项目背景
      随着社会经济的迅速持续增长，优越的区域位置和目前较为杂乱破旧的建筑面貌、落后的设施使董家渡地区改造既面临良好的机遇，又是一项紧迫艰巨的任务。黄浦区城市规划管理局于2001年4月进行了董家渡地区的规划设计方案招标，邀请美国Gensler和澳大利亚Bovis两家著名的咨询设计公司参加方案设计，设计周期为2个月，于2001年6月20日结束。进行专家评议，肯定了两家方案中许多有建设性的思路和理念。现委托我院与黄浦区城市规划管理局设计室合作编制该地区详细规划，在两家招标方案基础上进行汇总优化，体现两者精华部分，同时更具有可操作性。其中对黄浦江、白渡路、王家嘴角街、外仓桥街、东江阴街、中山南路、董家渡路围合的区域，我院还与美国Gensler公司合作,在城市空间形态组织方面作重点研究。
 

一、现状概述
      规划区位于黄浦区东南部，东依黄浦江，北至复兴东路，西到中华路--桑园街，南以陆家浜路为界，总用地面积为143.05公顷，其中陆域面积约为121.36公顷。
1． 区位分析
（1）董家渡地区是上海最早形成的城区之一，北面距外滩金融贸易区仅约1.7公里，西侧依托老城厢，展现上海一百多年的城市发展轨迹，包含着极为丰富的历史和人文内涵。
（2）董家渡地区蕴涵着丰富的景观资源，东侧紧临上海重要的发展轴线和景观走廊--黄浦江，有着长达2.2公里的滨江岸线，隔江可眺望陆家嘴金融贸易区，西侧为正在建设中的人民路-中华路环老城厢绿带，串联着众多的文物古迹和旅游景点。
（3）地区紧临北侧的外滩金融贸易区和规划金融贸易区延伸的南外滩地区，大量的商业金融、商务办公建筑将产生巨大而旺盛的居住及配套服务设施的需求。
（4）地区有着较为便利的交通条件，中山南路、复兴东路、陆家浜路等城市主干道经过地区或从边缘经过，过江交通有南侧的南浦大桥和北侧即将建设的复兴东路越江隧道，并且规划有两条地铁线经过。
以上几方面的分析体现本地区蕴涵着巨大的发展潜力，通过精心规划、有序开发可望大幅度提升地区土地和房地产价值。
2． 行政区与人口
规划区现隶属于两个街道管辖：以桑园街-董家渡路-外仓桥街-王家嘴角街-紫霞路为界，西北部属小东门街道管辖，东南部属董家渡街道管辖，现状居住人口约6万人。
3． 现状用地与建筑概况
以中山南路为界，东西两部分呈现明显不同的现状土地使用特征：东部与传统的航运活动相关的码头、仓储、市场批发、工业、市政等用地为主；西侧为历史悠久的居住区，并散布着居住配套的商业、教育、医疗等设施，也有少量工厂散布其中。
（1）居住
1)住宅用地主要分布于中山南路的西侧，东侧分布较少。其中约80%为四类住宅用地，绝大部分为二级以下旧里，这类住宅大多建于解放以前，布局零乱、建筑陈旧，密度较高，配套设施落后；仅有少量保存较好、富有特色的一级旧里，如吉安里等。三类住宅用地约占7％，为八十年代前后建造的六、七层公房，多为见缝插针式的插建，零星分布于旧式里弄之中，这部分住宅日照通风条件很差，房型较小，外观简陋。二类住宅用地主要分布于复兴东路、陆家浜路沿线，多为九十年代以后建造或正在建设的高层商品住宅，如秀水苑等，还有一些商业住宅办公综合用地，如金南公寓、阳光公寓、三角大楼等,占住宅用地13%。
住宅用地面积共约43.6公顷。
2)中山南路西侧的居住区内少有规模较大的商业设施,除两处占用拆平的基地形成的临时市场外（不计入商业用地），主要为沿董家渡路、东江阴街、外仓桥街等街道布置于住宅底层的商店,及为数较多的个体经营的烟杂店零星分布于各处,建筑形式为前店后宅、下店上宅式。商业设施用地约1公顷。
3)规划区内现状教育设施的分布特征为数量较多、分布均匀、但规模普遍较小，用地局促，不达标：
区内有中学2所--多稼中学和在建中的志强中学（又名尚文中学），均为初级中学，用地规模较大。
小学较多，共6所--董家渡路二小、董家渡路一小、万裕街小学（分设于2处）、薛家浜路小学，篾竹路一小等。
幼托4处--董家渡路幼儿园、王家码头第二幼儿园、荷花池第二幼儿园、紫霞路幼儿园。
教育用地面积为4.2公顷（包括部分校办三产用地）。
4)区内有街道医院一所--董家渡地段医院,有三处分散的用地，分别位于南仓街以东、薛家浜路两则和中山南路东侧、生义码头街南侧，用地规模较小,合计用地约0.15公顷。
5)居住区道路路幅狭小、线型曲折，多“丁”字交叉口，面积约为11公顷。
居住用地共为59.8公顷，占总用地的49.2％。
 (2)公共设施
1)商业金融办公文娱
商业金融办公设施主要分布于中山南路两侧，其中中山南路东侧的商业设施，多为与码头、仓库相关的批发市场、经营部、供应站等，较大的有大仲果品交易市场、关桥果品批发市场、水产公司批发部、食品公司经营部、音像制品批发交易市场等十多处，多为三层以下的旧建筑,质量一般，部分为临时搭建；中山南路两侧有一些新建的宾馆酒店如万国大酒店等,和一些由工厂、仓储等改建而成的饭店旅馆如富泰大酒店、谷泰饭店等，但外观品位较差。新建的金融、商务办公楼有中山南路两侧的中国人民保险公司大楼、南外滩大楼、临江花苑大厦、森南大厦等十多栋建筑。
商业金融办公文娱类用地为11.57公顷，占总用地的9.5％。
2)教育科研
区内分布有志新职业学校、南市区卫生学校2所职校，志新职业学校沿董家渡路有三处分散用地，南市区卫生学校位于蔑竹弄东侧，规模均不大，合计用地为0.6公顷,占总用地的0.5％。
3）医疗卫生
区内医疗设施有市级医院一所--市二医院，有三处分散的用地，分别位于中山南路以东、多稼路两侧和中山路以西、万裕码头街北侧。合计用地约1.39公顷,占总用地的1.2％。
4)文物古迹
规划区内有商船会馆和董家渡天主堂两处文物古迹：其中商船会馆是中国第一所会馆，属市级文物保护单位，位于会馆街38号，内有双合式大殿，檐口、门窗有精彩细致的雕刻，富有中国传统特色，但未采用有效的保护和维修，相当陈旧破落。
董家渡天主堂位于董家渡路、万裕街东北侧，属市级文物保护单位，建于清朝咸丰年间（1847年），是上海最早的天主教堂，1984年修复，外观气派,属较为简洁的文艺复兴时期的巴洛克风格。正立面(南侧)为三段式，分别由爱奥尼式柱、圆形时钟、巴洛克的卷涡式样等装饰上中下三段立面，细部刻划精致，美观典雅，可惜被前面的搭建建筑所遮挡，现在仅能看到西侧和北侧的立面。其大堂内部仿欧洲耶稣会总堂建造，墙面高处有精美的浮雕，并包含有许多中国传统纹饰，体现其中西合璧的设计思想。
文物古迹用地为0.47 公顷，占总用地的0.4％。
公共设施用地共为14.0公顷, 占总用地的11.6％。
(3)工业
工业在中山南路两侧均有分布，以中山南路以东的工厂规模相对较大，有易初摩托车发动机厂、高压油泵厂、民乐工厂等近十家，而分布于中山南路以西的除上无十七厂、海鸥酿造厂外，其余工厂规模均较小，多为区属、街道工厂，与住宅呈犬牙分布，厂房陈旧、设施落后、经济效益差，有的已停产。工业用地为10.1公顷，占总用地的8.3％。
（4）仓储
仓储几乎全部分布于中山南路以东的黄浦江沿线，有药材公司仓库、储运公司仓库、粮食仓库等十多处，规模大小不等，使用年限不长，建筑质量尚可，但外观大多平庸陈旧。仓储用地为5公顷，占总用地的4.1％。

二、规划依据：
 (1)．我院于2002年编制完成经上海市规划管理局审批通过的《黄浦江两岸地区规划》,中山南路以东区域的土地使用和空间形态规划与其相一致，中山南路以西部分的规划，也与其相协调。
 (2). 我院于2000年与黄浦区城市规划管理局合作编制的《黄浦区总体规划纲要》（市城市规划管理局原则同意），确定董家渡地区规划是以发展相对集中、功能完善、生活方便、中高档的居住区，沿滨江部分开发高档住宅区。
(3.) 我院于1999年编制的《上海市中心城保护规划》,由市城市规划管理局原则通过,曾划定许多建议保护或保留的文物、优秀历史建筑和旧式里弄建筑，后在《黄浦区总体规划纲要》中略有调整，本次规划在进一步分析研究的基础上，根据这些建筑的质量、土地使用、使用功能确定保护、保留建筑组群及单体，并拟定保护和保留的方式，对部分与城区总体形态有较大矛盾的建筑，视其保留价值、位置、质量等情况，采用移位或在其他区域选用类似的建筑进行保留等措施。

三、规划目标与原则
1规划目标：创造环境优美、生活方便、设施完善、具有相当水准的居住区；改善城市面貌，创造和谐动人丰富的城市空间和滨江景观；延续历史文脉，创造城市特色。
2 规划原则：
（1）体现“以人为本”的设计思想，研究现代人居住、工作、休闲的特征和对物质与精神多元化的需求, 精心组织安排各类用地，提供完善的设施，创造方便、舒适、安全、优美的城区。
（2）优化城市空间环境，创造良好的城市景观。增加公共绿地，协调建筑形态与空间组合，并充分利用开阔的滨江景观资源，营造优美滨江的建筑轮廓线和城市景观。
（3）保持历史文脉的延续，对于有历史、文化、景观价值的建筑采取有效而积极的保护措施，通过对历史建筑进行维修和更新，赋于其合理的使用功能，并整治周边环境，使之与现代城市景观相互融合。
（4）以高起点、大手笔的规划，大幅度提升地区品味和土地价值。
（5）充分考虑该地区现状人口密度高和旧区改造难度大的实际情况，考虑经济上的可操作性，确定合理的土地使用性质和强度，确保城市中心区土地高效集约的使用。
（6）对个别已批准、尚未建设但与周边地块开发有矛盾的项目进行整合，促进地区经济、社会、环境的协调发展。

四、功能布局
规划区以中山南路-董家渡路为界分为两部分：西北侧以居住功能为主,中山南路以西的地区规划为中高档居住区，并安排齐全完善的配套服务设施,包括商业服务、医疗教育、市政绿化等，其中商业中心位于中山路西侧、董家渡路两侧，并沿董家渡路向西延伸, 中山路西侧规划一条70-85米宽的公共绿化带由南向北穿越居住区，并在南北两端形成大型公共绿化或广场；中山南路以东董家渡路以北规划为高档居住区；中山南路以东董家渡路以南地区结合已建办公区规划以商业、办公、文娱、展示等为内容的地区公共中心。

五、 土地使用
1 .居住用地
地区的居住用地合计为78.74公顷。
（1）规划住宅用地由东向西可分为三类：其中，中山南路以东、董家渡以北为滨江高档住宅区，容积率控制在1.8以下，采用较为适中的高度（一般在6～10层,结合景观布局少量单元可提高到12层）、较低的密度来布置，最东侧沿黄浦江布置少量联体别墅,设居住区二层平台以弥补防汛墙的视线阻挡；中山南路与居住区公共绿化带之间布置商业住宅综合用地，安排中高档公寓，采用较高的层数（25～45层），形成天际线的高潮，在裙房部分安排大型的商业、文娱、服务设施，容积率为4.0；公共绿化带以西至中华路为较单纯的中高档住宅区，以一个街坊为相对独立的居住组团，取消原规划的部分支路，合并原有过小的街坊，各组团的用地规模一般达到3～4公顷左右，容积率为3.2-3.6,建筑面积在10万平方米左右，使组团公共设施的使用和管理形成较为经济的规模，并提供安静优雅的居住环境和宽敞的活动场地。住宅建筑以行列式结合点式布置，日照间距符合有关标准。这部分地块以南仓街为界，东侧容积率稍低为3.2-3.3,住宅层数一般在12-22,最靠东侧安排数栋25层的住宅；南仓街西侧容积率为3.6, 住宅层数板式住宅一般在14-22层，点式高层最高不超过30层且位于地块东侧。此外,东江阴街以南已建和在建住宅地块容量偏高，容积率在4-5，规划以开发地块的整合，安排多层、低容量的公建设施为主。住宅用地为50.2公顷，占居住用地的63.7%,占总用地的41%,住宅建筑面积182万平方米，其中保留和在建的住宅为35.8万平方米,规划和待建的住宅为146.2万平方米。总户数1.54万户，总人口4.3万人，居住区人口毛密度550人/公顷，居住区人口净密度860人/公顷。
 (2)居住区配套的商业金融、文化娱乐设施，采用集中布置与沿街布置相结合的方式,并以丰富完善的内容、不同档次的设施满足各层次居民的不同需要：在中山南路西侧、董家渡路两侧地块设居住区商业中心，于建筑裙房中布置大型的集商业零售、餐饮休闲、文化体育、金融服务等多重功能的建筑，裙房为2-4层，围绕中心绿化广场布局，建筑间以二层步行天桥相连通；居住区商业设施以沿街布置的形式由中心广场沿董家渡向西延伸，与传统的小南门商业中心相衔接，并沿中华路向两侧延伸至复兴路和陆家浜路，与规划R4线地铁站相连接，形成地区商业活动的又一高潮。地区商业设施的布局既体现传统格局，又完善商业活动的连续性，并与人流的方向相吻合，减少设施的服务半径,提供周到而便捷的服务，营造热闹的商业休闲气氛。沿董家渡路、中华路的沿街商业均为单边布置,设于住宅底层或二层，进深不大，适宜布置中小型的超市、餐饮、服务、零售、专卖店等，另一侧则布置绿化带，创造绿荫遮阳、舒适宜人的街道景观，营造新颖的现代购物与休闲、娱乐、社会交往多重活动交织的模式。位于中山南路东侧的住宅底层也布置少量的商业设施,主要是为高档住宅区配套的超市、餐饮店和为滨江游览提供的咖啡酒吧等高档商业休闲娱乐场所，规模较小，以精致、优雅取胜,同时又能降低中山南路对住宅的噪音影响，巧妙地处理道路与居住区平台的高差。此外，在各个组团内部，结合住宅建筑安排一些会所、便利店、健身中心、儿童看护中心等，为组团居民提供方便、就近的服务。
居住区商业服务设施为综合用地，建筑面积约为13.7万平方米。

(3)教育设施用地
      规划人口约4.3万人，由于规划区周边的中学较多(西南侧有两所规模较大的完全中学--市南中学和清心中学，北侧有规划中学一所) ，本规划在区内共设置中学一所，小学一所、九年一贯制学校一所，幼托三所。
中学即为在建的尚文中学，位于地区北部、紫霞路的南侧，用地面积约9200平方米，原定为初级中学，根据地区人口结构和学生入学情况，保留改为完全中学的可能性。在地区北部豆市街西侧、白渡路南侧规划小学一所，用地面积约5000平方米;在地区南部，南仓街东侧、多稼路北侧，规划一所九年一贯制学校，用地12400平方米。
      根据目前学龄前教育设施合并设置、使人员和设施得到高效使用的趋势，设幼稚园（幼托联合体）三所，分别位于10、13、15街坊，用地各约4500平方米左右，结合住宅组团均匀分布于规划区内，其中10街坊一所幼托在现特色幼儿园荷花池第二幼儿园范围进行扩建和更新设施。幼托的具体范围可结合住宅布局有所调整。
      考虑到旧城改造的难度和节约城市用地，地区内的教育设施用地规模均略低于现有技术规定的标准，通过适当提高建筑层数和容积率满足必需的建筑面积标准。教育设施用地为4.0公顷，占居住用地的8%，占总用地的3.3%。总建筑面积约为4万平方米。
（4）医疗设施用地
      规划扩大18街坊董家渡地段医院，用地面积约3000平方米；拆除11街坊的董家渡地段医院分部后，要求在11-5地块的规划建筑中安排一处诊所，建筑面积约600-800平方米，以形成合理的服务半径，为北部的居民提供医疗服务。
（5）地区规划设社区服务与行政管理中心一处，位于多稼路南、薛家浜路西侧，用地面积为1600平方米，但建筑布局和层数需兼顾南、北的住宅日照和视线要求。(原则上将地区作为较独立完整的居住区，进行统一管辖。但由于地区现分属于两个街道管辖，如有必要仍维持现有管辖权限，则建议在10号街坊内结合裙房另设一处小东门街道的社区服务与行政管理中心，建筑面积约1000平方米。）
2. 公共设施用地

(1) 商业办公金融文化设施用地
      中山南路以东董家渡路以南地区属于《黄浦江两岸地区规划》所确定的南浦大桥滨江商办文娱休闲综合区。其中，北部近董家渡路以办公为主，已建有多栋办公楼:南部近南浦大桥规划以商业、办公、文娱、展示等内容为主，规划较大规模、高标准、高品质的商业办公文娱综合设施建筑，基本以4-6层的大空间平铺为主，在南侧布置一幢高层办公楼。
商业文娱办公综合用地共约10.87公顷，占总用地的8.9%。建筑面积约为43.2万平方米，其中保留约31.0万平方米,规划约12.2万平方米。
(2) 医疗设施用地
      根据《董家渡地区改建规划》，在董家渡地段医院东侧规划一所精神病防治中心，用地约3000平方米，略小于规范要求，适当增加容积率以满足建筑使用要求。两家医院并可合用出入口、停车场、绿化等以节约用地。根据《黄浦江两岸地区规划》，市二医院在区内各处用地不再保留，意向搬迁至老城厢内光启南路、黄家路的西北侧街坊。医疗设施用地占总用地的0.2%,总建筑面积为3000平方米。
(3)文物古迹
      对区内的两处文物保护单位采用不同的保护手法：商船会馆的位置与地块布局有较大矛盾，将进行整体异地搬迁，原址可结合绿化广场设置标志以示说明，或在邻近的商业建筑中庭内放置仿真模型以增强回忆。搬迁方向可结合地块开发的进度情况，或安排在本地区的公共绿化轴内，或移至老城厢内同期建设的大型绿地中。
      保留董家渡天主堂，拆除教堂周围杂乱的建筑，周围以大片公共绿地和广场围绕，将天主堂矗立于草坪花坛绿树之中，并对天主堂的东侧、南侧立面进行整修，将天主堂以更完整、更优美的形象展现出来，为人们提高多视点、全角度、宽敞的欣赏空间。