零售额中，吃的商品占41%，用的商品占46%，穿的商品占12%，烧的商品占1%）。
③社会消费品零售额中，批零商业占主导地位，占百分之九十强，比例逐年上升。同时，大卖场、专业市场、连锁超市、汽车销售等新型业态发展迅速，传统商业日趋萎缩。区属商业在全区社会消费品零售额中所占比例已从2001年的11%下降到2004年的3%。2004年各类大卖场、专业卖（市）场、连锁超市在全区社会消费品零售额中所占比例分别为21.3%、10%、10%左右，共占41%以上。新兴的汽车销售业从2003年开始有了快速发展，2004年汽车销售业占居了全区社会消费品零售额的14.7%左右。
④餐饮业发展迅速，仅五角场地区的餐饮营业额就从2001年的1.78亿元，发展到2003年的4.63亿元，增幅达160%。餐饮业虽然营业额逐年上升，但在社会消费品零售额中所占比例（平均占5.7%）仍低于全市平均数（全市2004年1-10月社会消费品零售额中，餐饮业占11.8%），有较大上升空间。
（2）商业各主要业态、业种分析
①大型百货业。由于按照国际上百货店连锁化趋势实施了战略调整，大型百货业的经营档次有了提升，适应了区域内中高档消费群体的需求，预测2005年销售额同比增幅将达18.69﹪。
②大卖场。由于该业态以其宽松的购物环境和低廉的商品价格为竞争武器，“十五”期间，在我区有极大的发展，占据了零售业较大的市场分额。但从2005年的经营业绩看，在本区域已呈饱和态势。
③数码电器类。由于区域功能定位为“知识杨浦”，区域内正逐步聚集起具有知识创新特色的现代服务业；由于“三区融合、联动发展”理念的深入，大型数码广场立足本区，不断挖掘区域內各高校对数码电器类的消费潜力，因而预测2005年其增幅将达94％以上。
④汽车（含汽车配件）销售业。受汽车销售大环境不景气的影响，2005年区域内汽车销售额预计比去年将有大幅的下滑。与浦东、闵行、普陀、闸北等区域比较，杨浦的汽车整车销售业区位优势不及上述各区，预计今后的业绩也不会有较大增长。
⑤餐饮业。营业额持续保持增长，随着区域内现代服务业集聚区的建设，商务楼的启用，餐饮市场将有较大发展前景。
4. 存在问题和差距
（1）现代服务业集聚度和能级较底。与上海其它中心城区相比，杨浦区现代服务业在设施规模、质量能级、业态种类、功能集聚度等方面存在一定的差距，尤其缺乏具有较强影响力和辐射力、鲜明个性特色的标志性集聚区。
（2）居民选择性消费难以得到满足。目前杨浦区能够提供集购物、娱乐、健身、休闲、社交、教育、体验为一体的现代综合消费场所较少，相对集聚的个性化的专业店和专卖店群规模较小，无法满足消费者日益增长的选择性消费、品牌消费和综合性消费需求。
（3）区域吸引购买力较弱。比较上海9个中心城区商业发展状况，杨浦区社会消费品零售总额和吸引购买力指数分别低于上海北部各区和周边区域。
（4）商业和其他产业协调发展不够。现代商业的内涵和外延均有很大的拓展，与其它产业融合发展趋势越来越明显。目前，杨浦区商业与商务、商业与旅游、商业与知识园区和创业园区之间，尚未达到协调发展，有待进一步加以研究解决。
（5）政府调控商业服务业的方式和手段有待创新。《行政许可法》实施后，政府以规划、政策、信息发布为主要手段，引导商业发展的新机制有待完善，包括发展思路、监管方式、人才支撑等在内的政策环境有待改善。
杨浦区商业“十一五”发展规划（三）
三、“十一五”杨浦商业发展的环境和相关因素
1 宏观环境和机遇
①外部环境日益趋好，发展空间和平台更为宽广。
随着上海筹办2010年世博会、商业全面对外开放，上海城市经济和社会发展进入新的阶段，中心城区优先发展服务业为杨浦区发展现代商业带来了千载难逢的机遇。杨浦区“知识创新区”目标明确，重点推进江湾-五角场、大连路、黄浦江滨江综合开发带等各具特色的现代服务业集聚区，为杨浦区商业发展提供广阔的空间。同时随着区域“知识创新区”规划及相关现代服务业规划逐步明确，为未来五年杨浦区商业确定发展目标、发展空间和发展重点提供必要的指导依据。
②消费需求持续增长，消费能级不断提升。
随着杨浦区投资环境和交通条件改善，新兴房产开发迅猛，区域人口持续增加、人口结构变化，消费总量扩大，消费结构变化，消费能级正从简单的追求数量消费提升到追求质量、形式、空间等现代综合消费；大量国际国内旅游、商务活动等外来消费不断扩大，为现代商业发展提供内在消费支撑。
③城市交通网络日益完善，交通枢纽型商业集聚效应将逐步凸现。
交通枢纽是枢纽型商业中心的载体。杨浦区作为上海的东北部交通枢纽，中环线、轨道交通等快速交通网络化建设逐步完善，其中2005年前建设的轨道交通线有M4线（4号线）、M8线（8号线）；2010年前建设的线路有M1线（10号线）、M2线（12号线）；远期建设的线路有L3、L5线。未来五角场环岛将建成上海最大的立体式下沉广场。交通组织分地面两层，地下三层。该节点将带动整个五角场成为上海市东北部的人流、物流和商流，形成枢纽型商业中心，并与该处的交通枢纽功能相协调、配套，成为上海又一新的商业、商务、文化、公共活动聚集中心。
④“长三角”区域融合加速，产业联动集聚发展。
随着“长三角”区域一体化加速联动发展，区域间各类贸易、商务活动将大大增加，上海中环线的连通，浦东—崇明—南通的长江越江工程建成，将使杨浦区成为上海中心城区连接“长三角”的重要交通枢纽和节点区域，具有服务和辐射“长三角”的综合优势，商业也将在更大范围内考虑如何优化资源配置、扩大集聚和辐射效应。
2 关联因素分析
影响杨浦区商业未来发展的关联因素有4个：区域城市的总体定位；区域消费者特征、购买力水平和偏好；区域产业发展和特点；区位交通和其它区域商圈的关系。
①“知识创新区”总体定位
杨浦区未来商业建设发展，将坚定不移围绕“知识创新区”总体定位，推进建设“安居乐业”现代化新型城区，推进大学校区、科技园区和公共社区的“三区融合、联动发展”。
②人口数量、结构变换
据估算，到2010年杨浦区的常住人口将在110万－115万。其中，大学生将有15万人，高等院校教职工和科技员工将达8万人。随着新江湾城等杨浦北部地区的建设开发和产业结构的转换，未来杨浦区人口素质将大大提高，知识人群比重将上升，外来消费群体比重也将稳步上升。
③设施总量、结构和布局
到2020年商业、商务建筑面积总量将达到1000万平方米，同时，杨浦区大大增加绿地面积，形成与“知识创新区”相协调的生态环境和城市面貌。
④同其他区域的联动发展
随着中环线、浦江隧道建成，以及地铁和轻轨各线建设，杨浦五角场地区和滨江地区，与浦东高桥地区、陆家嘴地区的联系将更为紧密，与上海北部宝山区的联系将更为紧密。为杨浦五角场地区建成名副其实的上海东北部城市副中心，提供了良好的基础。
3 综合优劣势结论
目前，杨浦“知识创新区”建设处于功能性项目推进、产业经济升级、人口结构调整、城区主导功能转换的关键阶段，杨浦区商业发展有着广阔的潜力和空间，同时杨浦区商业面临发展现代服务业和提升传统服务业的双重任务，既要解决商业能级较低、居民消费基础较差、吸引购买力较弱等问题，又要进一步探索和确立发展理念、规划布局、形态风貌、产业内涵等方面的特色，增强行业的集聚性和地域的辐射性，形成与其他地区差异化、特色化、可持续发展的良好态势。
着眼于丰富商业内涵、拓展服务功能、满足多层次消费需求，着力提高城镇和社区生活品质，进一步优化人居环境和优化商务环境，着眼于加快城市化建设进程，改善城区形象，提升区域功能，提高区域对周边地区的集聚力和辐射力。通过形态建设、产业建设和功能建设并重，将潜在优势变为现实优势、可能性机遇变为现实机遇、共有机遇变为独有机遇，争取在更高起点上实现跨越式新发展。
杨浦区商业“十一五”发展规划（四）
四、发展目标与功能
1 发展目标
抓住上海举办2010年世博会、上海优先发展现代服务业等新的机遇，结合杨浦区坚定不移打造“知识创新区”、全面建设“安居乐业”现代化新型城区的总体定位，发挥杨浦区独特的区位交通、文教科技、生态资源优势，突出前瞻性、功能性、独特性、示范性和辐射性，依托城市功能转换、消费结构和需求变化、重大功能性项目建设，构筑目标明确、布局合理、功能完善、空间融合、产业联动的现代商贸服务产业体系，在本规划期内：
基本建成全市引领作用显著、与城市副中心相匹配的上海东北部地区最大商业商务中心；
建成若干展现“知识杨浦”特征、商旅文品牌汇集的特色商业集聚区；
建成一批便民利民、满足基础消费需求的社区商业中心；
建成大学校区、科技园区、公共社区相联动，城市、产业与生活相协调，现代与历史相交融，具有知识创新特色的现 代服务业集聚高地。
2 功能体系
（1）生活消费型基本商业功能
以品牌零售、特色餐饮、休闲娱乐为主，集聚都市百货店、大型综合超市、大型专业店、品牌专卖店等，完善社区服务、文化、体育、医疗等配套功能，增强专业性、综合性和互补性，为杨浦区内所有生活、工作的居民、创业者、投资者及大学城师生提供与现代综合消费相适应的生活配套服务。
（2）文化创意型特色商业功能
凸显杨浦区科教人文特色，以中央社区公共活动中心和各类大型体育、文化活动中心等为载体，融体育运动、文化教育、科技服务、现代休闲于一体，满足杨浦新主流人群知识、文化、休闲、运动、艺术与创意方面需求，进一步优化人居环境，优化商务环境。
（3）知识创新型现代服务业功能
杨浦区现代服务业以中高档商务楼为主要载体，科技园区、都市产业园区相补充，各类会议、展览设施、酒店设施等配套，重点完善大连路现代服务区、五角场科教特色服务业集聚区等，前瞻性布局电子商务和滨江综合开发带，发展商贸服务业、会展服务业、科技服务业、现代设计业等知识性服务业。吸引更多创新、创业人才，吸引更多知识创新产业的跨国企业及关联企业入驻。
3 布局重点
在知识创新区“两片、一线、一带”的基础上，构筑“基本商业为基础，特色商业为配套，现代服务业为重点”的三大体系布局导向：
第一部分 基本商业布局体系
●江湾-五角场城市副中心
●控江路区域商业中心
●社区商业中心
●邻里中心（居住小区）商业
●街坊商业
第二部分 特色商业布局体系
●大学校区商业布局
●科技园区商业布局
●新江湾城商业布局
●水产品批发交易中心
第三部分 现代服务业布局体系
●江湾-五角场现代服务业集聚区
●大连路现代服务业集聚区
●电子商务（上海钢铁交易网）
●上海国际家用纺织品工业园
4 发展规模
4.1 构筑适应“知识杨浦”消费需求的业态、业种
依据“知识杨浦”的定位，按照“十五”后三年区域内商业各主要业态、业种的情况分析，“十一五”期间，商业各主要业态、业种：
①大型百货业。随着江湾－五角场城市副中心的建成，为满足不断增长的中高档消费需求，应进一步引进世界著名百货连锁企业，提高杨浦大型百货业的经营层次。
②数码电器类。适应数码电器产品升级换代迅速的特点，促进经营企业不断调整更新商品结构。
③餐饮业。关注上海“经典餐饮”的变化、发展，不断引进知名企业，扩大和细分餐饮市场，以适应不同层次的需求。要着重注意发展适合商务活动，具有特色的中、西餐饮，以满足现代服务业集聚区内的消费需求。在旅游景区，鼓励特色餐饮企业进入，丰富景区餐饮业的文化内涵。
④汽车（含汽车配件）销售业。由于区位特点，区域内应重点做好整车销售后的配套服务，引进汽配强势企业，提高服务水准。
⑤大卖场。对现有的企业，要鼓励不断改善服务，积极采用先进技术，提高管理水平。同时政府有关部门应对其做好食品安全等监管工作。新建大卖场，必需在听证会基础上，做好选址论证，防止无序扩张。
4.2主要经济指标
主要指标 2004年 2007年 2010年
1，总户籍人口（万人） 108.34 110 107
2，地区增加值（亿元） 77.8 102 155
其中： 商业及服务业增加值（亿元） 25.45 32.96 50.13
商业及服务业对地区贡献率（％） 32.71 32.31 32.34
3，社会消费品零售总额（亿元） 111.28 150 200
4，主要区域商业建筑面积（万平方米）95-99 120-130 150-160
5，吸引购买力指数 0.64 0.8 1
注：一、上表商业建筑现状规模是以统计局数据139万平方米为基础，同时考虑以下三个因素作一定的调整：1、部分重复统计的数据；2、工业用地“退二进三”的临时性商业设施；3、城市改造、新建项目中大量拆除的商业基础设施。
二、上表第2项，商业及服务业的增加值，2004～2007年，预测增幅为9％；2007～2010年，预测增幅为15％。
4.3 商业建筑区域分布结构展望
按照区域内城区改造的现状与规划，预计到2010年，本区主要商业区域商业建筑规模将达到155-160万平方米。具体分布如下表：
主要区域商业建筑分布结构表（单位：万平方米）
区域 规划（2010年）
1，江湾-五角场城市副中心商业区 75
2、控江路区域商业中心 25-26
3、社区商业中心 25
4、滨江综合开发带 5
5、大学校区、科技园区、新江湾城 15
6、大连路现代服务区 10
总计 155-160
注：此处商业建筑主要包括零售业、餐饮业及部分生活服务业设施，不包括市场。
杨浦区商业“十一五”发展规划（五）
五、空间布局
杨浦区商业发展从三个层面进行布局：
第一层面是满足区域居民消费需求的基本商业布局体系，包括市中心商业区、区域商业中心、社区商业中心和居住小区商业四个等级；
第二层面为体现杨浦地域文化个性的特色商业布局体系，包括大学校区商业、科技园区商业、新江湾城商业和水产品批发交易中心；
第三层面体系“知识创新区”功能的现代服务业布局体系，包括江湾-五角场现代服务业集聚区、大连路现代服务区以及前瞻性规划发展的电子商务、滨江开发带综合布局。
第一部分 基本商业布局体系
1 江湾-五角场城市副中心商业布局导向
江湾—五角场城市副中心是上海市总体规划确定的四个城市副中心之一，其规划目标为分解上海市中央商务区的公共服务功能，承担上海东北部地区城市综合功能。随着未来江湾－五角场地区大体量综合化、现代化商业设施和公共交通枢纽中心规划新建，将成为未来“知识杨浦”的标志性地区，成为现代商业业态齐全、综合功能集聚、科技创新特色明显的上海市东北部地区最大的商业商务中心、公共活动中心。
1.1 规划范围
北至殷高路，东至民京路、国京路、政立路、国和路一线，西至国定路、政立路、南北向规划路，南至国定路、国和路。规划用地面积约3.11平方公里。规划商业总面积65万平方米。
1.2 现状分析
根据江湾-五角场城市副中心功能规划，由三部分构成：南部环岛——商业商务区；中部——中央社区；北部——知识创新基地。目前商业主要集中在南部环岛地区，是杨浦中心商业区核心部分，正处于大面积改造、新建和调整过程中，具有超广域性的商业功能，能辐射到本市苏州河以北几个区及浦东新区，乃至整个上海市及与江苏省接壤的县市。中部主要是中央社区，形态、功能布局突出大学城人文和科技特色；北部是新拓展地区—知识创新基地，三门路淞沪路交叉处将形成适应知识创新区消费需求的新兴商业集中地。
此外，区域内规划中环线、地铁M1线、轻轨L3线的贯通，几十条公交线路在此始发或中转，正在建设的五角场环岛下沉式广场通道与周边各大商厦相连通。随着立体交通网络形成，辐射和集聚优势逐步显现。
1.3发展目标
依托江湾-五角场城市副中心新一轮建设，充分借助立体路网交通，完善形态，集聚产业，提升能级，集商业购物、商务办公、文化体育、休闲娱乐等功能为一体，具有科技服务、科技文化特色的上海东北部最大商业商务中心。
实现两个集聚、两个提升：载体资源进一步集聚，文化特色进一步集聚，产业能级进一步提升，产业经济效益进一步提升。
1.4 空间布局
1.4.1 南部——五角场城市副中心核心商业区
五角场环岛周围商业功能主要集中在翔殷路、邯郸路至政通路区段，形成标志性商业综合体，提高都市商业的集聚程度，集购物、餐饮、娱乐、健身、文化、教育、休闲、展示等于一体，成为五角场副中心商业的核心载体。
本区域规划面积为0.96平方公里，规划商业面积约55万平方米。已建成的商业设施有：金岛大厦、沪东金融大厦、平盛大厦和亚繁商厦。正在建设的商业项目有：淞沪路西、邯郸路北的上海万达商业广场（总面积约34.12万平方米，商业面积18.40万平方米，商办面积7.47万平方米，停车场和设备面积8.25万平方米），淞沪路东、翔殷路北的华联又一城购物中心（总建筑面积14.08万平方米），将建成集精品百货、主题餐饮、体育健身、文化娱乐等多种功能为一体的都市购物中心；政通路北、淞沪路西的中环国际大厦（1-5层商业面积约1万平方米），翔殷路以南、黄兴路以东的292街坊地块（总建筑面积约10-11万平方米），将建成集五星级酒店、甲级写字楼为主体，品牌商业、餐饮娱乐为配套的建筑综合体。
布局要点：
——整合资源，协同发展。在统一规划的基础上，协调行业、业态、形象、交通环境等设计。已建和正建商厦要各自明确定位特色，优化业态结构，完善配套设施，实行错位经营。
——塑造特色，提升形象。注入科技和文化内涵，增加具有现代科技特色的新型业态。增加休闲文化、公共活动空间，提高品牌专卖店、中高档餐饮、休闲娱乐业等集聚度和丰富度。
——优化内外交通组织。结合公共交通枢纽中心、地下空间综合开发工程等项目，建立和完善交通引导系统，加强地面、地下停车管理和周边地区停车设施的规划建设。
1.4.2 中部——中央社区
中部由公共活动中心、生活工作区和科技园区这三部分组成，江湾体育场将改造成为体育主题公园。
（1）公共活动中心
商业功能集中于淞沪路到江湾体育场的中央社区公共活动中心，规划面积约为0.83平方公里，规划商业面积约5-6万。以知识创新区公共活动为特色，为大学校区、科技创新园区和公共社区配套服务。
规划一期商业面积为2万平方米，主要分布在走马塘北的大学城路两侧，从复旦大学东边到淞沪路约长667米，还包括淞沪路至江湾体育场的大门前30米这一路段的两侧。规划二期商业面积3-4万平方米。
布局要点：
——新兴零售业态集聚地。服饰、文化、休闲类品牌旗舰店、专业店群等；高品质社区商业和休闲文化业；
——科技商务拓展地。科技创新产业的中转地；国内沪办机构集中区；相关联的信息服务业、技术咨询、设计创意等专业服务业等；
——综合休闲服务地。文化主题商店、旅游服务中心、星级酒店、经济型旅馆；及休闲、餐饮、娱乐配套设施。
——相关配套。公共交通站点和若干停车场。
（2）江湾体育主题公园
上海市江湾体育场位于杨浦区淞沪路245号，占地面积52580平方米，建筑面积18100平方米，场地面积31300平方米。 “一场、一池、一馆”被列入市级文物保护建筑。结合江湾风貌保护区，江湾体育场改建为一个面向社会开放的集体育竞赛、文化娱乐、历史文化于一体的公共体育文化活动中心。
江湾体育场周边建筑规划设计要符合文物保护要求，增设以历史保护建筑为依托的文化展览中心、演艺中心、艺术画廊、文化酒吧、创艺工作室等文化艺术服务项目；增设以都市运动休闲服务为特色的体育特色专业店、品牌专卖店，如体育器材专卖、运动服饰、鞋类专卖、文化用品专卖；配套小型冰激凌店、快餐厅、酒吧、茶坊等休闲餐饮设施；增设公共通道、过街通道等。附近的上海体育学院能发挥其学科优势，共同促进体育场的开发。
1.4.3 北部——知识创新基地
北部区域将建设现代新型休闲办公与商务区，规划建设知识创新基地，重点发展科技企业总部基地，引进国内外知名企业研发中心和科技中介机构入驻基地发展，同时兴办国际留学生教育和中外合作办学园区，使之成为上海非贸易创汇高地。考虑其与新江湾城接壤。商业功能集中在闸殷路、淞沪路交叉口西部街坊，与南部环岛商业中心相错位补充，提供优质、便捷、配套齐全的商业服务。规划面积约为1.29平方公里，规划商业面积约5-6万平方米。配置以生活消费为主的社区型购物中心，以一个1万平方米的大型综合超市为核心，集聚各类专业店、专卖店、及餐饮、娱乐、文化、健身等服务设施。利用商务楼裙房配置为办公研发服务的便利商业网点。在淞沪路以西的大学校区附近，配置方便师生消费的餐饮娱乐、文体用品、品牌专卖及便利店等设施。
对部队在本区域的一块土地，建议体现知识科技产业特色业态为主，在开发、招商和引进业态等方面，吸引著名连锁品牌的文化、娱乐、餐饮、休闲类业态。
杨浦区商业“十一五”发展规划（六）
2. 控江路区域商业中心布局导向
控江路是杨浦区传统的商业街，鞍山路至江浦路则是这段商业街的核心段，整条商业街已经拥有了相当的规模和知名度，随着轨道交通M8线、L5线建成通车，周边高档住宅、办公楼宇开发，控江路将成为新的商务商业聚集区域。
2.1 规划范围
从大连路至杨浦大剧场，约长2000米。商业现状面积约7-8万平方米，规划面积为25-26万平方米。目前尚可开发地块：一是电表厂地块；二是江浦路口地铁站地块；三是打虎山路口地铁站点地块。
2.2 现状分析
控江路商业街处于杨浦区四平路街道、控江路街道和江浦路街道南北大块居住区之间，长期以来是杨浦区主要商业街之一，承担着区域商业中心功能，基本满足周边居民日常生活所需。现有商业服务业企业78户，以上世纪九十年代后形成的零售和餐饮网点为主，主要代表有假日百货、凤凰大酒店、三联商厦等，需要进一步改造，形成高品位现代化商业氛围，适应区域经济发展和居民综合消费需求变化。规划中的M8线、L5线将对控江路周边区域交通条件形成质的改变，将大大延伸控江路商圈的辐射范围，为控江路商业街改造、提升和调整带来契机。
2.3发展目标
控江路商业街是杨浦区集带状商业街与轨道交通站点块状商业区于一体的区域商业中心。主要满足本区域3、4个街道居民生活消费服务，并为轨道交通站点过往客流服务，为大连路现代服务区配套服务。
其辐射范围为从北到内环线-中山北二路，东到黄兴路-内环线，南到长阳路，西到四平路-大连路这一个区域。
2.4 空间布局
控江路商业街采取“多节点、纵深式、条块结合”的布局形态，以轨道交通站点新建现代商业集聚区为龙头，串联中间条状商业街。
重点布局四个节点地块，以此形成四大商业组团：江浦路站点商业组团、电表厂地块商业组团、打虎山路站点商业组团、杨浦大剧院公共文化活动中心。四大组团区位临近、功能互补，由轨道交通路线联系沟通，着力打造新的标志性轨道商业集聚区。
（1）江浦路站点项目：集商务办公、社区购物、大中型餐饮娱乐等三位一体的轨道交通商业商务区
江浦路站点是地铁M8线与轻轨L5线交汇的二级换乘站，客流较多，具有较强的辐射和集聚条件，结合地铁站点建设，规划新型交通枢纽商业形态，引进并建成集商务办公、购物餐饮、娱乐休闲为一体的大型现代商业广场：“海南海”。
“海南海”项目基地位于控江路与江浦路的交界处，与地铁M8号线江浦路站相通，占地面积18101平方米，规划地上总建筑面积65150平方米。由21层主楼、7层裙楼组成。其中7层以下由时尚品牌专卖店及大型餐饮组成，8层至21层设置健身中心、卡拉OK等休闲娱乐设施及各种培训中心、特色诊所等专业服务机构；地下一层与地铁出口相连接，为生鲜超市、社区服务、车库及设备用房，底下二层为设备用房和车库。
（2）电表厂地块：定位以品牌专卖店为主的时尚商业组团
商业业态规划以年轻时尚为特色。在电表厂的37亩土地上，建成以单间100-150平方米品牌专卖厅走廊为主，小型休闲餐饮相辅的时尚商业区。对电表厂现有沿街店面，要从整体商业规划的要求出发，加以调整改建。
（3）打虎山路站点项目：大型餐饮、娱乐、休闲服务组团
位于打虎山路东侧，控江路的北面，距和平公园300米左右。规划引进“海东海”项目，项目基地南临控江路，北靠锦西路，西侧为鞍山二村，东至同济绿园。地块中央地下有地铁M8鞍山路站穿过。基地面积18292平方米，规划总建筑面积82290平方米。28层商务主楼，裙房部分为3-4层的多层商业休闲广场，主要配置大型综合超市、大型餐饮娱乐、健身休闲等设施。其中餐饮占30%、购物占40%、休闲占15%、综合服务占15%。地下二层和地铁连通，其余为地下商场和车库。
（4）杨浦大剧院公共文化活动中心
杨浦区大剧院公共文化活动中心位于北至控江路，南至周家嘴路，东至源泉路，西至黄兴路区域。除剧场部分外，现有小型电影放映厅、舞厅、电子游艺室、音乐咖啡室、餐厅、客房、桌球、美容院等多功能附属设施。建议围绕大剧院，两侧扩建文化设计中心、艺术展览馆、时尚健身中心、创意工作室、人文书店以及配套的中高档餐厅、休闲娱乐、便利服务等设施，形成融公共活动、文化教育、休闲娱乐于一体的公共文化活动中心，满足杨浦区及上海东北部居民公共文化、休闲、艺术、参观等公共活动需求。
2.5 业态设置比例
随着控江路新一轮的改造、调整和提升，其商业设施将得到进一步的发展。经初步统计，商业总面积将开发至26万平方米。根据控江路商业的总体定位，在业态设置上，应加大餐饮服务业的比重（据统计，现有三大业态，零售占62.8％、餐饮19％、服务18.2％），具体业态设置比例及各占面积大致如下：
零售业比例为50%，面积为130000㎡；
服务业比例为30%，面积为78000㎡；
餐饮业比例为20%，面积为52000㎡。
各业态具体引进企业参照商业行政部门发布的“引进企业名录”。
杨浦区商业“十一五”发展规划（七）
3. 社区商业
社区商业是指以一定地域的居住区为载体，以便民利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。杨浦区的社区商业应与杨浦“安居乐业”总体目标相适应，以属地型商业为基本出发点，不断满足和提升本地域内居民的综合生活质量。应将规划新建和调整完善相结合。在此基础上构筑不同层次、功能完善、业态融合、服务先进、环境优美的现代社区商业体系。
3.1社区商业布局导向
杨浦区社区商业分社区商业中心和居住小区商业两个层次。社区商业中心是指商业适度集聚，商业服务行业比较完善，服务范围相当于一个街道办事处为管辖规模的地区商业中心。
3.1.1发展目标
突出“以人为本，便民利民”的理念，结合产业结构调整、旧区改造、房地产开发、市政建设，创新社区商业内涵与外延，提高杨浦社区商业中心的层次性、功能性、独特性、规范性和操作性。规划建成11个社区商业中心，在此基础上，不断完善城区服务功能，使全区社区商业设施人均面积达到1平方米左右。
3.1.2布局原则
（1）杨浦区社区商业应根据各街道（镇）不同情况，因地制宜设置不同结构。
现已建成住宅区的社区商业，主要结合市政市容的建设、违章搭建的拆除和商业规划要求，进行调整完善，使社区商业设施相对集中，改善原有商住混杂的格局。
成片开发新建住宅区的社区商业，要加强总体设计，以集中建设团组式社区商业服务中心和合理配置多点式便利型商业网点为主。
（2）社区商业业态以必备性业态和指导性业态相结合进行配置。突出社区型购物中心、生鲜食品超市、便利店、专业店、专卖店等现代业态，提高必备业态配置率，提高消费的便利性。考虑适合未来社区居民的生活方式和生活需求，除了满足日常购物、外出就餐等需求外，增加运动、健身和汽车销售、汽车零配件、养护以及停车等现代社区生活服务功能。
（3）加强社区商业中心与中心商业区、区域商业中心和主要功能区商业之间的联系贯通，与城市形态规划、用地规划相协调，融入各个街道（镇）的发展构想，注重与商务、娱乐、科教、休闲、体育等城市功能的有机结合，提高杨浦社区商业的功能性、关联性、独特性和操作性。
3.1.3 社区商业中心空间布局
根据上海市《商业分级设置规范》，居住区商业服务人口在5-10万人左右，建筑规模在2-5万平方米左右，经营服务辐射半径在1-1.5公里左右，采取“集中块状”、“团组型块状”和“街区型条状”相结合的方法。本规划新建社区商业中心7个，建设形态布局主要采取“集中块状”或“团组型块状”；调整、改建社区商业中心4个，其形态可在历史形成的“街区型条状”基础上进行布局。新江湾城地社区商业规划在第二部分特色商业布局体系中专门论述。
（1）定海社区商业中心。隆昌路东侧，波阳路南侧，对目前第一羊毛衫厂、中国版纸厂进行厂房置换，新建2.5万平方米左右的社区商业中心。主要采取“集中块状式”或“团组型块状”。
（2）平凉社区商业中心。汾州路、许昌路间（沪东电影院处），新建3万平方米左右的社区商业中心，主要采取“街区型条状”。
（3）江浦社区商业中心。大连路东荆州路西、唐山路南、昆明路北，现“宝地”地块，新建约3万平方米左右的社区商业中心。主要采取“集中块状式”，建成社区购物中心。
（4）双阳社区商业中心。双阳路、控江路口，以“国富苑”项目的商业设施为基础，形成 3万平方米左右的社区商业中心。主要采取“集中块状式”，建成社区购物中心。
（5）五角场镇（北块）社区商业中心。三角地地块新建面积约3万平方米商业设施，其建筑形态主要采取“集中块状式”。
（6）五角场镇（南块）社区商业中心，有两处可供选择：一是安波路、营口路结点上建社区商业中心，集聚度高；二是国顺东路、沙岗路口结点上，建社区商业中心，略偏东南，集聚度略小。
（7）大桥社区商业中心。考虑到东宫地区商业环境变化，今后建纺织品专业街，因此应在长阳路、临青路口，现有欧尚超市周边建设具有商业设施面积达3万平方米左右的社区商业中心。其布局主要采取“沿街式”，并对“中心”区域内的现有商店按功能要求进行业态调整。
（8）延吉社区商业中心。靖宇东路、水丰路交接处，即隆昌路至敦化路，延吉路至靖宇东路形成“T”字型格局。目前已初步建成，主要采取“沿街式”，以“小世界”商城为中心调整改造约2.5万平方米左右的社区商业中心。
（9）殷行社区商业中心。中原路、嫩江路口，调整建成以欧尚超市为中心，约4万平方米左右的社区商业中心。主要采取“沿街式”，并结全M8线轨道交通站点的设置，对欧尚周边商业网点将进行业态调整、提高档次、形成特色。
（10）大武川社区商业中心。由于同济大学西面地区人口集聚的需要，在武东路、吉浦路口建设大武川地区社区商业中心。可采取“沿街式”商业布局设置，面积约2万平方米左右。
（11）长白社区商业中心。长白2号地块（长白路敦化路），结合“二万户”改造，新建2万平方米左右社区商业中心，主要采取“集中块状”式，商业中心建成后，划出15％的面积作为社区服务设施用房。
各街道（镇）应按本规划，对本街道（镇）已编制社区商业发展规划作出相应调整，并在本规划期内有重点的分步组织实施。今后四年，结合旧区改造、市政建设和重点道路整治，力争每年完成1-2个社区商业中心的建设，带动调整完善居住区商业。
3.2邻里中心（居住小区）商业布局导向
邻里中心（居住小区）商业是指居住小区中具有一定集聚程度的商业，主要以室内菜市场（或连锁超市）为核心，同时设置各类专业店，结合配置保障居民日常生活消费所必需的商业服务业。服务对象主要为当地居住小区居民。服务人口一般在2.5-5万人左右。每个邻里中心商业面积一般在6000至8000平方米，经营服务辐射半径0.5公里左右。初步规划全区共建居住小区商业39处。
3.2.1邻里中心（居住小区）商业布局模式
采取“街区型条状”、“集中块状”、“会所式”、“团组式”布局模式。
“街区型条状”是以居住小区商业街两侧连户商铺，中型超市、便利店、传统杂货店、室内菜市场、蔬果店、书店、医药店、花店、面包房、理发店、邮局、银行等，组成一般为100-200米长的综合性步行商业街。
“集中块状”是配合目前一些居住小区附近工厂转型要求，选择适合作为商业用房的厂房，并以其为中心适当向周边扩展，形成为居民服务的商业块状布局。
在旧区改造，企业“退二进三”，实施土地置换时，对开发建设新型住宅小区所配置的商业用房，可选用“会所式”或“团组式”布局。
邻里中心（居住小区）商业的店招、店牌、灯光等形象设计宜统一规范设置。
3.3街坊商业
根据街坊居住区人群消费结构的不同，配置适应不同消费层次的街坊商业。街坊商业服务人口为4000人左右，一般设在街坊生活服务中心与文化活动中心周围，或街坊主要入口，并注重本街坊居民步行的可达性，辐射半径0.2公里左右。以中小连锁型超市为主，同时辅以茶室、小吃店、家常菜馆、干洗店、理发店、书店等各类专业商店。初步规划全区共建街坊商业257个。
3.4 必备性业态规范要点
邻里中心商业（含街坊商业）配套面积不少于居住总建筑面积的3.5％。连锁超市、便利店、标准化菜市场、大众化餐饮（早点）、大众化理发、便民浴室、书报店、药店、洗衣店、废品回收点等10类必备性业态的面积不少于居住建筑总面积的1％～1.2％；
（1）标准化菜市场
结合社区商业总体布局，本区现有菜场52处，保留28处，撤销24处，新建26处，规划新型室内菜场（包括部分生鲜食品超市）总量54处。对保留菜市场，应按标准化菜市场的要求，实施改造、调整、提升，部分向生鲜超市方向发展。
（2）废品回收点规范要点
目前杨浦区废品回收主要包括两部分：
一是满足居民生活垃圾回收需求，按每个街道、镇各设置一个废品交投站（殷行街道、五角场镇等区域较大的可增设一个），每个居委会各设置一个回收点，杨浦区已完成设置社区废品回收利用交投站15个，居民回收点数量达到300多个。
二是满足企业废旧物资回收需求。目前全区废旧生产资料的回收点有80多个，需要进一步清理整合。
废品回收应以垃圾减量和增加资源利用为目的，统一设置交投站，各街道、镇合理设立回收点，通过政府引导、市场运作，进一步健全和规范区的废品回收利用网络。
（3）便民浴室规范要点
便民浴室网点设置要求：符合原上海市商业委员会颁发的上海美容美发（理发）业、沐浴业开业标准和技术要求；符合有关法律、法规、政府规章以及卫生、公安、消防、技监、工商、社会劳动保障、民政、市政、环保等行政管理部门的有关开业规定。浴场、桑拿中心、浴池等各类网点间一般应相距2000米以上。
3.5 食用农副、粮油产品批发交易市场
发展食用农副、粮油产品批发交易市场是推进标准化菜市场，满足杨浦区居民生活消费、提升居民生活品质的重要内容。
杨浦区现有3家农副、粮油产品批发交易市场：上海国泰农副产品批发交易市场、曹安四平水产市场、嫩原粮油批发交易市场。目前应结合城区改造，对这些市场合理布局，进行升级。同时完善农副产品交易市场的商品集散功能、价格形成功能、结算功能、信息中心功能、展示功能、检测功能等现代综合服务功能。
杨浦区商业“十一五”发展规划（八）
第二部分 特色商业布局体系
1大学校区商业布局
1.1 规划范围
根据杨浦区域内的高校和产业布局情况，知识创新区在布局上形成东、西两大片高校集聚区。
西片校区：以复旦、财大、二军大等高校为支撑，现状占地约3.6 平方公里，规划扩展到5.1平方公里。新江湾城复旦大学新校区，规划面积约1 平方公里。
东片校区：以上海理工、电力学院等高校为支撑，现状占地约0.6平方公里，规划面积约5.1平方公里。
1.2发展目标
配合高校后勤社会化改革，依托高校庞大潜在的消费群，发展保障学校师生、教职员工居住、生活、休闲、娱乐和科教服务需求相配套的校区商业。
校区商业服务以复旦大学、同济大学、财经大学、理工大学及电力学院的广大师生及员工家属为主要对象（目前学生规模为15万人，教职工规模8万人），同时服务外来进修培训、文化交流、科技商务、旅游观光等消费群体。
1.3 空间布局
校区商业布局应体现与杨浦大学校区相适应的知识创新氛围、完善服务体系、良好生态环境等特征。同时按“集中用地、统筹规划、注重风格、规模发展”的原则布局，根据校区所处区域的不同形态和功能，按不同空间形态和用地结构等布局,形成三种布局模式：
（1）生活广场型——以复旦校园生活广场为代表
由学校提供场地，商业连锁企业负责建造与招商管理，突出大学城生活休闲、人文知识性的形象氛围，在装修风格上统一设计，集中各类餐饮、特色礼品、24小时便利店、书籍与音像制品、运动装备以及图文设计和3D软件等时尚商店，构筑高雅品位的校园生活休闲服务空间。
（2）主题街区型——以赤峰路同济现代设计产业区为代表
在同济大学周边的赤峰路、密云路和四平路规划构建一条环同济产业带，以建筑设计业为龙头，辅以汽车研发、环保设计、生物医药、艺术传媒设计等知识型服务业，形成沪西北地区重要的高科技产业基地。配套布局假日酒店、快餐店、便利店、快递、货运、旅游社、邮局、银行、律师事务所等。
（3）块状集聚型——各类研究生院、学生公寓、大学城等综合配套区、公共活动区
依托周边高等教育资源优势，在各类研究生院、学生公寓、大学城周边SOHO区等人流集中、交通便捷地带，集中建设块状商业建筑，提供具有国际顶尖水准的学术交流、会务、展示场所，配套超市、24小时便利店、快餐厅、书店、自助银行、干洗服务、电脑复印等服务设施。
建议新建大型商务楼宇底层商业设施，规划一定比例的数码广场、家居广场、办公用品等大型专业商店，各大院校的师生、科技园区众多企业都是庞大的潜在消费群体，各类数码产品、家居生活用品等最大限度丰富这些高知识人群的业余生活。
2．科技园区商业布局
2.1 规划范围
规划科技园区总用地控制在500公顷，中近期重点建设200至300公顷。现有科技用房约56万平方米，规划2005年建成约100万平方米。
本次规划重点四大科技园区：国定路国家级科创孵化示范基地、新江湾城1平方公里国家级大学科技园、环同济的现代设计产业群、东部3平方公里生态型科技研发园。
2.2 发展目标
以科技园区为依托，合理布局商业配套服务，既为科技园区管理、科研人员提供人性化的生活服务空间，又为高科技产业提供先进的产业服务支撑，集教育功能、研发功能和生活服务功能于一体，成为杨浦未来新科技生活的样板，成为上海乃至中国科技园区的示范基地。
2.3 空间布局
根据每个基地不同的开发主体，各自的开发面积、开发进度、交通条件、产业特点、服务对象综合进行布局配置，形成两个层次，四个集群。
两个层次：以园区内会议接待中心、产品展示中心、商务中心、酒店宾馆等大型综合设施为载体，满足园区科技商贸服务、会展服务、专业服务等需要；以分布于园区公寓、SOHO区、科研院所内的中小便利商业设施为载体，满足园区科技人群、商务人群等主体日常生活服务需要。
四大园区商业集群：
在国定路国家级科创孵化示范基地、新江湾城大学科技园、环同济的现代设计产业群、东部生态型科技研发园等四大园区内，集中布局组团式的综合商务服务区、科技成果展示交易区、日常购物休闲区和“一站式”管理服务区等。
（1）综合商务服务区：若干个园区集中地带、城市主干道或交通枢纽区，集中设置会议中心、展示中心、商务中心、酒店宾馆等大型综合建筑群。
（2）科技成果展示交易区：设立符合现代建筑风格的科技成果展示区，集中或单独展示科技园区最新的科技成果，包括展示展销、商务洽谈、咨询服务等功能。
（3）日常购物休闲区：在办公人口集中或交通接口处，集中设置24小时便利店、便餐、喝茶、休憩等设施。办公人数较分散的地段，可适当在科研楼大堂电梯附近设若干出售饮料、休闲食品的自动售货机。增加绿地、公园等休闲场所。
（4）“一站式”管理服务区：为方便创业人员创业咨询、对外交流、商务旅行等需求，设立创业服务中心、法律咨询中心、海关、商检、卫检等一站式服务综合办事机构。
3．新江湾城商业布局
3.1 规划范围
范围西起逸仙路、国权北路、北抵军工路、南到政立路、东靠闸殷路。规划面积9.45平方公里，规划居住人口6万人。规划范围内总居住建筑面积控制在370万平方米内，公建建筑面积约40万平方米（不包括大学校区内建筑面积）。
3.2 发展目标
江湾新城定位于 “绿色生态港、国际智慧城”，是上海中心市区唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区。
在规划中强调完整城区的概念，集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体，而不仅仅是居住区的开发；强调生态观念，构建和谐空间；强调人文观念，创造宜居环境，建立大学、知识产业空间和居住社区间的协调互动关系，创造愉悦舒适的生活环境和丰富多元的城市文化。
3.3 空间布局
总体规划遵循了生态的原则，最大程度保留和利用了原生态水系、景观资源；以知识、教育产业为核心，规划滨江休闲、复旦大学新校区、中央公园、自然花园、都市村庄、知识商务等六大功能区，设置的配套设施齐全，具有便利性、超前性、先进性、整体性。
根据公共服务设施的服务特点和服务对象不同，将区内的公共服务设施分为两大类：基本保障型和功能提升型。
基本保障型：主要是居民日常生活所必需的公共服务，主要有社区管理、文化体育、基础教育、医疗福利、社会服务、基本商业等五类，其中基本商业满足日常生活购物和服务，包括社区级、居住小区级、街坊级三个等级商业设施。
功能提升型：在基本生活保障型之外的，主要为提升整个区域品质，满足更高层次的需求，长期发展需要的服务设施，不仅为本区域内活动人员服务，而且辐射周边居民、乃至全市居民，提供更加全面、优质的服务。包括：生态博物馆，水幕电影，音乐厅，剧院，游艇俱乐部，湿地公园，特色商业街,极限运动中心等提供高层次休闲、娱乐、交流平台的设施。
新江湾城的公共服务设施应在满足居民基本生活保障的基础上，进一步完善功能型公共服务设施的项目设置，整合资源，优化配置，提升公共服务设施能级。
（一）基本生活保障型商业布局
新江湾城社区商业中心——规划确定在新江湾城街道辖区内的淞沪路东、江湾城路西、殷行路北地块，以“集中块状式”的社区商业中心，面积约3万平方米左右，主要业态应该布置：社区型购物中心、生鲜食品超市、便利店、邮局、银行、专业店、专卖店并配娱乐、餐饮、休闲、体育等业态。
居住小区级商业——规划3个邻里中心，以中型生鲜超市、室内净菜市场、蔬果店、书店、医药店、花店、面包房、理发店、传统杂货店等为主，建筑面积6000-8000平方米，服务半径500米。
街坊级商业——按“城市居住区公共服务设施设置标准”设置，一般考虑300-400平方米左右，以中小连锁超市为主，同时辅以小吃店、家常菜馆、干洗店、音像制品店、书店等各类专业商店。考虑到新江湾城的居民出行方式以私人轿车为主，因此建议该区域的商业设施设计时，要考虑留有一定的停车位。
（二）功能提升型商业布局
作为城区，充分体现“三区融合、联动发展”的核心理念，加强“三区”融合的内在集合力，构建紧密联系的五大功能板块。
（1）中央公园板块
依托复旦新校区，以信息服务产业为主体的知识型服务中心。是知识产业的培育中心、公共活动中心和交流中心；是新江湾城区域商业中心；是办公形态和生活形态交叉并互相融合的生活工作一体化的综合区。中央公园板块分A、 B、 C三个区域：
A功能区——亲近自然，参与运动，体验文化，塑造生态、健康高雅的生活方式！主要包含中央公园、体育中心、文化中心。极具文化性和高尚娱乐，包括学生创业基地、特级剧场、露天剧场、艺术长廊、智慧广场，其他电影院、书城、图书馆、科技馆、学生沙龙等。
B功能区——地区级商业中心，服务于整个新江湾城，同时为大学校区提供一定的配套商业设施。形成“公园商业”，将绿化景观与商业形态巧妙结合，使客户在欣赏美景的同时，体验购物、休闲的乐趣。引进集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的“一站式”生活广场LIVING MALL；结合景观规划特色美食街、服饰街、数字街等；配套KTV、游戏厅、茶艺、迪厅等娱乐设施。
C功能区——中密度住宅及配套。设一个邻里中心，集社区的地域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体的社区配套。将行政管理、社区卫生服务、社区文化活动、商业设施相对集中设置，最大限度地发挥配套设施的作用，形成真正的高档社区。邻里中心还设置：阳光中心－－提供家政、多种维修、各类咨询等服务；亲情家园－－提供临时托幼、托老服务，家庭临时照管等服务。
（2）知识商务板块
凝聚知识经济产业的高能量，展示高效、高附加值的形象，集中甲级写字楼、酒店、公寓、休闲娱乐、商业等多种形态和业态，是信息、金融、商务、交易等的集聚或扩散中心，知识商务板块分A、B、C三个区域：
A功能区：高级商务办公区。包括商务办公中心及与之密切关联的金融、资讯、律师、会展、银行、邮局、审计、猎头服务、广告等专业服务。
B功能区：综合商业服务区。包括高档商务会所；精英公寓楼；康体休闲中心；特色吧街；世界名品街；酒店、餐饮；生态型旅馆等多种业态。
C功能区：以生态公园为中心，保持生态环境的可持续性和经济性。
（3）滨江休闲板块
建立一个以观水、听水、戏水、游水为特色，集休闲、商业、居住、观光为一体的滨水休闲区，同时是上海游艇产业的重要节点之一。滨江休闲板块分休闲娱乐区、滨江运动区、休闲度假区。
滨江休闲板块之休闲娱乐区：引进国际滨水流行的、时尚的休闲元素，包括淡水生物博物馆、江鲜美食街、旅游纪念品街；露天酒吧、咖吧、水上音乐厅、水幕电影；游艇码头等。成为上海最丰富时尚的滨水活动中心。
滨江休闲板块之滨江运动区：开设健康、新颖、刺激的水上运动，形成“雅俗共乐”的运动世界。游艇俱乐部、人造沙滩，游泳池，滑水、赛艇、水上运动乐园、儿童竞技公园。
滨江休闲板块之休闲度假区：具有良好景观资源、 配套齐全的滨江酒店公寓，为商务、度假休闲人士提供舒适、便捷的生活。
（4）自然花园板块
知识精英阶层打造的高尚生活区，结合高尔夫球场景观布置别墅住宅、五星级酒店、商务接待服务中心、高尔夫俱乐部（包括会议中心、中西餐厅、咖啡吧、钢琴吧、健身中心、网球场、室内恒温游泳馆等）。
（5）都市村庄板块
以绿色开放空间为核心的多元居住混合区域，是新江湾主体聚居区。都市村庄板块设一个邻里中心，倡导快节奏、高品质的都市生活服务。提供基本保障型配套，教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理八类公用建筑均在服务半径之内。确保日常的各类生活、公务、商务性活动可在此范围内迅速得以解决，构成一个十分完善、便利、现代的生活空间。
4 水产品批发交易中心
杨浦区是上海传统的水产品集散地之一，进一步整合区域内水产行业资源，建立一个设施先进、管理科学的水产品批发交易中心，成为国内最大的水产贸易集散地之一。
杨浦区水产品批发的非现货水产交易区，布局在杨浦大桥地区沿岸江浦路、杨树浦路地区。利用相关大学、科研院所的人才和科技资源，改造成现代化水产展览馆、非现货水产交易市场和水产特色餐饮服务区。
水产品批发的现货交易区，布局选址于共青森林公园以北,占地约15万平方米，规划为水产品加工、保鲜、储藏区和物流配送区等若干功能区。
杨浦区商业“十一五”发展规划（九）
第三部分 现代服务业布局体系
1．江湾-五角场现代服务业集聚区布局
江湾-五角场地区已被市政府2005年发布的《上海加速发展现代服务业实施纲要》列为上海着力打造的现代服务业集聚区之一。充分发挥杨浦知识创新区和大学强势学科优势，引进国内外知名企业研发中心和科技教育机构，重点发展科技研发和教育培训产业，以及相关的商贸、金融、科教办公、科技展示等产业，努力将该地区建设成为集科技创新、科技中介、科教文化交流、金融服务、商务办公、商业购物、休闲娱乐等功能于一体，以知识创新区中央社区为核心的江湾—五角场科教特色商务集聚区。
1.1 规划范围
江湾-五角场地区现有商务楼9.06万平方米，规划建商务楼或用作商务的面积80.51万平方米，合计商务面积89.57万平方米。已竣工9.06万平方米，2005年至2007年约67.26万平方米竣工；2008年后约13.25万平方米竣工。
1.2 发展目标
依托深厚的科教、人文、生态资源优势，构筑集商务、商业、酒店、餐饮、休闲等为一体，现代服务业态齐全、综合功能集聚、科技创新特色明显的江湾-五角场现代服务业集聚区。
——服务于五角场及杨浦整个城区，具有较强集聚力和辐射力，是杨浦区发展现代服务业的核心载体，体现“知识杨浦”的标志性地区。
——服务于整个城市东北部，完善商务、商业、科技、展览等城市综合功能，形成上海城市东北部地区具有知识创新特色的现代服务业集聚区。
1.3 空间布局
结合地区改造，整合五角场地区现有商务资源，拓展新型商务办公楼的建造和改建工作，以组团、节点开发为主，布局形成高复合、高集聚的五大板块，由环岛核心商务区、大学社区中心、科技研发中心、综合服务中心和文化体育中心构成。
（1）环岛核心商务区。结合立体交通，建设商务办公楼、星级酒店、购物中心、步行商业街区等，依托区域内复旦、同济、财大等高校，充分发挥杨浦区既有的科教、人文资源优势，重点吸引：
——国内中高端市场和科技创新产业、长三角和全国地区科技创新企业、海内外集团、国际专业服务机构和教育培训机构等设立区域总部或分部；
——相关信息咨询、金融服务、人力资源、展览、物流、法律、中介等专业服务业；教育培训、科技研发、创意设计和文化出版等知识服务业，打造产学研一体化示范区。
目前商务办公建筑面积约48.12万平方米，包括平盛大厦2.36万，金岛大厦2万，中环国际1.3万，大西洋商厦3.4万，杨浦孵化基地科技孵化楼3.03万，杨浦孵化基地科技孵化楼二期3.4万，万达商业广场7.47万，复旦科技园国权分园7.67万，国定大厦0.97万，东方家园二期0.98万，新蓝天1.6万，辉高花园8.27万，海上财智中心北块5.67万。
（2）大学社区中心。整合学校部分硬件、软件设施，形成学生、教师、科研工作者、居民工作和生活动中心区，提供高科技信息服务、学术交流以及培训等功能，包括学生活动中心、学生交流中心、大学城信息中心等综合多功能的新型居住社区。中央社区商务办公建筑面积共约11.38万平方米，包括中央社区一期10.21万，政立苑1.17万。贴近商务需求，配套星级商务酒店、会议中心，娱乐功能设施、停车场等。
（3）科技研发中心。依托复旦大学科技园、同济大学科学园、高新技术产业孵化基地、复旦软件园等四大国家级科技园，为上海科技人员、归国留学人员和高校毕业生提供良好的创业环境和基础设施，依托高校与科技园的原创技术能力和现代化商务环境，形成一批以软件开发、网络、传媒、出版等原创性科技企业为主体的科技园区，构筑科研机构、大专院校、高科技企业技术研发基地。商务办公建筑面积约为30.1万平方米，包括新江湾城28.1万，323街坊东基地1.16万，324街坊旧改0.81万。咨询等综合服务，包括行政中心、金融投资中心、会展中心、文化中心等标志性建筑。
（5）文化体育中心。是对五角场地区文化历史文脉的延续，是学生市区活动的重要补充，它以体育场、游泳池、体育馆为核心，发展文化、艺术工作室，文化市场、休闲娱乐设施等，形成杨浦区特有的大学城氛围。
近期规划项目：
——知识创新基地
由殷高路-民京路-国京路-政立路-规划道路围合的区域。闸殷路以东为东部基地，闸殷路以西为中央基地。总用地约67公顷。其中中央基地：用地面积44.5万平方米，总建筑量不超过73.1万平方米，容积率1.64。东侧基地：用地面积12万平方米，总建筑量不超过31.3平方米，容积率2.61。包括技术研发试验室、商务会所和投资中心、Plug-in办公空间、展示中心等，针对目前软体开发、网络、传媒、出版等都市知识园产业的性质和规模特点，依托大学集中的智力因素，形成具有特色的都市产业区。
——上海金融创新园区
东至国和路，南至翔殷路，西到国庠路，北到政通路。规划面积约60亩，建筑总量约15万平方米。一期工程位于国和路，翔殷路西北角的完整街坊（以上海拉丝厂为主），占地11亩，规划建筑面积3万平方米。正上报立项，计划在2005年年底或2006年年初开工。
2.大连路现代服务业集聚区布局
大连路现代服务业集聚区是杨浦区未来发展的重要经济增长区，也是杨浦区现代服务业发展的重要组成部分和新的载体。依托若干重要地块和重要项目，沿大连路东侧，建设成为带状结构，集商贸、商务、居住服务为一体的现代服务业集聚区。
2.1规划范围
大连路现代服务业集聚区位于杨浦区西南角，与黄浦江核心区中段相邻，与虹口区北外滩接壤，西起大连路，东至通北路，南至杨树浦路，北抵周家嘴路，建筑总面积约140万平方米，其中商业商务面积约70万平方米。规划区内纵向有大连路、荆州路、辽阳路、通北路，横向有周家嘴路、唐山路、昆明路、霍山路、惠民路、榆林路、平凉路、杨树浦路。
2.2发展目标
大连路现代服务业集聚区作为黄浦江岸线开发的重要组成部分，应与浦东陆家嘴金融区、虹口区北外滩航务区相错位呼应，与江湾-五角场现代服务业集聚区相互补配套，集聚总部基地、高级商务、高档零售、特色休闲等综合功能于一体，成为杨浦区最精华的商务集聚区，成为杨浦区的门户性地区和标志性地区。
2.3 空间布局
根据城市规划，在本规划纲要时间范围内，初步建设以重点项目节点为核心，体现总部办公、高级商务、特色休闲商业等不同主题的四个现代服务业集聚区域，。各区域之间相互协调，形成有机整体。
（1）西门子远东地区总部办公区
规划范围：杨浦区长阳路以北，荆州路以西，昆明路以南。占地面积约18000平方米（约合27亩）。规划容积率为2.5，规划建设总部型商务办公区。建设集中的现代商务楼宇，成为大连路现代商务集聚最精华的地区。进一步建设完善星级酒店、会展设施和配套商业。该基地以西为M4线的地铁站点和集中绿地。建议以绿地带衔接东面居住区；西侧即大连路、长阳路口为地铁站口，配套建设轨道交通站点商业。
（2）平凉路二、三号地块综合商业休闲功能区
规划基地为杨浦区2、3号街坊，东起通北路，西至大连路，南临杨树浦路，北依平凉路，规划用地面积约10.47公顷，规划总建筑面积约49万平方米，地上建筑面积约38万平方米，地下建筑面积约11万平方米，商业建筑面积8.1万平方米，商务建筑面积约5.7万平方米。规划通过对各类设施地综合设置，建设成为充满生气的生活、工作和娱乐区。
其中2号街坊以综合商业为主，建设具有国际标准的综合商业群体以及具有异国情调的商业街区；3号街坊北侧为大型综合商业和休闲设施，包括服务性公寓、小型购物中心、各类餐饮及文化设施等，中部为空间开放、内外共享的绿地，南侧则密切配合黄浦江两岸发展设想，建设高标准住宅。
（3）“海上海”项目创意商业主题功能区
“海上海”项目位于上海市杨浦区与虹口区交汇处的大连路920号，占地8万平方米，总建筑面积23万平方米，以新型文化、艺术与创意人群为目标群体，创意产业为内涵，融商务办公、创意生活与文化休闲功能于一体，由创意LOFT、创意商业街、创意文化中心和生态居住区等建筑群组成的综合性社区。
创意LOFT，3幢LOFT建筑面积为7万多平方米，是面向设计、广告、动漫、多媒体等创意企业提供全天候的商务基地。创意商业街，长400米，建筑面积近3万平方米。以原创精神为主题，规划创意文化中心，包括“海上讲堂”、“海上会馆”和“海上剧场”等标志性建筑，成为激发创意灵感、吸引创意人才、集聚创意产业的新天地。
（4）“宝地东花园”项目商务商业综合功能区
“宝地东花园”项目位于规划荆州路以东、昆明路以北、辽阳路以西、周家嘴路以南及唐山路以北、规划荆州路以西、周家嘴路以南，总占地面积为76248平方米，是集居住、商业、商务办公为一体的混合功能区。其中住宅建设用地为60274平方米，建筑面积约17万平方米,综合配套占地约30000平方米，商业、办公等建筑面积约10万平方米。以品牌零售、高档餐饮、文化休闲等业态为主，辐射东南和北面大批高档居住区。
3.电子商务（上海钢铁交易网）布局导向
以“智能化”引领电子商务发展，搭建平台，应用科技，创造环境。搭建信息服务和电子交易平台，着力营造电子商务发展的良好环境，积极推进商业企业信息化建设，发展和建设形成多层次、多种类型、多种模式的电子商务高地，成为杨浦区现代商贸服务业的空间延伸和功能补充。
鼓励发展五种类型的电子商务：特色商业区街的网上信息发布、商品展示和交易；特色商业企业的网上信息发布、展示和交易；标准性商品和虚拟服务为主的网上购物和网上拍卖；基于行业内部的完整供应链流程产品的垂直性电子交易市场；多个供应商和规模消费客户参与的水平型电子交易市场。
重点规划建设上海钢铁交易网。上海钢铁交易网是由宝闽钢铁集团有限公司发起，由多家钢铁行业领军企业共同组建。顺应钢铁产业大环境、城市发展格局、第三方物流的必然发展趋势的需要，采用B2B电子商务模式，形成钢铁网络、市场交易、融资结算、区域交割中心、剪切加工配送五位一体的电子钢材贸易网。
3.1 发展目标
以大柏树钢材现货交易市场为依托，进一步完善网上交互信息、展示产品、从事交易、在线支付和完成配送，实现有形市场和虚拟市场、传统贸易和电子商务的有机结合，建设综合性数字化市场。预计年成交量达到200亿以上，成为国内外知名的“钢铁王牌交易市场”,全国钢材的价格标杆；成为政府重大工程钢铁材料的采购平台，成为上海乃至华东地区国内外市场对接的国际化平台。
3.2布局要点
核心内容为“一网一中心两配套”
“一网”：即上海钢铁交易网，钢材物流信息平台的主体，具体功能包括数据交换、信息发布服务、会员服务、库存管理、市场交易管理。
“一中心”：指钢铁交易中心，以交易中心为龙头，联合众多经营大户的资源，为供需双方提供一个虚拟交易市场，并提供交易相配套的服务。主要由三个基地组成：以未来宝闽钢铁交易中心为总部，汇聚全国各钢厂驻沪办事处；为原10000多客户和其他客户群的大型钢材交易中心；以现有复兴岛共青仓储公司为主其他仓储区域为辅的仓储加工中心。
“两配套”：仓储物流中心配套和金融服务配套。仓储物流中心以上海共青仓储有限公司为主体的剪切、加工配送中心，联合和整合上海杨浦区、宝山区和浙江、江苏等大型仓储基地，共同组成上海乃至华东的钢铁物流中心，逐步实现在本市范围内的各工业园区设立钢材配送基地，并实现网上订购、属地交割提货、资源共享的区域销售模式。金融服务配套主要引入主要国有银行、股份制商业银行、中国财产担保公司等金融机构，为钢铁物流提供钢铁货押融资服务，提供资金保障，交易中心系统提供货押资金的全程监控。
